1. Thông tư 22 siết tín dụng vào bất động sản

Chính sách ảnh hưởng nhiều nhất đến thị trường bất động sản phải kể đến là Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (triển khai từ tháng 1/2020) xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản.

Tuy Thông tư 22 khiến thị trường bất động sản 2020 tạm thời trầm lắng, nhưng chính sách này mang đến nhiều hiệu quả trong việc kiểm soát thị trường. Minh chứng thấy rõ khi các cơn nóng sốt bất thường đã giảm đáng kể từ sau khi chính sách kiểm soát tín dụng được ban hành.

Thông tư 22 mang đến nhiều hiệu quả trong việc kiểm soát thị trường, giảm nhiều cơn sốt ảo do giới đầu cơ đẩy giá.

Song, việc chậm lại không đồng nghĩa với tín dụng bị ngắt hoàn toàn, mà đi theo chiều sâu và được kiểm soát chặt chẽ hơn. Việc kiểm soát tín dụng buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh và tìm kiếm thêm các nguồn vốn đầu tư thay thế.

Nguồn vốn từ tín dụng nay chỉ dành cho những dự án có sự chuẩn bị kỹ càng, những chủ đầu tư thực sự uy tín và người mua có nhu cầu ở thực mới được ngân hàng cho vay. Từ đó hạn chế được việc đầu cơ, đẩy giá, tạo khan hiếm, gây bất ổn thị trường bất động sản.

Nguồn vốn từ tín dụng nay chỉ dành cho những dự án có sự chuẩn bị kỹ càng, những chủ đầu tư thực sự uy tín và người mua có nhu cầu ở thực.

Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn sẽ giảm từ 40% hiện nay xuống 37% vào tháng 10/2020 và 30% vào năm 2022. Đây cũng là lộ trình đã được điều chỉnh lại, đảm bảo phù hợp hơn với khả năng thích nghi của những thành phần tham gia thị trường.

Thực tế, trong năm 2018 và 2019, trước “phép thử” siết tín dụng ban đầu, nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại hoạt động tài chính, đẩy mạnh huy động vốn trên thị trường chứng khoán thông qua tăng phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay cổ phiếu.

4 chính sách mới ảnh hưởng thị trường bất động sản 2020 - Ảnh: Cẩm Viên

2. Nghị định 91: Công cụ xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Từ ngày 5/1/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực. Nghị định này quy định các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai bao gồm vi phạm trong sử dụng đất và vi phạm trong thực hiện dịch vụ về đất đai.

Nghị định 91 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, trong đó tăng mạnh mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm tại khu vực nông thôn, đô thị. Đáng chú ý là việc xử lý nghiêm các hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở (phạt tiền đến 1 tỷ đồng), bỏ hoang đất, mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chiếm đất (bị phạt tới 1 tỷ đồng).

Nghị định 91 khiến các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng phải trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai.

Nghị định này giúp nâng cao vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, chấn chỉnh tình trạng vi phạm hành chính về đất đai đang diễn ra phổ biến ở các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh. Một điểm mới đáng ghi nhận nữa tại Nghị định 91 là việc bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng phải trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai. Với trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi.

3. Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất mới giai đoạn 2020 – 2024

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất mới áp dụng trong 5 năm giai đoạn 2020-2024. Khung giá đất mới là cơ sở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất…

Khi tỷ lệ ngân sách thành phố giữ lại càng cao thì thành phố sẽ càng có điều kiện chi đầu tư cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ, xây dựng hệ thống thông tin minh bạch gắn với cải cách mạnh mẽ nền hành chính, rút ngắn quy trình, thời gian giải quyết hồ sơ cho doanh nghiệp, tạo ra cơ hội đầu tư các dự án nhà ở cũng như tháo gỡ điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng vốn dĩ tiêu tốn không ít thời gian và chi phí của doanh nghiệp.

Điều chỉnh tăng khung giá đất đồng nghĩa tăng nghĩa vụ tài chính, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai.

Việc tăng khung giá đất cũng sẽ ảnh hưởng đến việc tăng giá nhà. Tuy nhiên, biên độ tăng giá nhà sẽ không đánh đồng, mà phụ thuộc vào từng dự án cụ thể, trong đó các yếu tố như uy tín của chủ đầu tư, hạ tầng, kỹ thuật, công trình công ích, quy hoạch, cam kết giá bán, chế độ hậu mãi… đóng vai trò quan trọng.

Điều chỉnh tăng khung giá đất đồng nghĩa tăng nghĩa vụ tài chính, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai.  Song mức tăng 20% áp dụng cho cả chu kỳ 5 năm, chứ không chỉ 1 năm, nên tác động không đáng kể tới thị trường.

4. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2/căn

Bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ, nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2/căn, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp tại đô thị, người nhập cư, giới trẻ mới lập nghiệp và mới lập gia đình. Đây là một trong những chính sách đang được mong chờ hiện nay.

Thay vì sở hữu một căn nhà rộng hàng trăm mét ở xa, lựa chọn một căn hộ có diện tích vừa phải ở trung tâm thành phố không phải là giải pháp tồi. Lựa chọn này đặc biệt thích hợp cho những cá nhân phải di chuyển hàng trăm kilomet từ vùng ngoại ô vào trung tâm thành phố làm việc hằng ngày.

Căn hộ, nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2/căn đang được thị trường mong chờ. Hình minh họa

Với sự phát triển của nội thất thông minh, tích hợp, căn hộ 25m2 vẫn đảm bảo các chức năng cho một gia đình nhỏ. Khi phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường thì căn hộ 25m2 là một loại hình đáng mong chờ. Nhóm khách hàng tiềm năng của những căn hộ mini này là những người có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, sinh viên mới ra trường, hoặc người mới đi làm.