Giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp phí bảo trì chung cư được không?

Nhiều năm qua, tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị trong việc quản lý phí bảo trì chung cư vẫn thường xuyên xảy ra và không có hồi kết…

Với khoản thu 2%, tùy vào quy mô mỗi dự án mà giá trị khoản phí bảo trì chung cư có thể lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Tuy nhiên, câu chuyện xoay quanh việc quản lý số tiền này lại khá nhập nhèm giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư, hay giữa cư dân và ban quản trị khi các khoản chi không minh bạch…

Ai cũng muốn "ôm", cư dân lãnh đủ

Tại chung cư Sunny Plaza (110A đường Phạm Văn Đồng, phường 3, quận Gò Vấp, TP.HCM), nhiều cư dân bức xúc, tố chủ đầu tư (Công ty Cổ phần bất động sản Sài Gòn - Đông Dương) muốn “ôm” phí bảo trì trong khi chung cư đã thành lập ban quản trị. Tranh chấp ngày càng gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, khi chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì vì chủ đầu tư cho đến thời điểm này vẫn chưa bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. 

Theo cư dân nơi đây, Quỹ bảo trì chung cư Sunny thời gian qua được sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật và không lập tài khoản riêng để quản lý, trong khi chất lượng chung cư không đảm bảo, xuống cấp nhanh và đang cần sửa chữa thì không thấy chủ đầu tư đâu.

Ngoài ra, Công ty Cổ phần bất động sản Sài Gòn - Đông Dương còn bị tố sử dụng nhiều diện tích và công trình phụ của chung cư như bãi xe để cho thuê và thu phí mà không lấy ý kiến cư dân khiến nhiều người bức xúc…

Cư dân chung cư Sunny Plaza kêu trời vì chủ đầu tư - Ảnh: Cẩm Viên.
Cư dân chung cư Sunny Plaza kêu trời vì chủ đầu tư - Ảnh: Cẩm Viên.

Sau nhiều lần bị cư dân phản đối, chủ đầu tư đã gửi văn bản thông báo về việc không tiếp tục thanh toán phí quản lý vận hành chung cư và chuyển trách nhiệm thu phí quản lý vận hành về ban quản trị. Tuy nhiên chủ đầu vẫn không chuyển quỹ bảo trì cho ban quản trị do chính cư dân bầu ra theo đúng quy định pháp luật.

Việc chủ đầu tư cố tình không bàn giao các nội dung nêu trên nhưng lại đẩy trách nhiệm thu phí quản lý vận hành cho ban quản trị đột ngột, đã đưa chung cư vào tình huống không rõ ràng về pháp lý trong việc quản lý vận hành chung cư, dẫn đến nguy cơ mất an ninh trật tự, mất an toàn về tính mạng và tài sản của người dân.

Chị Thanh Hương, cư dân tại chung cư Sunny cho biết: “Nhiều công trình chung bị hư hỏng nặng. Trời mưa lớn là nước dội xuống ngập cả thang máy khiến dân cư nhiều phen hoảng loạn. Chưa kể hệ thống cảnh báo cháy của chung cư không hoạt động, nhiều hạng mục thi công chưa hoàn thành khiến người dân nhận nhà mà dở khóc dở cười".

Chị Hương cho biết thêm, nhiều hộ vừa chuyển vào ở, qua một trận mưa là đã bong tróc trần nhà, sàn gỗ khiến người dân phải bỏ một khoản tiền khá lớn để làm lại. Cư dân nhiều lần kiến nghị với chủ đầu tư nhưng không được phản hồi. Trong khi đó, phí bảo trì hiện chủ đầu tư vẫn giữ mà không bàn giao lại cho ban quản trị để tiến hành sửa chữa chung cư.

Chủ đầu tư còn tranh chấp cả những công trình phụ như bãi giữ xe với cư dân. Ảnh: Cẩm Viên. 
Chủ đầu tư còn tranh chấp cả những công trình phụ như bãi giữ xe với cư dân. Ảnh: Cẩm Viên. 

Vướng mắc của cư dân không chỉ diễn ra với chủ đầu tư tòa nhà và mà thậm chí mâu thuẫn cả với ban quản trị cũng xoay quanh việc quản lý số tiền 2% phí bảo trì này.

Như trường hợp phản ánh của hơn 450 hộ dân là chủ sở hữu các căn hộ tại cụm Chung cư M-One Nam Sài Gòn (tọa lạc tại 35/12 Bế Văn Cấm, phường Tân Kiểng, quận 7, TP.HCM) về những vấn đề bất thường, gây bức xúc trong công tác quản lý, vận hành cũng như của Ban Quản trị Chung cư M-One Nam Sài Gòn.

Chung cư M-One Nam Sài Gòn có 3 block T1A, T1B và T2 với tổng cộng 963 căn hộ. Ban Quản trị nhà chung cư Chung cư M-One Nam Sài Gòn được công nhận theo Quyết định số 3063/QĐ-UBND ngày 18/9/2019 của UBND quận 7.

Người dân phản ánh, Ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định: Tự ý gia hạn hợp đồng quản lý vận hành, tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhưng không thông qua hội nghị cư dân và không công khai hợp đồng trước hội nghị nhà chung cư…

Người dân bức xúc khi nhận được thông báo thu chi hàng tháng nhưng các số liệu về thu chi không minh bạch, chi phí quản lý, vận hành hàng tháng luôn thua lỗ... 

