TP.HCM nên cho phép chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp xen giữa đất ở

TP.HCM có nhiều thửa đất mà đất nông nghiệp nằm xen giữa đất ở. Nếu tách thửa, cần có quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng phần đất này.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoREA ) vừa có công văn gửi UBND, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM về việc góp ý Dự thảo Quyết định thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 5/12/2017 của UBND thành phố quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa .

Vùng nội thành vẫn có đất nông nghiệp 

Xét về các văn bản pháp luật, Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Theo HoREA, điều này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của địa phương.

Tuy nhiên, những quy định trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại dẫn đến tình trạng tại khu vực nội thành TP.HCM hoặc các thị trấn thuộc 5 huyện ngoại ô, vẫn có phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong các thửa đất lớn của các hộ gia đình, cá nhân. Việc này là do tổng thể thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở, nên phần đất dôi ra so với hạn mức đất ở, thường được quy về đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.

Tại các thửa đất lớn, các phần đất vượt hạn mức đất ở, thường được quy định là đất nông nghiệp. Ảnh minh hoạ: Batdongsan.com.vn
Tại các thửa đất lớn, các phần đất vượt hạn mức đất ở, thường được quy định là đất nông nghiệp. Ảnh minh hoạ: Batdongsan.com.vn

Ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch HoREA, lấy ví dụ về một thửa đất diện tích 1.100 m2 có nhà ở ổn định hơn 50 năm tại phường Đông Hưng Thuận, quận 12. Thửa đất này được cấp sổ đỏ, trong đó chỉ được công nhận đất ở 500 m2 là phần diện tích đất xây dựng nhà (hạn mức đất ở tại quận 12 là 200 m2), còn lại 600 m2 chỉ được công nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày, nhưng thực chất đây là phần diện tích sân xung quanh nhà.

“Các trường hợp trên đây, nếu không cho phép tách thửa đối với các thửa đất này thì không hợp lý, hợp tình”, ông Châu nhấn mạnh.

Vì vậy, để xử lý các trường hợp xin tách thửa mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, đối với các thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nằm xen cài trong khu vực đô thị, UBND cấp huyện phải ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Sau đó, hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và đồng thời, UNBD cấp huyện ban hành quyết định cho phép tách thửa đất ở.

Việc tách thửa các khu đất rộng, đất nông nghiệp xen cài đất ở, cần có quy định cụ thể hơn. Ảnh: VGP
Việc tách thửa các khu đất rộng, đất nông nghiệp xen cài đất ở, cần có quy định cụ thể hơn. Ảnh: VGP

Ông Châu cho rằng: “Đây là giải pháp vừa đúng với quy định của Luật Đất đai, vừa phù hợp với thực tiễn của TP.HCM”. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng, cần quy định điều kiện được tách thửa đất phải căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương.

Ngoài ra, HoREA lưu ý, Sở Tài nguyên và Môi trường nên nghiên cứu thêm về việc tách thửa đối với các thửa đất lớn có thể làm phát sinh quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Các phần “đất chung” này bao gồm quyền về lối đi, cấp, thoát nước, tưới nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc,… để đấu nối vào hệ thống hạ tầng của khu vực.

Cần cho phép chuyển đổi mục đích đất rồi mới tách thửa

Trước thực trạng kể trên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản để góp ý về diện tích tối thiểu được tách thửa. HoREA nghiên cứu và nhận thấy văn bản trên đã cầu thị, tiếp thu nhiều ý kiến góp ý của Hiệp hội và các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia.

Bên cạnh đó, phía ông Lê Hoàng Châu cũng đưa ra các đề xuất cho Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM. Cụ thể, HoREA thống nhất với đề xuất của Sở khi chỉ giải quyết tách thửa đối với đất ở đô thị, đất ở nông thôn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của thành phố.

Cần đảm bảo việc tách thừa phù hợp với quy hoạch chung của TP.HCM. Ảnh: Dân Trí
Cần đảm bảo việc tách thừa phù hợp với quy hoạch chung của TP.HCM. Ảnh: Dân Trí

Tuy nhiên, thực tiễn tình hình của TP.HCM chỉ rõ, tại các quận và các thị trấn, các điểm dân cư nông thôn thuộc các huyện, có nhiều thửa đất vừa có phần diện tích đất ở, vừa có phần diện tích đất nông nghiệp xen cài, thuộc các khu dân cư hiện hữu, ổn định.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, HoREA đề nghị Dự thảo Quyết định cần bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục cho phép tách thửa.

Ngoài ra, đối với trường hợp sau khi tách thành các thửa đất ở nhỏ hơn, mà người sử dụng đất của từng thửa đất này tự nguyện thỏa thuận dành một phần diện tích của mỗi thửa đất để làm lối đi chung, xây dựng công trình cấp nước, cấp điện, thoát nước…, thì diện tích đất ở của mỗi thửa đất bao gồm cả phần diện tích “đất chung” được công nhận đầy đủ trong sổ đỏ cấp cho người sử dụng đất.  

Hiệp hội thống nhất với đề xuất của Sở Tài nguyên Môi trường rằng, không quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác. Nếu người sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, có nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp, thì Hiệp hội đề nghị, người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định.

Theo ông Châu, điều này là để “phòng ngừa tình trạng phân lô bán nền tràn lan như đã xảy ra trong các năm trước đây”. Với những người sử dụng thửa đất ở có nhu cầu tách thửa, mà việc tách thửa có hình thành đường giao thông, cũng có thể áp dụng cách làm trên.

HoREA đồng ý không tách thửa với đất nông nghiệp, phòng ngừa tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp. Ảnh: Dân Sinh
HoREA đồng ý không tách thửa với đất nông nghiệp, phòng ngừa tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp. Ảnh: Dân Sinh

Ngoài ra, HoREA đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng và UBND cấp huyện coi trọng công tác rà soát quy hoạch, kế hoạch, nhất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng.

“Điều này vừa đảm bảo tính khả thi, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, vừa đáp ứng kịp thời yêu cầu đầu tư của doanh nghiệp và vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

TẤT ĐẠT