Tiềm năng là vậy nhưng các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc phát triển bất động sản công nghiệp ở thời điểm hiện tại rất cần thiết nhưng cần bình tĩnh hơn. Quan trọng nhất là các địa phương, các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn để có sự chuẩn bị sẵn sàng hơn mới đón đầu được làn sóng dịch chuyển FDI vào phân khúc này. Trên tất cả cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ, lựa chọn vị trí phù hợp, không phát triển một cách tràn lan.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang - chuyên gia đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle Việt Nam cho biết, trên thực tế, không phải bất kỳ khu công nghiệp nào cũng nhận được sự quan tâm của đông đảo các nhà sản xuất, do lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài chính là các khu công nghiệp đã được đầu tư đồng bộ về mặt hạ tầng. Nhưng hiện nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư nước ngoài tới.

“Nếu chủ đầu tư dự án khu công nghiệp không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đủ các thủ tục về pháp lý thì việc hưởng lợi từ những ưu đãi khác sẽ không có ý nghĩa gì đối với nhà đầu tư nước ngoài”, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang lưu ý.

Ngoài những ưu đãi chung của Nhà nước cho từng khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm tới mạng lưới các nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại khu công nghiệp hay không. Đồng thời, họ cũng quan tâm tới cả thủ tục cấp phép đầu tư tại khu công nghiệp có thông thoáng không, thời gian cấp phép có đáp ứng được đủ tiến độ triển khai dự án hay không.

9 tháng đầu năm, tỉ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp trên toàn quốc đạt 76%, cho thấy nhu cầu lớn về phân khúc này ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm.

Trong đó, tỉ lệ lấp đầy tại các trung tâm công nghiệp chính như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở miền Nam và Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng ở miền Bắc, đã tăng đáng kể kể từ năm 2018.

Mặt khác, ngành bất động sản công nghiệp đã chứng kiến một số thương vụ M&A quan trọng trong ba quí đầu năm nay.

Đầu tiên phải kể đến là sự kiện tập đoàn Logos Property của Úc đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam.

Một cái tên khác là GPL, doanh nghiệp hàng đầu về kho bãi ở Châu Á cũng đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam, hoặc tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỉ USD tại Việt Nam.

Ngoài ra, công ty Mirae Asset Daewoo và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh.

Trong lĩnh vực sản xuất, tập đoàn điện tử Pegatron (Đài Loan), nhà cung ứng linh kiện cho Apple, đã đầu tư hơn 19 triệu USD vào Hải Phòng cho giai đoạn đầu trong chuỗi kế hoạch mở rộng tại Việt Nam.

Trong quí III/2020, Hà Nam đón đầu làn sóng FDI cho lĩnh vực chế biến, chế tạo với hơn 447 triệu USD, tiếp đó là Hải Phòng với 438 triệu USD. Dự án sản xuất lớn nhất tại Hà Nam đã nhận được nguồn vốn đầu tư lên đến 273 triệu USD từ tập đoàn Wistron (Đài Loan).

"Các nhà đầu tư và sản xuất logistics nổi tiếng nhất thế giới đang dần niềm tin tưởng về tiềm năng lâu dài tại Việt Nam, bất chấp những khó khăn hiện tại do đại dịch gây ra", ông John Campbell, Quản lí bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.

Các chuyên gia Savills dự báo, trong quí IV/2020, các chủ đầu tư và người thuê sẽ đẩy nhanh tiến độ đàm phán, thỏa thuận để chốt được mức giá có lợi nhất trong bối cảnh đại dịch.

Bên cạnh đó, nếu các chuyến bay được đưa vào hoạt động vào 6 tháng đầu năm 2021, giá thuê đất, nhà xưởng và kho bãi có thể sẽ tăng lên.

"Sự phụ thuộc của phân khúc công nghiệp tại Việt Nam vào các chuỗi cung ứng di cư ra khỏi Trung Quốc đã được thể hiện khá rõ ràng. Nhiều chủ đầu tư nhận định năm 2021 sẽ là một năm bận rộn và hiệu quả sau khi những hạn chế này được gỡ bỏ", ông John nhận định.

Dự kiến trong năm 2021 và 2022, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, mang đến cơ hội để các nhà đầu tư tung ra nhiều dự án hơn, đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.