Các ngân hàng đang có chủ trương kiểm soát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản nên nguồn vốn dành cho lĩnh vực này không còn dồi dào như trước, cho nên điều kiện vay chặt hơn và lãi vay cũng cao hơn.

Trong bối cảnh khó tiếp cận nguồn vốn hiện tại, nhiều thành viên thị trường kỳ vọng vào tiến trình đốc thúc giải ngân gói tín dụng 15.000 tỷ đồng mới hỗ trợ cho các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia bất động sản, việc chính sách này chỉ được thực hiện thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội với điều kiện vay rất ngặt nghèo sẽ khó phát huy hiệu quả trên thực tiễn.

PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần kiểm soát tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp, có chọn lọc, thay vì cào bằng mọi đối tượng. Theo ông Thịnh, Chính phủ nên đẩy mạnh cho vay với những dự án đầy đủ pháp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực, nhất là với dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Trong khi đó, tại phiên chất vấn các lãnh đạo ngành trong Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV vừa diễn ra cũng như một số cuộc hội thảo về khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, lãnh đạo ngân hàng nhà nước nhiều lần khẳng định “chưa có văn bản nào chỉ đạo siết, dừng hay chặn tín dụng bất động sản”.

Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, một vài chủ đầu tư đã hoãn kế hoạch mở bán trong 1-2 tháng qua bởi lo thanh khoản không được như ý khi việc cho vay mua nhà không còn dễ dàng. Nhiều báo cáo cập nhật sơ bộ tình hình thị trường quý II/2022 của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng đề cập đến việc hoạt động giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh từ đầu năm 2022. Việc không có các gói vay ưu đãi mua nhà vào thời điểm này tác động không nhỏ tới tâm lý người mua nhà.

Trên thực tế, một số nhà băng như Sacombank đã thông báo tạm “khóa van” đối với tín dụng bất động sản, kể cả cho vay mua nhà (ngoại trừ cán bộ, nhân viên của Ngân hàng). Nguyên nhân là nhiều ngân hàng đang dần cạn room tín dụng do tăng trưởng dư nợ của ngành khá cao trong 2 quý đầu năm. Những ngân hàng còn dư địa thì cho vay với lãi suất cao hơn đáng kể so với đầu năm.

Chị Ngân H., trưởng phòng cho vay khối khách hàng cá nhân một ngân hàng thương mại cổ phần có trụ sở tại Hà Nội cho biết, vấn đề không nằm ở nhu cầu vay mua ở hay đầu tư, mà thực tế là room tín dụng của nhiều ngân hàng đã cạn, đang chờ Ngân hàng Nhà nước cấp thêm. Bản thân ngân hàng nơi chị công tác đã ngừng duyệt hồ sơ cho vay mua bất động sản ít nhất đến hết tháng 6/2022.

Việc đưa hoạt động cho vay hoàn tiền để mua bất động sản vào nhóm nhu cầu không được cho vay, đồng nghĩa với việc NHNN muốn bịt một trong những cửa vay mua nhà phổ biến hiện nay.

Tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng đang lấy ý kiến, cơ quan quản lý tiền tệ đã bổ sung một loạt quy định mang hướng thắt chặt hơn với các giao dịch vay mua nhà đất.

Theo đó, bên cạnh đề xuất thắt chặt quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, NHNN còn bổ sung một số nhu cầu vốn ngân hàng không được cho vay. Đáng chú ý, các nhu cầu vốn này còn có hoạt động cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.

Theo tìm hiểu, quy định này được NHNN đưa ra nhằm mục đích kiểm soát hoạt động cho vay mua nhà ở giai đoạn sau của dự án bất động sản, cũng là một trong những hình thức cho vay mua nhà phổ biến hiện nay.

Cụ thể, trên thị trường, ngoài việc cho vay mua nhà giải ngân trực tiếp cho bên bán (chủ đầu tư, cá nhân sở hữu nhà ở…), các ngân hàng còn có hoạt động cho vay hoàn tiền với các giao dịch mua nhà đất đã hoàn thành thanh toán.

Trường hợp này, khách hàng đã thanh toán xong toàn bộ hoặc phần lớn tiền mua bất động sản (với giao dịch theo tiến độ dự án), nhưng sau đó mới làm hồ sơ vay vốn từ ngân hàng với tài sản thế chấp là chính bất động sản đã mua. Mục đích vay vốn được đưa ra là để hoàn tiền vay mua bất động sản trước đó.

Theo các chuyên gia, hoạt động cho vay này tồn tại rủi ro lớn trong việc xác minh mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng.

Thực tế sẽ có trường hợp khách hàng tại thời điểm mua nhà không có nhu cầu vay vốn, đã thanh toán đầy đủ tiền mua cho bên bán. Nhưng sau đó, khách hàng lại có nhu cầu vốn để đầu tư hoặc tiêu dùng nhưng không muốn chứng minh mục đích vay vốn. Khi đó, người mua nhà sẽ làm thủ tục vay vốn với mục đích là vay hoàn tiền mua nhà nhưng thực tế là sử dụng vốn vào mục đích khác.

Tổng Hợp