Nguồn cung giảm, giá tăng

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường nhà ở ghi nhận nguồn cung tiếp tục lao dốc mạnh trong bối cảnh phức tạp của dịch bệnh.

Cụ thể cả năm 2021, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt 11.700 căn, thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm 54% so với năm 2020. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ngày càng tăng, khiến tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm căn hộ đạt 81%, phân khúc hạng B dẫn đầu với 69% tổng giao dịch.

Với nguồn cung hạn chế, giá bán của các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM cũng neo ở mức cao trong giai đoạn cuối năm 2021. Riêng với dòng sản phẩm căn hộ, các dự án hạng C tại TP.HCM đang có giá bán lên đến 56,5 triệu đồng/m2, tăng 27% theo năm.

Chung cư hạng A ghi nhận mức giá trung bình đạt 143,6 triệu đồng/m2 (6.266 USD/m2), tăng 36% theo quý và tăng 23% theo năm. Giá bán căn hộ hạng A leo thang do các sản phẩm mới tung ra thị trường đều thiết lập mặt bằng giá mới. Biên độ tăng giá của căn hộ cao cấp ghi nhận tăng gấp 2 lần so với phân khúc bình dân.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam, trong năm 2022, nguồn cung lẫn sức cầu của thị trường nhà ở sẽ cải cải thiện khi tình hình dịch bệnh ổn định. Tuy nhiên, để kéo giảm giá nhà xuống là một thách thức trong bối cảnh giá đất vẫn leo thang, giá vật tư và chi phí tài chính, xây dựng, bán hàng đều tăng.

Điều này chưa kể nhiều dự án bị kéo dài do dịch bệnh khiến chi phí tăng lên, cùng với áp lực lạm phát cộng thêm khan hiếm nguồn cung càng khiến mức giá nhà tăng cao.

Dự án mới ồ ạt bung hàng

Đầu năm 2022, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục chứng kiến hàng loạt dự án trình làng, trong đó chủ yếu vẫn là phân khúc cao cấp, hạng sang.

Mới đây nhất là sự hồi sinh của dự an Kenton Node với tên mới Grand Sentosa do Tập đoàn Novaland phát triển. Dự án tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ - một trong những tuyến đường huyết mạch của khu Nam Sài gòn - với vị trí 2 mặt giáp sông hiếm có.

Theo Novaland, Grand Sentosa được quy hoạch là một tổ hợp thương mại dịch vụ và khu nhà ở cao cấp, với diện tích tổng khu hơn 8,3 ha, dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 2.000 sản phẩm căn hộ tiêu chuẩn resort, nhà phố thương mại…

Dự án được quy hoạch theo tiêu chuẩn cao cấp, tiện ích hiện đại và hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu sống chất lượng và giàu trải nghiệm của cộng đồng cư dân tinh hoa trong nước cũng như giới chuyên gia nước ngoài đang sinh sống làm việc tại khu Nam.

Grand Sentosa được bán với giá 100 triệu đồng/m2, dự kiến hoàn thành trong năm 2024.

Ngoài ra, nhiều dự án khác tại khu vực trung tâm Sài Gòn cũng được trình làng với mức giá chào bán cao ngất ngưởng như Spirit Of Saigon (quận 1) do Tập đoàn BITEXCO làm chủ đầu tư có giá khoảng 400 triệu đồng/m2 hay Grand Marina Saigon (quận 1) do Masterise Group làm chủ đầu tư có giá khoảng 300 triệu đồng/m2.

Hay dự án One Central Saigon (quận 1) với giá hơn 500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 800 triệu đồng/m2 đối với căn vị trí đẹp. Ngoài ra còn có dự án The Metropole, The 9 Stellars, Empire City cũng có giá bán sơ cấp ở ngưỡng hơn 210 triệu đồng/m2. 

Như vậy có thể thấy giá các căn hộ hạng A tập trung tại khu vực trung tâm hoặc khu vực Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) gần khu vực sông Sài Gòn có mức tăng đột biến.

Ở mức giá dễ thở hơn, Gotec Land vừa tung ra thị trường dự án Asiana Riverside (phường Tân Thuận Đông, quận 7) có quy mô 478 căn hộ và shophouse, dự kiến chào bán vào đầu năm 2022 có giá bán khoảng từ 60 triệu đồng/m2.

Tại quận Bình Tân, dự án Moonlight Central Point của Hưng Thịnh Group có quy mô 1.200 căn hộ cũng đang chào bán giai đoạn 2 với giá khoảng 58-60 triệu đồng/m2.

Còn tại khu Nam, dự án căn hộ Celesta Heights tại huyện Nhà Bè do liên doanh Phúc Long và Keppel Land Việt Nam cũng tiếp tục mở bán giai đoạn 2 với 752 căn hộ cũng có giá 60 triệu đồng/m2.

