Bên cạnh giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bỏ khung giá đất…, một vấn đề lớn được quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai lần này là sự phù hợp, thống nhất giữa các sắc luật liên quan trong lĩnh vực đất đai.
Trong nhiều văn bản tổng hợp ý kiến phản ánh từ các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM và nhiều địa phương phía Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong khoảng 3 năm gần đây, UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp. Thế nhưng, các dự án này vẫn bị coi là chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư do vướng đất rạch, bờ đất, đường… thuộc quản lý của Nhà nước xen cài trong đất dự án nhà ở thương mại (thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% diện tích đất dự án).
Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, một chính sách tốt phải là chính sách khiến đối tượng chịu tác động chấp nhận tuân thủ với thái độ tích cực. Với cách thức xây dựng chính sách tại Điều 23 - Luật Nhà ở đã được sửa đổi như hiện nay, nếu doanh nghiệp A thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để “gom” được 100 ha đất mà không có mét vuông đất ở nào thì không thể triển khai dự án, cho dù phù hợp quy hoạch.
Để “ứng phó”, doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà ở vị trí kế cận dự án để có một phần đất ở và nếu mua được căn nhà với diện tích tối thiểu 30 m2, doanh nghiệp A sẽ được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất 100 ha + 30 m2. Bởi theo pháp luật đất đai hiện hành, chủ đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở nhất định trong khu đất làm dự án (có thể là 1% hoặc 0,1% hoặc thấp hơn) thì đều có thể được chấp thuận làm dự án nhà ở thương mại.
“Như vậy, chủ thể nào thực sự hưởng lợi? Nhà nước không được bởi dự án tăng thêm 30 m2 hầu như không làm tăng nguồn thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp A triển khai được dự án nhưng phải chấp nhận mua thêm căn nhà 30 m2 với giá cao hơn giá thị trường nhằm mục đích duy nhất là hợp thức hóa chính sách. Ngược lại, cá nhân B có căn nhà 30 m2 bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá ‘trên trời’ khi biết doanh nghiệp A phải mua với bất kỳ giá nào”, ông Đỉnh phân tích.
Đồng quan điểm, PGS-TS. Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fullbright Việt Nam nhìn nhận, pháp luật nhà đất cần bền vững, ổn định, nhất quán, tránh thay đổi thất thường, nên những xung đột trước đây phải được giải quyết trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Theo ông Nghĩa, những lần sửa đổi Luật Đất đai gần đây dù đã tiếp thu các ý kiến thành viên thị trường, nhưng nhìn chung vẫn còn nhiều điểm gợn do hoạt động lập pháp hiện nay lại khá phân tán. Các tổ biên tập, ban soạn thảo các luật chuyên ngành như đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản, dân sự, giao dịch bảo đảm, tín dụng, công chứng, thi hành án… đều riêng rẽ, mà không có sự thống nhất.
“Nếu bộ nào cũng bám sát nhu cầu quản lý của riêng ngành mình, e rằng phạm vi điều chỉnh của từng luật có khi trở thành ‘lãnh địa’. Các vùng chồng lấn, vùng xám, rất dễ trở thành vùng nguy hiểm cho người dân, doanh nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Theo cơ quan thẩm định chính Luật Đất đai sửa đổi, đây là sắc luật khó, nhạy cảm, có tác động lên nhiều lĩnh vực kinh tế khác nên việc đảm bảo tính thống nhất là cực kỳ cần thiết bởi một bộ luật “tốt” sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ và khả thi cho việc khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai.
Tình trạng “rối như canh hẹ” đã được ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) từng nhiều lần ví von khi nói về hệ thống luật pháp bất động sản hiện hành trong rất nhiều cuộc họp gần đây.
Đơn cử như xung đột trong quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất, về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng, sự chồng chéo trong thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản, sự bất nhất về quyền chuyển nhượng dự án bất động sản… giữa các sắc luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai....
Từ đó dẫn đến tình trạng “dừng - ngâm - đùn đẩy trách nhiệm”, gây mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro cho người dân, doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
“Cán bộ thụ lý, giải quyết hồ sơ không biết phải thực hiện theo quy định nào mới đúng. Tâm lý sợ sai, không dám làm, dám chịu trách nhiệm của cán bộ cấp dưới dẫn đến việc làm gì cũng xin ý kiến cấp trên, dồn việc cho Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Đây chính là điểm nghẽn lớn cho cả nền kinh tế, mà sự chậm trễ trong việc giải ngân vốn đầu tư công thời gian qua là một điển hình”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, hiện tồn tại tình trạng “loạn sứ quân” giữa các quy định pháp luật của các bộ, khiến một luật mà mỗi địa phương thực hiện một kiểu, còn các cơ quan thực thi chính sách lúng túng, bị động khi giải quyết công việc cho người dân, doanh nghiệp.
Tổng Hợp
