Ngay sau khi Trung Quốc quyết định dỡ bỏ các biện pháp kiểm soát biên giới vào tháng 1, chấm dứt ba năm áp dụng các biện pháp không có Covid, Stephen Yao đã bắt tay vào một sứ mệnh mới.

Đại diện cho hơn 200 gia đình trung lưu Trung Quốc với nhiều gia đình ở các thành phố hạng hai, đại lý bất động sản có trụ sở tại Quảng Đông này đang tìm kiếm người mua bất động sản đầu tư mà khách hàng của ông đã mua ở các nước Đông Nam Á trước đại dịch.

Bất động sản từng là hình thức đầu tư được ưa chuộng nhất đối với người Trung Quốc tham gia tích lũy tài sản, khi nó hứa hẹn tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và ổn định. Các căn hộ và chung cư nhỏ ở Đông Nam Á, đặc biệt là Thái Lan, là lựa chọn phổ biến của tầng lớp trung lưu Trung Quốc vào cuối những năm 2010 do khả năng chi trả và sự gần gũi về mặt địa lý.

Nhưng trong bối cảnh quá trình phục hồi mở cửa trở lại gặp nhiều khó khăn , cuộc khủng hoảng tài sản kéo dài trong nước và mức tăng trưởng tài sản hộ gia đình ngày càng giảm, một số người đã phải vật lộn với điều kiện tài chính ngày càng tồi tệ và phải thu hẹp quy mô đầu tư ra nước ngoài.

Yao nói: "Nếu chúng tôi tính đến lợi nhuận cho thuê và những thay đổi trong tỷ giá hối đoái, hầu hết các khoản đầu tư bất động sản của họ ở nước ngoài thực sự mang lại lợi nhuận tính bằng đồng nhân dân tệ".

Ông nói: "Tuy nhiên, một số người trong số họ không còn đủ khả năng chi trả khoản thanh toán cuối cùng cho khoản đầu tư bất động sản của mình và rất cần tiền mặt để giải quyết các vấn đề tài chính trong nước, chẳng hạn như kinh doanh thất bại, sa thải và vỡ nợ thế chấp". "Một số người không còn đủ tiền để tiếp tục nắm giữ những tài sản ở nước ngoài này".

Trở lại năm 2017 và 2018, Yao đã thực hiện 32 chuyến đi từ nhà ở miền nam Trung Quốc đến Thái Lan để giúp khách hàng Trung Quốc mua căn hộ ở khu vực trung tâm thành phố Bangkok và Pattaya với đơn giá từ 500.000 nhân dân tệ (68.400 USD) đến 2.000.000 nhân dân tệ.

"Nhiều người mua là những gia đình trung lưu bình thường đến từ các thành phố hạng hai ở Trung Quốc hoạt động trong ngành du lịch, xuất khẩu và dịch vụ", ông Yao cho biết.

"Kể từ sau đại dịch, thu nhập của họ giảm đáng kể và giá trị thị trường của bất động sản trong nước cũng giảm.

"Đối với khoản đầu tư ra nước ngoài của họ, hiện tại nó hoàn toàn khác cả về tính thanh khoản và tình hình địa chính trị".

Theo một cuộc khảo sát được công bố hôm thứ Ba bởi Viện Tài chính Tiên tiến Thượng Hải (SAIF) của Đại học Jiao Tong Thượng Hải và nhà cung cấp dịch vụ tài chính Charles Schwab, môi trường kinh tế ngày càng bất ổn đã khiến tầng lớp trung lưu Trung Quốc trở nên bảo thủ hơn và cắt giảm mua hàng cao cấp.

Bất chấp một số dữ liệu lạc quan trong tháng 8 sau một loạt các biện pháp hỗ trợ, nền kinh tế Trung Quốc vẫn đang phải đối mặt với những trở ngại về tốc độ trên con đường phục hồi, bao gồm cả niềm tin thấp vào sản xuất và tiêu dùng.

Làn sóng mua bất động sản cao cấp ở nước ngoài vào giữa những năm 2010 của các ông trùm kinh doanh Trung Quốc như Wang Jianlin, chủ tịch Tập đoàn Dalian Wanda, cũng đóng vai trò là chất xúc tác cho tầng lớp trung lưu đang lên thâm nhập vào thị trường bất động sản ở nước ngoài.

