Tiếp tục phiên họp thứ 25, chiều 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày báo cáo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, một trong những vấn đề thuộc dự thảo luật được các đại biểu Quốc hội quan tâm là các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ông Vũ Hồng Thanh nêu rõ, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đánh giá, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.

"Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch", ông Vũ Hồng Thanh nói.

Bên cạnh đó, dự thảo luật bổ sung về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó "Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản".

Liên quan đến vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, có nhiều ý kiến khác nhau về quy định này.

Cụ thể, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo luật; đề nghị quy định những nội dung đặc thù về đặt cọc trong dự thảo luật, nội dung khác thực hiện theo Bộ luật Dân sự; quy định chặt chẽ, cụ thể hơn để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo luật là không cần thiết vì khi đó đã có thể ký hợp đồng mua bán; đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, theo VTC News.

Cũng có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như dự thảo luật.

Về nội dung này, ông Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật đưa ra 2 phương án.

Phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

"Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, vì nếu quy định bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng trong khi chủ đầu tư chuyển nhượng không còn đủ năng lực tài chính hoặc không còn nguyện vọng tiếp tục làm sẽ khiến dự án bị trì hoãn, thành nợ xấu và không đảm bảo quyền lợi khách hàng", ông Vũ Hồng Thanh nói.

Cũng theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Nếu tỷ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân); nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc, theo VTV.

Do đó, dự thảo Luật quy định tỷ lệ đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua. Ngoài ra, dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm giao kết hợp đồng.

Theo Thưởng trực Uỷ ban Kinh tế, đối với Phương án 2, việc cho phép thu tiền đặt cọc khi "nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này" sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

(Tổng hợp)