Điều gì có thể xảy ra tiếp theo?

Kể từ khi cuộc khủng hoảng nợ của lĩnh vực này diễn ra vào giữa năm 2021, các công ty chiếm 40% doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã vỡ nợ, hầu hết là các nhà phát triển bất động sản tư nhân.

Điều này đã dẫn đến nhiều ngôi nhà chưa hoàn thành, các nhà cung cấp và chủ nợ chưa thanh toán, những người không chỉ là tổ chức tài chính mà còn là những người bình thường đã mua các sản phẩm quản lý tài sản liên quan đến tài trợ ủy thác.

Nhiều trái phiếu nước ngoài hiện được giao dịch ở mức xu thấp gấp đôi hoặc thậm chí một chữ số so với đồng USD và giá trị cổ phiếu của chúng đã giảm 90%. Có rất ít thanh khoản còn lại trong cả thị trường vốn và nợ khi các nhà đầu tư và chủ nợ tránh lĩnh vực này.

Với doanh số bán nhà vốn đã rất yếu, cuộc khủng hoảng nợ có thể trì hoãn triển vọng phục hồi của cả thị trường bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc nói chung, trong đó bất động sản là trụ cột chính.

S&P Global Rating cho biết hôm 17/8 họ có thể điều chỉnh dự báo doanh số bán bất động sản thành con số "bậc thang đi xuống" từ sự phục hồi hình chữ "L", nếu Country Garden chính thức vỡ nợ.

Người mua nhà thậm chí có thể trở nên cảnh giác hơn với các thương hiệu nhà phát triển tư nhân và giá nhà ở nhiều khu vực có thể chịu áp lực lớn hơn nếu Country Garden dùng đến các đợt bán tháo để huy động tiền mặt.

Chính quyền địa phương có thể thắt chặt hơn các tài khoản ký quỹ nơi giữ tiền bán trước để đảm bảo nhà có thể được hoàn thành và giao - ưu tiên hàng đầu mà Bắc Kinh đặt ra.

Đến lượt mình, những điều này sẽ siết chặt lĩnh vực này hơn và dẫn đến các vụ vỡ nợ bổ sung ngay cả giữa các nhà phát triển được nhà nước hậu thuẫn.

Country Garden gặp rắc rối thế nào?

Country Garden, được thành lập vào năm 1992, hưởng lợi rất lớn từ sự bùng nổ bất động sản thế giới. Người dân Trung Quốc đã đổ thu nhập và tiền tiết kiệm của họ vào bất động sản. Giống như các nhà phát triển tư nhân lớn khác, Country Garden tiếp tục vay mượn và thường vay thêm để trả nợ, hoạt động dựa trên giả định rằng chừng nào còn tiếp tục mở rộng, thì họ có thể tiếp tục trả nợ, theo The New York Times.

Tuy nhiên, các hóa đơn lớn đến mức chính phủ bắt đầu lo sợ khoản nợ sẽ đe dọa hệ thống tài chính rộng lớn hơn. Tình trạng nhu cầu mua nhà giảm trong năm nay đã đặt công ty vào một cuộc khủng hoảng, đối mặt với điều mà họ mô tả là "những khó khăn lớn nhất kể từ khi thành lập".

Thị trường, nhà đầu tư và người mua nhà đang lo sợ điều tồi tệ nhất. Vào đầu tháng 8, Country Garden, đã 2 lần trễ hạn thanh toán nợ. Nếu không trả hết vào đầu tháng 9 hoặc được các chủ nợ cho thêm thời gian, công ty này sẽ bị vỡ nợ. Giá cổ phiếu của công ty đã giảm xuống dưới 1 USD (23.900 đồng) tại đặc khu kinh tế Hồng Kông (Trung Quốc).

Tổn thất của Country Garden đang gia tăng. Dự kiến , công ty sẽ báo cáo khoản lỗ lên tới 7,6 tỉ USD trong 6 tháng đầu năm nay. Các chuyên gia cho biết, ngay cả khi mọi người vẫn mua căn hộ của Country Garden, công ty vẫn bù vào khoản thiếu hụt tài chính.

Tất cả những điều này dẫn đến lo ngại rằng Country Garden sẽ kết thúc giống như China Evergrande, một gã khổng lồ bất động sản đã sụp đổ vào năm 2021 và gây ra sự hoảng loạn trên thị trường toàn cầu.