Căn hộ ở Thái Lan, Việt Nam, Malaysia và Nhật Bản đều trở thành kênh đầu tư phổ biến. Nhu cầu đã thúc đẩy các nhà phát triển Trung Quốc xây dựng bất động sản ở Đông Nam Á, dành riêng cho những người Trung Quốc giàu có mong muốn đầu tư ra nước ngoài hoặc đón nhận một cuộc sống khác ở nước ngoài.

Nhưng những dự án đó hiện đang bị đe dọa, phải đối mặt với việc thua lỗ.

Patricia Li, một trong nhóm các nhà đầu tư trung lưu Trung Quốc đổ xô đến Malaysia để mua bất động sản, cho biết: "Chỉ có chưa đến 1% trong số 700.000 người được quy hoạch cho cộng đồng Forest City".

Năm 2017, Li đầu tư vào hai căn hộ ở Forest City, dự án phát triển của gã khổng lồ bất động sản Trung Quốc Country Garden ở Johor, bang cực nam của Malaysia.

Forest City, dự án bất động sản trị giá 100 tỷ USD, dự kiến cung cấp chỗ ở cho 700.000 người sau khi hoàn thành vào năm 2035.

Quy định thắt chặt trách nhiệm pháp lý của các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc kể từ năm 2021 đã khiến nhiều nhà phát triển, đặc biệt là các công ty tư nhân, rơi vào tình thế khó khăn tài chính trầm trọng, chẳng hạn như Evergrande và Country Garden.

Và tình trạng khó khăn tài sản kéo dài là lực cản lớn cho sự phục hồi kinh tế trong năm nay.

Country Garden, từng là tiêu chuẩn vàng trong ngành bất động sản Trung Quốc, hiện đang là tâm điểm của cuộc khủng hoảng với khoản thanh toán trái phiếu và kỳ hạn trái phiếu ước tính 2,5 tỷ USD vào cuối năm nay. Khả năng xảy ra vỡ nợ sẽ làm ảnh hưởng đến quá trình phục hồi mong manh và làm giảm niềm tin của thị trường.

Theo Li, Forest City giờ đây trông giống một thị trấn ma hơn là khu dân cư và thương mại thịnh vượng như đã hứa hẹn, với các chung cư, đường sá và cửa hàng vắng tanh.

Cô cho biết cô cảm thấy khá chán nản khi giá căn hộ hiện đã giảm xuống còn 6.000 nhân dân tệ/m2 - giảm từ mức 18.000 nhân dân tệ.

"Có thể hiện nay chỉ có vài nghìn người Trung Quốc đang sống ở đó. Nhiều người muốn bán nhà của họ. Trừ khi anh ta hoặc cô ta có thể tìm được người mua Trung Quốc, nếu không sẽ không có ai khác quan tâm, kể cả người dân địa phương hay người mua ở các nước khác, vì thiết kế và tính năng chỉ phù hợp với cộng đồng người Trung Quốc", cô nói.

Sự thay đổi trong phong cách tiêu dùng ở nước ngoài cũng ảnh hưởng đến thị trường.

Li cho biết năm nay một số gia đình Trung Quốc đã bay tới Johor và Kuala Lumpur bằng thị thực du lịch, sau đó chuyển sang thị thực sinh viên và người đồng hành để theo học các trường quốc tế, một số trường có sinh viên Trung Quốc chiếm hơn một nửa số học sinh ghi danh.

"Nhưng họ có xu hướng đi thuê thay vì mua nhà theo ý muốn như trước", cô nói.

Theo một cuộc khảo sát tài sản hộ gia đình hàng quý của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam ở Thành Đô, tình hình đầu tư chung của các hộ gia đình Trung Quốc đã xấu đi.

Họ cho biết lợi tức tích lũy từ việc đầu tư hộ gia đình và quản lý tài sản đã giảm xuống -0,1%, giảm từ mức 0,07% trong quý đầu tiên, sau khi lợi nhuận giảm xuống 1,8% vào năm 2022 từ mức 2,8% vào năm 2021.

