Theo Cushman & Wakefield, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế và phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án The Privia ở Bình Tân và Elysian ở TP. Thủ Đức, chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung mới.

Tuy nhiên, số lượng căn hộ mới được chào bán giảm nhẹ do các chủ đầu tư phần lớn vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý và quan sát diễn biến của thị trường, góp phần làm giảm áp lực nguồn cung trong quý này.

Dự án Privia được đánh giá có doanh số bán hàng tốt và đóng góp vào phần lớn lượng bán mới của thị trường trong quý nhờ tình trạng pháp lý minh bạch, chiến dịch tiếp thị tích cực và chính sách hoa hồng hấp dẫn.

Thị trường nói chung vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp chủ yếu do suy thoái kinh tế toàn cầu và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, những chủ đầu tư đưa ra phương án thanh toán linh hoạt và có pháp lý minh bạch sẽ thu hút sự chú ý của người mua.

Bởi vì nguồn cung mới trong phân khúc trung cấp dồi dào, cùng với việc thiếu nguồn cung sơ cấp từ các phân khúc cao hơn do các chủ đầu tư vẫn còn chờ đợi những tín hiệu tích cực, giá bán sơ cấp trung bình trong quý này ghi nhận mức giảm 3% so với quý trước, đạt khoảng 3.168 USD/m2.

Tuy nhiên, đa số các dự án sơ cấp vẫn giữ nguyên giá bán sơ cấp, có thể là do các chủ đầu tư vẫn đang chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường trước khi điều chỉnh giá.

Với quỹ đất ngày càng hạn hẹp ở các quận nội thành và sự giới hạn đó, hầu hết nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Với việc quỹ đất sẵn có vẫn còn dồi dào ở TP. Thủ Đức, dự kiến khu Đông sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng nguồn cung lớn trong tương lai.

Với việc có khung pháp lý mới sẽ có hiệu lực vào năm 2025, thị trường được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ với lượng hấp thụ ổn định hơn và môi trường kinh doanh trở nên minh bạch và lành mạnh hơn. Điều này có thể tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản, đặc biệt là ở khu Đông và các khu vực mới mở rộng.

Dự báo của DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024 sẽ chứng kiến những biến động quan trọng. Trong đó, phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến tăng so với năm 2023, ước lượng ở mức 12.000 - 15.000 căn; chủ yếu tập trung tại TP.HCM (khoảng 8.000 - 10.000 căn), Bình Dương (khoảng 4.000 - 6.000 căn), Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu (khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương), trong khi các tỉnh thành khác tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung mới.

Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương và các tỉnh lân cận. Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến không có nhiều biến động trong năm 2024, với tăng nhẹ nhằm đối mặt với áp lực từ chi phí đầu vào.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới (VARS), nhu cầu thực tế về nhà ở vẫn tiếp tục tồn tại trong năm 2024 và khi thị trường có nguồn cung phù hợp, người dân vẫn sẽ tiếp tục mua nhà, đặc biệt là trong phân khúc chung cư. 

Tuy nhiên, dựa vào nguồn cung, dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm mới ra mắt thị trường do các dự án của các chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn và chưa được giải quyết hoàn toàn.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý rằng, việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua vào cuối tháng 11, trong khi Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa được phê duyệt, cùng với thời gian thi hành của hai luật mới được dự kiến từ đầu năm 2025, có nghĩa là suốt cả năm tới, các chính sách mới không sẽ không có hiệu lực, gây chậm trễ cho việc giải quyết các vướng mắc của loạt dự án đang chờ đợi. Tình trạng này có thể kéo theo việc nguồn cung trong năm sau không có nhiều cải thiện ngay từ đầu.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dự đoán rằng từ quý 2 đến quý 4/2024, thị trường bất động sản có thể trải qua điểm đảo chiều. Sau đó, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ mới. 

Dự kiến vào quý 4/2024 và quý 1/2025, trong bối cảnh công cụ và chính sách tiền tệ được đẩy mạnh, giúp giải quyết khó khăn về nguồn tiền. Hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi từ đầu năm 2025 cũng đóng góp vào việc khơi thông nguồn tiền và giải quyết vấn đề pháp lý.

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bắt đầu giai đoạn khởi sắc từ quý 2 đến quý 4/2025. Ông Quốc Anh kỳ vọng giai đoạn này sẽ chứng kiến sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, đồng thời nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của các chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện sẽ dẫn đến sự phục hồi của nguồn cung và thanh khoản, cũng như cải thiện giá bất động sản trong giai đoạn này.

Và đến quý 1/2026, ngành bất động sản có thể dần bước vào giai đoạn ổn định, tiếp tục đà tăng trưởng tích cực về thanh khoản và giá, đồng thời sẽ xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới.