Khảo sát cho thấy, mức lãi suất của các ngân hàng cho vay mua đất, nhà đất, chung cư đang có nhiều ưu đãi dành cho người vay. Nhưng thực tế rằng, thời điểm hiện tại có phải là giai đoạn vàng để sử dụng đòn bẩy tài chính kinh doanh bất động sản.

Thực tế hiện nay cho thấy có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Mấu chốt của phương pháp này đó chính là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn khoản vay đúng đắn.

Với nhà đầu tư bất động sản, nếu khoản vay vài trăm triệu trở xuống thì lãi suất 8 - 10%/năm là hợp lý. Họ có thể gồng để trả góp dần dần. Với nhà đầu tư vay vừa phải thì lãi suất này khá lý tưởng. Nhưng nó không hề rẻ như nhiều người nhận định khi với nhà đầu tư cá nhân vay vốn lớn từ chục tỷ trở lên để đầu tư vào đất.

Nhưng với nhà đầu tư vay tầm vài tỷ sẽ thấy có áp lực, còn nhà đầu tư vay vài chục tỷ trở nên thì cực kỳ áp lực. Chỉ cần thị trường đóng băng 2, 3 năm, vốn chính chủ sẽ bị sụt giảm vì chi phí lãi vay, tất nhiên trừ khi bất động sản tăng giá tốt.

Trong khi đó, ngân hàng Shinhan Bank cũng tung ra lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà. Cụ thể, nếu lãi suất cố định 1 năm là 6,2%; lãi suất cố định 3 năm là 7,6% và lãi suất cố định 5 năm là 7,8%. Những năm sau, Shinhan Bank áp dụng lãi suất thả nổi với biên độ khoảng 0,6%.

Tại ngân hàng Pvcombank, mức lãi suất ưu đãi 6 tháng đầu là 5%/năm và từ tháng thứ 7 trở đi, mức lãi suất áp dựng ở mức 12%/năm. Mức lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng đang ưu đãi khiến không ít nhà đầu tư nhận định: "Đây là cơ hội tốt để vay, đầu tư bất động sản". Họ cho rằng, những nhà đầu tư vốn thấp có thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi nếu, so với giá đất tăng nhanh như những năm qua thì chi phí dành cho lãi suất không đáng kể.

Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng. Có thể nói sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là một hình thức mới mẻ và táo bạo. Phương pháp này, có những tác động đan xen lên thị trường bất động sản nước ta. Một mặt làm xuất hiện thêm nhiều đại gia bất động sản mới, mặt khác khiến cho tình hình kinh doanh, mua bán nhà đất càng trở nên bất ổn và khó kiểm soát. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản làm giàu.

Đối với môi trường đầu tư Việt Nam, tỷ lệ vốn vay tốt nhất là nhỏ hơn 50% giá của bất động sản. Ngoài ra, trước khi "xuống tiền" nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án và chủ đầu tư, đặc biệt là vấn đề pháp lý. Nhà đầu tư phải hết sức chú ý các giấy tờ pháp lý của sản phẩm. Nếu đầu tư số tiền lớn nhưng một vài năm sau sản phẩm chưa hình thành, vẫn chỉ là bãi cỏ hoặc khu đất trống thì rất rủi ro.

Tăng trưởng tín dụng vào bất động sản theo đó đã giảm mạnh xuống còn 11,89% trong năm 2020, so với mức tăng trưởng 26,6% năm 2018 và 21,53% năm 2019. Sang 6 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng vào ngành này tiếp tục giảm tốc, còn khoảng 5,5%.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản ngày càng bị siết chặt, các doanh nghiệp tìm đến trái phiếu nhiều hơn như một kênh huy động vốn dài hạn, với các điều kiện thuận lợi hơn, nhất là khi hạn chế tài sản bảo đảm và lực lượng nhà đầu tư cá nhân mở rộng nhanh chóng.

Tĩnh Kiên

(Tổng Hợp)