Lấy vốn từ dự án khác

Công ty Bất động sản Hà An được thành lập vào đầu năm 2018 tại phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Đến tháng 8/2018, Hội đồng quản trị Tập đoàn Đất Xanh  (DXG) đã ra nghị quyết nhận chuyển nhượng 99,99% cổ phần của Hà An. Sau đó, Hà An đã tăng vốn điều lệ lên 2.202 tỷ đồng.

Công ty Bất động sản Hà An là công ty con của Tập đoàn Đất Xanh, chủ đầu tư dự án Gem Sky World.

Việc tăng vốn nằm trong kế hoạch tái cấu trúc các mảng kinh doanh bất động sản của Đất Xanh. Trong đó, Hà An là đơn vị đầu tư bất động sản. Cụ thể, ngày 4/6/2019, Đất Xanh đã chuyển nhượng cổ phần tại bốn đơn vị qua cho Hà An, gồm 49,95 triệu cổ phần Công ty Cổ phần Dầu khí Thăng Long; gần 24 triệu cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Đất Viễn Đông; 1,1 triệu cổ phần Công ty Cổ phần In Nông nghiệp và 712,5 tỷ đồng giá trị tại Công ty Đầu tư Sài Gòn Riverside.

Hai năm sau, vào chiều 23/8/2020, UBND tỉnh Đồng Nai đã tổ chức thành công phiên đấu giá khu đất tại xã Long Đức, huyện Long Thành. Nhà đầu tư trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An. Cụ thể, trải qua 3 vòng đấu giá, Hà An đã vượt qua 5 đối thủ sừng sỏ khi chấp nhận bỏ ra số tiền gần 3.060 tỷ đồng, tức là gấp đôi mức khởi điểm là 1.645 tỷ đồng.

Khu đất mà Công ty Hà An trúng có có diện tích hơn 92ha, trước đây do Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai sử dụng. Sau đó, UBND Đồng Nai thu hồi, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh này quản lý. Mục đích sử dụng đất là đất ở dự án, đất công trình giáo dục, đất công trình dịch vụ đô thị, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 4.117 tỷ đồng.

Khu đất này chính là dự án Gem Sky World hiện tại. Theo quảng cáo, dự án Gem Sky World rộng hơn 92ha ở xã Long Đức, huyện Long Thành. Tài liệu của chúng tôi cho thấy, khu vực tọa của dự án vốn trước đây là rừng cao su. Và hiện tại, xung quanh dự án vẫn là rừng cao su.

Trước đó, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) vừa có văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước để báo cáo về việc thay đổi phương án sử dụng vốn thu được gần 875 tỷ đồng từ đợt phát hành cổ phiếu diễn ra từ ngày 30/7-25/9/2019. Khi đó, DXG đã phát hành 87.455.339 cổ phiếu để phát triển dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (tên thương mại là Gem Riverside).

Còn theo phương án thay đổi, Đất Xanh sẽ chuyển số tiền gần 875 tỷ đồng này cho công ty con là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An để tăng vốn điều lệ và bổ sung vốn lưu động cho DXG. Mục đích của việc này là phát triển dự án 92,2ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Theo văn bản do ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị DXG ký, sự thay đổi này căn cứ tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư và tình hình sử dụng vốn thực tế của Công ty nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Cầm cố và phát hành trái phiếu

Sau khi trúng đấu giá 92ha đất này, Công ty Hà An cũng hoàn tất việc phát hành 7 lô trái phiếu có kỳ hạn từ 18-36 tháng (mã trái phiếu từ HAAN201910-01 đến HAAN201910-7) để thu về tổng cộng 2.448 tỷ đồng.

Ngày phát hành được xác định là 23/10/2019 với lãi suất áp dụng cho 3 tháng đầu tiên là 11,5 %/năm và lãi suất áp dụng cho các kỳ tính lãi tếp theo được xác định bằng lãi suất tiết kiệm bằng Đồng Việt Nam đối với khách hàng cá nhân kỳ hạn 12 tháng, trả lãi sau/trả lãi cuối kỳ của VPBank tại ngày xác định lãi suất cộng biên độ 4,15%, nhưng không thấp hơn mức lãi suất 11,5%/năm. Danh tính của trái chủ đã mua vào 2.448 tỷ đồng trái phiếu nói trên không được tiết lộ mà ghi là “nhà đầu tư tổ chức”.

Việc thành công của dự án Gem Sky World vẫn đang là dấu hỏi lớn.

Đáng nói, Công ty Hà An đã sử dụng chính quyền sử dụng đất của khu đất 92ha vừa trúng đấu giá tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai để làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành 7 lô trái phiếu này.

Ngoài ra, toàn bộ cổ phần của DXG tại Hà An và sự bảo lãnh của DXG cũng được đưa vào danh sách tài sản đảm bảo, cùng với tài sản hình thành trong tương lai, khoản phải thu của dự án sẽ triển khai trên khu đất 92ha.

Tiếp đó, vào tháng 10/2019, Công ty Hà An cũng đã thế chấp toàn bộ lợi ích thu được từ việc kinh doanh khai thác giá trị của Quyền sử dụng đất có diện tích 539.460 m2 và toàn bộ các khoản tiền và các quyền, lợi ích phát sinh khác từ việc đấu giá thành căn cứ theo Thông báo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư theo quy hoạch 92ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai số 124/TB-HĐĐG ký ngày 3/9/2019 vào VPBank Chi nhánh Bến Thành.

Trong tháng 4/2020, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An với 1.550 tỷ đồng cho kỳ hạn 2-3,5 năm, với lãi suất cố định 11,5% cộng với biên độ lãi suất tham chiếu 4,35%. Đây là trái phiếu dưới hình thức không chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần, không có tài sản đảm bảo. 

Nếu chỉ tính ở lĩnh vực bất động sản, trong tháng 4/2020 doanh nghiệp địa ốc đã phát hành hơn 9.650 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Riêng Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An đã chiếm 1/6.

Có thể thấy, Tập đoàn Đất Xanh đang dồn toàn lực cho dự án Gem Sky World. Tuy nhiên, thành công của dự án vẫn đang là dấu hỏi lớn. Bởi rất có thể trong tương lai, Long Thành sẽ tiếp tục có hàng loạt dự án và khu đô thị “ma”, một câu chuyện hiện hữu đang xảy ra ở Nhơn Trạch.

Còn tiếp...