Theo Bà Phạm Thị Ái Hạnh, Chủ căn hộ T2 - 9.2, báo cáo hoạt động thực thu – thực chi của ban quản lý trong khoảng thời gian (từ 1/1/2020 đến 31/1/2020) có tổng số nợ 2019 chuyển sang hơn 5,2 tỷ đồng. Đồng thời, tính đến hết tháng 3/2020 tổng số nợ còn phải chi trả là 2,6 tỷ đồng trong khi tồn quỹ quản lý chỉ còn 1,25 tỷ đồng (tức đang bị âm hơn 1,3 tỷ đồng).

Trước việc xuất hiện tổng số nợ từ năm 2019 chuyển sang trong khi cư dân vẫn đóng đầy đủ phí quản lý hàng tháng, nhiều cư dân đã yêu cầu ban quản trị, ban quản lý tòa nhà cung cấp thông tin, số liệu liên quan để làm rõ khoản nợ nêu trên nhưng đến hết ngày 25/4/2020 vẫn chưa được Ban quản trị và Ban quản lý cung cấp.

Nếu tình trạng tiếp tục thiếu hụt kinh phí như hiện nay, chắc chắn ban quản lý sẽ đề nghị tăng phí quản lý, trong khi thực tế phí quản lý hiện nay tại M-One không hề thấp. 11.000 đồng/m2, chưa bao gồm VAT, chưa bao gồm các khoản phí khác như phí giữ xe, phí quảng cáo, phí mặt bằng...

Tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị tại chung cư M-One Nam Sài Gòn. 
Tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị tại chung cư M-One Nam Sài Gòn. 

Anh Nguyễn Vũ Luân (Chủ căn hộ T1B-19.13) chung cư M-One Nam Sài Gòn cho rằng, nguyên nhân của nhiều vụ việc phức tạp liên quan quỹ bảo trì là do phương thức thu và quản lý, sử dụng phí bảo trì còn nhiều bất cập.

"Giá trị quỹ bảo trì quá lớn cũng là miếng mồi ngon khiến nhiều đối tượng muốn vào ban quản trị chung cư để trục lợi. Đây cũng là nguyên nhân chính gây tranh chấp gay gắt về quyền quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư”, anh Luân nhận xét.

Trên thực tế có trên 70% khiếu nại tại TP.HCM chưa có hồi kết liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì. Dù đã có nhiều quyết định xử phạt, thanh kiểm tra của cơ quan quản lý nhưng vẫn không thể xử lý dứt điểm. 

Thu trước hay thu sau?

Theo Luật nhà ở quy định thu phí bảo trì để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và phí bảo trì đó là 2%. Thời điểm nộp phí bảo trì đó là trước khi nhận nhà. Việc thu phí này, theo Luật Nhà ở thì chủ đầu tư thu đủ 100% nếu có sự cố thì có nguồn kinh phí để sửa chữa phần chung.

Tuy nhiên theo quy định của Luật Xây dựng, thời gian bảo hành chung cư của nhà thầu thi công tối thiểu là 5 năm kể từ khi đưa vào sử dụng, nên trên thực tế, gần như các chung cư không có nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì trong những năm đầu. Thế nhưng hiện nay, việc thực hiện quy định này khá mập mờ dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư chiếm dụng phí này.

Để giải quyết các mâu thuẫn trên, Sở xây dựng TP.HCM đã kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2%, việc thu sẽ do Ban quản trị thu trong quá trình quản lý và sử dụng theo tỷ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Theo Sở xây dựng TP.HCM, với kiến nghị này sẽ giải quyết được 2 vấn đề. Thứ nhất là giảm bớt gánh nặng chi phí cho người dân lúc nhận bàn giao nhà. Thứ hai là chủ đầu tư hoặc ban quản trị cũng không thể chiếm dụng vì số tiền này sẽ thu từ từ. Khi thu như vậy, sẽ có sự kiểm soát chặt hơn và phát huy được vai trò tập trung quản lý của ban quản trị.

Tuy nhiên theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM , đề nghị của Sở xây dựng thiếu tính khả thi, bởi Ban quản trị không phải là một cơ quan hành chính, nên với những hộ không đóng quỹ bảo trì, sẽ không thể cưỡng chế được. 

Điều đó thể hiện trong 444 căn chung cư cũ tại TP.HCM xây dựng trước năm 1975, và những chung cư xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 và nhà nước phải bỏ ngân sách ra làm để bảo đảm an toàn cho cư dân, cho xã hội.

Hơn nữa đây là số tiền lớn, một chung cư 20 tầng tính trung bình phí bảo trì trên dưới 20 tỷ đồng, thậm chí có những dự án lên đến 160 tỷ đồng như chung cư Keangnam (Hà Nội) thì rõ ràng đây là miếng mồi lớn đối với 1 số phần tử xấu muốn tìm cách "chui" vào Ban Quản trị để trục lợi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc thu phí bảo trì là cần thiết và thu ở thời điểm trước khi bàn giao nhà là hợp lý nhưng vấn đề ở đây là phải kiểm soát phía chủ đầu tư để họ không sử dụng sai mục đích, chiếm dụng, sử dụng số tiền này vào mục đích kinh doanh riêng của họ.

Luật Nhà ở có quy định, sau khi thành lập Ban Quản trị chung cư thì trong vòng 7 ngày, chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì 2%, nếu không bàn giao sẽ bị cưỡng chế tài khoản. Nhưng thực tế đến thời điểm này chưa có một chủ đầu tư nào bị cưỡng chế tài khoản. 

"Vấn đề ở đây là cần có một cơ chế hợp lý. Ví dụ như luật cưỡng chế chủ đầu tư để bàn giao quỹ bảo trì thì phải cưỡng chế sòng phẳng, nghiêm khắc với những chủ đầu tư vi phạm. Như vậy mới giải quyết dứt điểm tranh chấp phí bảo trì chung cư ", ông Châu nói.

VIÊN VIÊN