Tập đoàn Nam Long cũng có kế hoạch mở bán ra thị trường tòa tháp mới là căn hộ biệt lập cao cấp Flora Panorama thuộc dòng căn hộ biệt lập Flora trong Khu đô thị Mizuki Park 26ha (huyện Bình Chánh) với giá dự kiến từ 50 triệu đồng/m2.

Tại Khu vực TP. Thủ Đức, hàng loạt dự án bất động sản cũng đang được mở bán với mức giá 50-80 triệu đồng/m2 như Thảo Điền Green với hơn 204 căn hộ, The Opera Residence với 646 căn hộ, MT Eastmark City quy mô khoảng 1.700 căn hay Phân khu The Beverly thuộc Vinhomes Grand Park quy mô 5.088 căn... 

Nhà đầu tư dịch chuyển vùng ven

Trong bối cảnh cơn khát nguồn cung vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện tại TP.HCM, thị trường Bình Dương, Đồng Nai đang trở thành khu vực có nguồn căn hộ bình dân lý tưởng thay thế nhờ mức giá bán thấp và tốc độ đô thị hóa cao.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại các vùng phụ cận là nguồn động lực lớn cho tương lai của các thị trường mới nổi này.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy trong năm 2021, nguồn cung căn hộ sơ cấp của Bình Dương cao hơn TP.HCM 5% và lượng giao dịch nhiều hơn TP.HCM 42%. Nguồn cung căn hộ tương lai dự kiến đến năm 2024 tại Bình Dương ước tính lên đến 48.000 căn, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm đến 83% thị phần.

Giá bán căn hộ trung bình ở Thuận An hiện khoảng 40,8 triệu đồng/m2 và con số này ở Dĩ An là 37 triệu đồng/m2. Đây là mức giá thấp hơn so với giá bán trung bình của căn hộ hạng C tại TP Thủ Đức (TP.HCM) với 41,8 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, giá thành căn hộ hiện chỉ bằng 1/2 so với phân khúc căn hộ hạng C tại TP.HCM.

Với quỹ đất dồi dào, giá bán hợp lý và cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện, Savills Việt Nam dự báo Đồng Nai và Bình Dương đang dần vượt qua thị trường TP.HCM về cả nguồn cung và lượng giao dịch.

Theo ông Troy Griffths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nguồn cung hạn chế tại TP.HCM đã và đang thúc đẩy người mua mở rộng đầu tư đến các tỉnh thành khác, đặc biệt là Đồng Nai với tốc độ tăng trưởng vượt bậc trong thời gian qua.

Nguồn cung gia tăng tại các thị trường thay thế cung cấp cho người mua nhiều lựa chọn hơn, do đó năm 2022 sẽ là một năm thú vị để theo dõi sự mở rộng sang các tỉnh lân vận và sức bền của các nhà đầu tư

Còn theo Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam, đánh giá, quỹ đất tại TP.HCM càng ngày càng hẹp, do đó các chủ đầu tư hiện nay đều đang mở rộng ra các tỉnh lân cận.

Bình Dương tiếp tục là kế thừa, là điểm đến tiếp theo cho thị trường căn hộ. Còn đối với thị trường nhà đất và nhà ở liền thổ, Đồng Nai trở thành điểm đến tiếp theo.

Bên cạnh đó sự cải thiện về cơ sở hạ tầng giao thông như tuyến Cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, tuyến xe buýt nhanh nối Thành Phố Mới Bình Dương với TP Thủ Đức và tuyến Metro 3B sẽ góp phần thu hút người mua đến với thị trường Bình Dương.

Theo phân tích của ông Troy Griffths, tốc độ đô thị hóa tại Bình Dương diễn ra rất nhanh với tỷ lệ đạt 84% vào năm 2020 trong khi con số này tại TP.HCM là 79%. Tốc độ gia tăng dân số hàng năm tại Bình Dương trong năm 2020 là 5,06% so với 2,1% tại TP.HCM.

Bên cạnh đó, ông Troy Griffths cũng chỉ ra lực lượng lớn người lao động làm việc tại Đồng Nai và Bình Dương cũng là động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của thị trường nhà ở tại khu vực này.

Tính đến năm 2021, có khoảng 615.000 người đang làm việc tại các khu công nghiệp ở Đồng Nai và gần 500.000 người tại các khu công nghiệp ở Bình Dương. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại Bình Dương và Đồng Nai tính đến cuối năm 2021 lần lượt là 7.016 ha và 6.169 ha. Đây là một trong những yếu tố chính hứa hẹn cho nguồn cầu bền vững của thị trường nhà ở tại hai địa phương này.

HẢI MY

Nguồn: Nâng cao chất lượng công tác chăm sóc sức khoẻ cán bộ Trung ương