"Tại Mỹ, dù thu nhập giảm nhưng tầng lớp trung lưu vẫn có sức mua mạnh. Ngược lại, sự sụt giảm thu nhập của tầng lớp trung lưu Trung Quốc đồng nghĩa với việc sức mua ở nước ngoài giảm dần", Gavin Chiu Sin-hin, một nhà bình luận độc lập ở Anh, từng là phó giáo sư tại Đại học Thâm Quyến, cho biết.

Ông nói: "Họ chỉ có thể tiêu tiền trong nước và khả năng mua hàng nhập khẩu của họ bị tổn hại".

Chiu cho biết quy mô và ảnh hưởng của tầng lớp trung lưu trong nước đã tăng lên cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế thần kỳ của Trung Quốc.

Nhưng trong những năm gần đây, một số biện pháp thắt chặt chính sách của Trung Quốc đối với doanh nghiệp tư nhân đã gây lo ngại và làm suy yếu sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, vì sự nghiệp và triển vọng kinh tế của họ chủ yếu phụ thuộc vào kinh tế tư nhân.

Lợi tức nhân khẩu học này đang biến mất do dân số Trung Quốc già đi nhanh chóng. Chiu cho biết thêm, tình trạng thiếu lao động và áp lực an sinh xã hội trong bối cảnh dân số già có thể là trở ngại cho sự phát triển của tầng lớp trung lưu ở Trung Quốc.

Sự mất giá của đồng nhân dân tệ cũng ảnh hưởng đến sức mua của tầng lớp trung lưu Trung Quốc.

Đồng nhân dân tệ của Trung Quốc đã yếu so với đồng đô la Mỹ kể từ năm ngoái. Nó đã chạm mức thấp kỷ lục 16 năm so với đồng tiền Mỹ vào đầu tháng này trước khi giảm bớt một số khoản lỗ. Tỷ giá hối đoái trung bình của đồng nhân dân tệ so với đồng USD là khoảng 6,5 vào năm 2017, so với tỷ giá hiện tại là khoảng 7,3.

Các nhà đầu tư bất động sản Trung Quốc thâm nhập thị trường Nhật Bản cũng phải đối mặt với nhiều thách thức vì chi phí của họ không thể bù đắp bằng lợi nhuận về lâu dài.

Tina Chen, người làm việc cho một cơ quan tư vấn điều tra thị trường Nhật Bản, cho biết: "Những người đầu tư vào bất động sản Nhật Bản để điều hành nhà nghỉ B&B cho khách du lịch Trung Quốc cũng đang phải đối mặt với thua lỗ vì khách du lịch Trung Quốc vẫn chưa quay trở lại".

Các tổ chức quốc tế đã cắt giảm dự báo về tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong năm nay và bị chia rẽ về việc liệu Bắc Kinh có thể đạt được mục tiêu tăng trưởng khoảng 5% hay không.

Chính phủ đã triển khai một gói biện pháp kể từ tháng 7 nhằm nới lỏng các biện pháp hạn chế trên thị trường bất động sản, củng cố niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy tiêu dùng, mặc dù tác động của chính sách vẫn chưa phát huy hết tác dụng.

Đối với Yao, sứ mệnh tìm kiếm người mua mới rất khó khăn, khiến khách hàng của anh khó có thể kiếm tiền bằng tài sản ở nước ngoài.

Yao đã thiết lập các tài khoản trên mạng xã hội như ByteDance và Facebook nhằm thu hút sự chú ý từ những người mua tiềm năng.

"Thị trường bất động sản cũ của Thái Lan khá bão hòa, cả người trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều không muốn mua bất động sản cũ. Vì vậy, mục tiêu của chúng tôi vẫn là tập trung vào tầng lớp trung lưu Trung Quốc, những người vẫn muốn chuyển tài sản trong nước ra nước ngoài", ông nói.

"Chúng tôi hy vọng doanh số bán hàng có thể sôi động hơn vào cuối năm nay hoặc năm sau khi nền kinh tế nội địa Trung Quốc phục hồi hơn nữa".

Nhưng bây giờ nó vẫn là một cuộc đấu tranh. Yao cho biết, từ tháng 3 đến nay, chỉ có 6 trong số hơn 200 căn hộ ở Thái Lan được bán cho người mua Trung Quốc mới.

(Nguồn: SCMP)