Bà Rosealea Yao, nhà phân tích bất động sản tại công ty Gavekal (Trung Quốc) nhận định vụ vỡ nợ của Country Garden có thể gây ảnh hưởng như Evergrande vì nó quá lớn. Theo bà, mọi thứ có thể trở nên tồi tệ hơn trước khi chính phủ phản ứng.

Lần này khác như thế nào?

Việc Country Garden nhanh chóng rơi vào rắc rối tài chính không gây sốc cho thị trường nhiều như Evergrande vì hầu hết các nhà phát triển tư nhân đều đã vỡ nợ. Tuy nhiên, Country Garden nổi lên khi thị trường bất động sản và nền kinh tế đang trong tình trạng tồi tệ hơn nhiều.

Trong khi tổng nợ phải trả là 1,4 nghìn tỷ nhân dân tệ (191,7 tỷ USD) của Country Garden chỉ bằng 59% so với Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, thì Country Garden có 3.121 dự án trên tất cả các tỉnh của Trung Quốc, so với khoảng 800 của Evergrande.

Evergrande đã vỡ nợ vào thời điểm vỡ nợ, nhưng Country Garden hiện vẫn có nhiều tài sản hơn nợ phải trả. Các nhà phân tích cảnh báo rằng Country Garden có thể mất khả năng thanh toán nếu phải xóa sổ hàng tồn kho lớn và rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu nếu giá trị tài sản của nó giảm theo thời gian.

Có rủi ro hệ thống?

Tuần này, tin tức về các khoản thanh toán bị bỏ lỡ đối với các sản phẩm đầu tư của công ty ủy thác hàng đầu Zhongrong International Trust đã nêu bật sự tiếp xúc quá mức của khu vực ngân hàng ngầm trị giá 3.000 tỷ USD của Trung Quốc đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo Moody's, tình trạng vỡ nợ gia tăng của các nhà phát triển đã nâng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng Trung Quốc lên 4,4% vào cuối năm ngoái từ mức 1,9% vào năm 2020.

Tuy nhiên, các chuyên gia thị trường nhìn chung không cho rằng Trung Quốc đang trên bờ vực của "thời điểm Lehman" với sự thất bại của một công ty dẫn đến sự sụp đổ tài chính rộng lớn hơn, do sự tiếp xúc của các tổ chức tài chính đối với lĩnh vực bất động sản đã giảm trong vài năm qua.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc chiếm hơn một nửa doanh số bán nhà mới và xây dựng nhà trên toàn cầu, đồng thời là loại tài sản lớn nhất thế giới, với giá trị thị trường ước tính khoảng 62.000 tỷ USD.

Điều tiếp theo cần theo dõi là làm thế nào các chính quyền khu vực, nhiều trong số đó dựa vào doanh thu từ bất động sản, quản lý nợ của họ. Các phương tiện tài chính của chính quyền địa phương (LGFV) được Quỹ Tiền tệ Quốc tế ước tính nắm giữ tổng số nợ 66 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Chính phủ sẽ can thiệp?

Chính phũ Trung Quốc, đã thúc đẩy đồn đoán rằng sẽ có thêm nhiều kích thích khi bỏ qua cụm từ thường được lặp đi lặp lại rằng "nhà để ở, không phải để đầu cơ" trong một tuyên bố vào cuối tháng 7/2019. mà họ cam kết điều chỉnh chính sách tài sản một cách kịp thời.

Nhưng cho đến nay, không có biện pháp kích thích táo bạo nào được công bố và các chuyên gia trong ngành đang chia rẽ quan điểm về việc liệu chúng có xảy ra hay không.

Nhiều nhà phân tích hy vọng rằng Bắc Kinh, cho đến nay vẫn kiềm chế các gói cứu trợ do nhà nước tài trợ, sẽ đưa ra các biện pháp quyết liệt trong những tuần tới để ngăn chặn vòng xoáy đi xuống.

Tuy nhiên, một số nhà phân tích đặt câu hỏi về các công cụ mà Bắc Kinh có thể sử dụng trong khi duy trì hành động cân bằng giữa việc cung cấp hỗ trợ cho thị trường nhà ở và kiểm soát nợ.

(Nguồn: Reuters/Nikkei Asia)