Nguyên nhân giá nhà hiện nay đang vượt quá nhu cầu của đại đa số người dân được cho là các yếu tố cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại bao gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý liên tục tăng, và nguồn cung quỹ đất còn hạn chế.
Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%, mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Nhiều dự án có nhu cầu thu hồi vốn đưa ra các giải pháp khuyến mại, hỗ trợ tiền vay, nhưng giá hầu như không biến động nhiều ở cả 3 phân khúc.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, bất động sản là một thị trường và giá do thị trường quyết định. Để giảm giá thì phải tăng cung. Trong đó, để tăng số lượng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì phải có chính sách, đảm bảo nguồn cung cho đại đa số. Với nhà ở xã hội có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, đã có đầy đủ cơ chế, chính sách, vấn đề là đẩy nhanh việc xây dựng các dự án.
Với nhà ở thương mại giá rẻ, khung giá 20 - 28 triệu đồng/m2, có diện tích dưới 45m2, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất về cơ chế chính sách với mục đích tạo ra nguồn cung căn hộ vừa mức thu nhập để người dân có thể mua được.
“Đối với nhà ở thương mại thông thường, giá từ 30-45 triệu, do thị trường quyết định. Còn cách giải quyết là nguồn cung và minh bạch thông tin, làm sao thông tin từ nhà đầu tư tiếp cận trực tiếp tới người mua tránh qua đầu cơ và môi giới bất động sản trung gian” - ông Lê Quang Hùng cho biết.
Giá nhà ở còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng (bao gồm chi phí san lấp, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng và các công trình theo quy hoạch và thiết kế được duyệt) thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng), trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.
Chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau mấy (trừ một số khu vực đặc thù). Thường giá thành xây lắp công trình nhà chung cư khoảng 20 - 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m2 sàn. Nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.
Chi phí tài chính cũng sẽ chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành. Ví dụ dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỉ đồng, thực hiện trong 3 năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỉ, lãi suất vay 11%/năm, thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỉ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư.
Chi phí quản lý nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 3 năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.
Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này bị coi là lợi nhuận (dù khoản lợi nhuận này không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lợi nhuận này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu. Ngoài ra, chi phí tạo lập quỹ đất còn cõng thêm chi phí nộp tiền bảo vệ đất lúa (áp dụng đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa) được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất của địa phương. Tại TP.HCM, chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” được tính bằng 80% giá đất lúa theo bảng giá đất. Mức thu 80% của TP.HCM là mức thu cao nhất cả nước. Ngay cả tỉnh Long An cũng chỉ quy định mức thu tiền bảo vệ đất lúa bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất mà thôi.
Mặc dù ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưng trong thời gian quan chưa thấy hiện tượng dự án bất động sản công bố giảm giá. Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiện nay, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng ( khoảng 35 triệu đồng/m2) cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25- 30 triệu đồng/m 2 ) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TPHCM trong hai năm qua.
Còn theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, 9 tháng qua, có gần 8.000 sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Trong đó, các căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt.
Ngoài ra chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, để tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại; chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra.
Giá nhà tại Việt Nam được đánh giá là quá cao so với thu nhập trung bình của người dân, theo Bộ Xây dựng để giảm giá nhà thì phải tăng nguồn cung, giảm thời gian, chi phí xây dựng cho doanh nghiệp.
Kiên Cương
( Tổng Hợp)
