Thực tế, an cư tại các thành phố lớn luôn là mong muốn cháy bỏng của người lao động ngoại tỉnh, đặc biệt là người trẻ. Thế nhưng, con đường đến với căn nhà mơ ước ngày một chông gai, khi giá nhà cứ miệt mài tăng. “Bòng bong” pháp lý dự án đẩy giá nhà tăng.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2013 vẫn mang nặng tính số học, không thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế thị trường.
“Có nhiều phương pháp định giá đất như hệ số điều chỉnh giá đất, so sánh trực tiếp, thặng dư... và mỗi phương pháp định giá lại cho ra một mức giá khác nhau nên dễ bị lợi dụng nhằm mục đích trục lợi, từ đó gây lãng phí tài sản đất đai, thất thu ngân sách nhà nước”, ông Lực nói.
Trên thực tế, mức giá thực tế sẽ điều chỉnh xung quanh giá thị trường (price of market) và giá cân bằng (equilibrium price) mỗi khi cung - cầu mất cân bằng. Ở những thị trường phát triển, giá cân bằng thường được tính tương đương với giá trung bình của thị trường trong khoảng 10 năm hoặc hơn, nhưng ở Việt Nam chưa được tính như vậy.
Các nhà tạo lập chính sách cần xâu chuỗi tất cả vấn đề, các sắc luật liên quan để sửa đổi một cách thống nhất, đồng bộ, chứ không riêng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, cần tập trung xử lý những bất cập liên quan tới các khoản thu ngân sách, thuế, về công tác quản lý giá, định giá, bởi quy định giá thị trường như hiện nay là chưa phù hợp, cần xác định rõ ai là người định giá, giá đó để làm gì, ai là người chịu trách nhiệm khi định giá sai…
Ngoài ra, hoạt động đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Khảo sát thực tế của người viết cho thấy, hiện nay, các căn hộ có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như biến mất, số lượng dự án mới đếm ra cũng chưa đầy một bàn tay và đều ở xa trung tâm…, điều này khiến giá nhà chung cư tại những đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM trở nên “sốt nóng” chưa từng có.
Đơn cử, giá bình quân căn hộ trung cấp ở TP.HCM hiện ở mức gần 60 triệu đồng/m2, tăng 25-30%/năm so với cùng kỳ năm trước, trong khi mức giá thấp nhất cho một căn hộ bình dân cũng rơi vào khoảng gần 30 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, mức giá căn hộ tương ứng là 45-50 triệu đồng/m2 với phân khúc trung cấp và khoảng 25 triệu đồng/m2 với phân khúc bình dân.
Tất nhiên, trên thị trường vẫn có những căn hộ được chào bán với giá thấp hơn, song hầu hết là các dự án cũ hoặc là căn hộ tập thể được “mông má” lại và đều có diện tích nhỏ, số lượng bán ra cũng không nhiều.
Thị giá nhà đất vượt quá xa so với thu nhập của đại bộ phận người dân đang là vấn đề nổi cộm. Có nhiều lý do khiến giá nhà liên tục tăng như chi phí nhân công, nguyên vật liệu tăng đều đặn qua từng năm…, song một nguyên nhân cốt lõi được chỉ ra, đó là vướng mắc pháp lý dự án kéo dài.
Tại một diễn đàn về thị trường bất động sản diễn ra cách đây không lâu, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest đã chia sẻ câu chuyện mà doanh nghiệp ông gặp phải khi theo đuổi một dự án tại Phú Thọ từ năm 2008, tới nay đã hơn 12 năm, trải qua 5 “đời” chủ tịch tỉnh vẫn chưa xong do vướng thủ tục pháp lý. Theo ông Hiệp, chỉ tính riêng chi phí cơ hội và mức độ trượt giá thì giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng thêm tương đối nhiều.
Cuối năm 2021, tại Hội nghị tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết 19/NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai và kiến nghị sửa đổi chính sách, pháp luật về đất đai được Ban chấp hành Trung ương Đảng là nội dung được đặc biệt quan tâm và cần cấp bách sửa đổi, bổ sung.
Thống kê cho thấy, hiện có khoảng 82 sắc luật liên quan tới lĩnh vực bất động sản và theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một dự án cần tối thiểu 36 con dấu để hoàn thành các thủ tục hành chính, nếu tính cả những quy định không chính thức thì con số này có thể lên tới 120 con dấu.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, đất đai là tài nguyên hữu hạn và quý giá, nếu không được quản lý chặt chẽ, hiệu quả sẽ để lại nhiều hệ lụy. Chẳng hạn, trong hoạt động đấu giá đất, nhiều địa phương còn để diễn ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” nhằm đẩy giá đất lên cao, gây bức xúc trong dư luận.
“Việc thổi giá đất thông qua đấu giá không chỉ tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản mà còn cả hệ thống kinh tế, đặc biệt là ảnh hưởng đến an ninh tiền tệ và nhiều vấn đề khác”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
Tổng Hợp
