Phần lớn doanh nghiệp không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp ở TPHCM đứng hình vì dự án không xong được pháp lý để xây dựng và bán hàng.

Để xây dựng TPHCM là trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại – mua sắm, dịch vụ logistic, du lịch; trung tâm đổi mới sáng tạo, khoa học công nghệ; trung tâm dịch vụ cao về y tế, giáo dục; trung tâm văn hóa của cả nước và khu vực,… thì vai trò của các doanh nghiệp, nhà đầu tư rất quan trọng, đóng góp cả về mặt ý tưởng phát triển và nguồn lực hiện thực hóa mục tiêu phát triển.

Lý giải về tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói rằng, cái khó đầu tiên là các thủ tục pháp lý, quy định pháp luật ách tắc việc phát triển dự án. Thứ hai là việc thiếu dòng tiền có thể làm cho doanh nghiệp bị “ngộp thở” ngay lập tức.

Theo khảo sát của HoREA, phần lớn doanh nghiệp không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm mạnh. “Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu. Mặc dù doanh nghiệp vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền và có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình”, ông Châu nói.

HoREA kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua đại dịch lần này. Trong đó, đề xuất cho các doanh nghiệp được giảm lãi vay, gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ xấu và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cảnh báo, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng chết trên đống tài sản từng xảy ra trong quá khứ. Ông Khương dự báo, trong 9-12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra.

Trước đó, theo quy định của Luật Nhà ở, khoản 1 Điều 23 quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”, thường gọi tắt là “đất ở hợp pháp”.

Trong nhiều văn bản kiến nghị gửi tới các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp cho biết, quy định nói trên đã cản trở phát triển dự án nhà ở các khu đô thị mới, khu dân cư mới, kể cả khu dân cư nông thôn, vì phần lớn các dự án bất động sản có nguồn gốc đất chủ yếu từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng…

Xuất phát từ lý do trên, Luật số 3/2022/QH 15 về sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật vừa có hiệu lực đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở như sau: “Có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”.

Nhận xét về quy định mới này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM phân tích, sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho những dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quỹ đất hỗn hợp, gồm các loại đất khác “dính” với đất ở. Tuy nhiên vẫn còn “bỏ sót”, không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (tức là chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mà loại này thì đa số lại là những dự án có quy mô diện tích lớn.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Huỳnh Thanh Khiết cho rằng, hiện nay có nhiều ý kiến băn khoăn về từ ngữ xung quanh khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở vừa được sửa đổi. Do đó cần có văn bản hướng dẫn, giải thích cụ thể hơn để các sở ngành liên quan xem xét hồ sơ các dự án có sự thống nhất chung.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, những vấn đề tồn tại sẽ tiếp tục được xem xét, bổ sung, sửa đổi trong quá trình sửa Luật Nhà ở 2014. Hiện Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó sẽ sửa đổi, bổ sung những quy định nhằm tạo thuận lợi cho việc phát triển nhà ở thương mại. Việc sửa đổi luật sẽ thực hiện theo hướng đảm bảo đồng bộ, thống nhất với Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Đất đai, Luật Xây dựng (sửa đổi) về nhà đầu tư, chủ đầu tư, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2019, sau 4 năm Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, trong các dự án nộp hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư, có 126 dự án không thể thực hiện các bước pháp lý tiếp theo, vì không có “đất ở hợp pháp” theo quy định. Hồ sơ của các dự án bị “rớt lại” cho thấy, loại đất xin làm dự án gồm có: nông nghiệp, đất chuyên dùng - đất nhà xưởng chưa chuyển mục đích sử dụng đất… Tuy nhiên, theo một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận xét: “Con số 126 dự án là chưa phản ánh đầy đủ. Bởi sau khi hàng loạt dự án không được giải quyết, doanh nghiệp thấy rằng có nộp hồ sơ chỉ tốn công, nên họ không tiếp tục nộp lên nữa”.

Tổng Hợp