Trước tác động kép của đại dịch toàn cầu và những nút thắt pháp lý lâu nay trên thị trường bất động sản , rất nhiều doanh nghiệp đã và đang lâm phải tình cảnh khó khăn, thâm chí đứng bên vờ vực phá sản. Ở một khía cạnh khác, cũng có một bộ phận nhóm các nhà đầu tư đã tận dụng được cơ hôi này để bứt phá và cải thiện tình hình kinh doanh. Đó là những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính một cách chừng mực, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển bất động sản.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam.

Mỗi ngày trôi qua, những tác động tiêu cực của đại dịch lên mọi ngành nghề của nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng càng trở nên sâu rộng hơn, cả trên phương diện trực tiếp và gián tiếp. Bất động sản, một lĩnh vực thu hút nguồn vốn đầu tư rất lớn, với mỗi dự án từ hàng trăm đến hàng ngàn tỷ đồng cũng bị chịu những ảnh hưởng mạnh mẽ, cả về thị trường kinh doanh nói chung, cũng như trong khía cạnh nguồn vốn, đặc biệt ở các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, mặc dù nhu cầu bất động sản nhà ở của người dân thành thị rất cao, cung chưa đáp ứng cầu, thế nhưng thị trường này đang chững lại do khả năng tài chính của người mua bị thu hẹp.

Cụ thể, khi phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại... nguồn vốn đầu tư chủ yếu lấy từ ngân hàng. Và nay dưới tác động của đại dịch phải đóng cửa, mặt bằng bị trả hoặc không thuê mới, nhiều chủ đầu tư gần như kiệt quệ tài chính, mất khả năng chi trả nợ gốc, lãi vay. Đối với các dự án nhà ở cũng gặp tình trạng tương tự.

Thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án là cực kỳ khó, trong khi đó việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải.

Trong phân khúc bất động sản thương mại với vòng quay vốn mất từ 10-15 năm, các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ sẽ gặp phải những tác động gần như ngay lập tức, buộc họ phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng, hoặc bán bớt tài sản trong dự án để có thể duy trì được hoạt động kinh doanh của mình.

Nhìn tổng thể, đại dịch COVID-19 tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mà còn tác động dây chuyền đến hơn 50 ngành nghề liên quan đến bất động sản như xây dựng, vật liệu, thị trường lao động, thị trường tài chính...

Có thể nói, đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư, vì triển khai các dự án cần đến nguồn vốn rất lớn. Nhưng đối với một bộ phận nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước, là cơ hội rất lớn đối với họ.

Những doanh nghiệp này sử dụng đòn bẩy tài chính một cách chừng mực, họ có thể vượt qua khó khăn và nắm bắt cơ hội trong khó khăn. Trong thời gian gần đây, thị trường chứng kiến khá nhiều các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án từ chính các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với một bộ phận nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước, là cơ hội rất lớn đối với họ.

Từ 2019 đến nay đã có một số dự án tập trung tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đang trong quá trình thương thảo với tổng giá trị hơn 500 triệu USD. Dự kiến quý III-IV/2020, sẽ có một số giao dịch diễn ra nếu thuận buồm xuôi gió. Nhóm các nhà đầu tư ngoại tích cực nhất là Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore và một số nước châu Âu.

Nhìn từ bức tranh toàn cảnh, bất động sản Việt Nam vẫn là một thị trường có nhiều lợi thế, thu hút được nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Ví dụ như quy mô dân ở Việt Nam xấp xỉ 100 triệu dân, độ tuổi từ 25-40 tuổi chiếm tỷ lệ 55%, nhu cầu nhà ở và sức mua sắm rất lớn; tốc độ tăng trưởng GDP ổn định 6,5-6,8% trong nhiều năm qua, nền chính trị ổn định, hạ tầng giao thông đang dần phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ… Đây chính là điều kiện rất tốt để nhà đầu tư có thể yên tâm khi tìm đến đầu tư ở Việt Nam.

Vừa qua, UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ cho 63 dự án bất động sản, cùng một loạt các chính sách, chỉ thị ưu đãi dành cho nhóm doanh nghiệp chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch COVID-19, như gói tín dụng 250.000 tỉ đồng (tương đương 10.6 tỉ USD), hay các quyết nghị liên quan đến việc yêu cầu rà soát, cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư…

Nút thắt lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc trong những năm gần đây là vấn đề về pháp lý, và với những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây, sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực bất động sản, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung. Mặc dù tác động của COVID-19 được dự báo sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, tôi tin tưởng rằng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021-2022.

*Tác giả là Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam.

SỬ NGỌC KHƯƠNG