Bồi thường, giải phóng mặt bằng luôn là hạng mục “khó nhằn” nhất khi thực hiện dự án không chỉ với TP.HCM. Trong đó, nguyên nhân cơ bản là do việc định giá đất theo khung giá của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, khiến người dân không đồng tình, khiếu kiện kéo dài. Điều này khiến nhiều dự án chậm tiến độ, ngưng trệ, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến vướng mắc khi giải phóng mặt bằng là do mức chênh lệch quá lớn giữa giá thị trường quyền sử dụng đất và giá đền bù của Nhà nước. Vì thế, quy định mới về hệ số K để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2022 vừa được UBND Thành phố ban hành được kỳ vọng sẽ sớm tháo gỡ nút thắt này.

Cụ thể, theo Quyết định 28/2022/QĐ-UBND, hệ số K đối với đất ở tại TP.Thủ Đức và các quận từ 3 - 15 lần, hệ số K cho đất ở của 5 huyện ngoại thành bằng từ 8 - 15 lần bảng giá đất do Thành phố ban hành. Trong khi đó, hệ số K đối với đất nông nghiệp từ 7 - 35 lần. Tuy nhiên, UBND TP.HCM cũng lưu ý, hệ số K xây dựng phương án bồi thường sẽ được ban hành đầu mỗi năm để áp dụng cho cả năm. Đây không phải là giá đất cụ thể mà các địa phương sẽ sử dụng hệ số K để xây dựng dự thảo phương án bồi thường, đưa ra lấy ý kiến của người dân.

So với năm 2021 khi hệ số K thấp nhất là 4,5 lần bảng giá đất và cao nhất là 13 lần, hệ số K để xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư năm nay cao hơn khá nhiều. Chẳng hạn, đất ở đường Nguyễn Huệ và Đồng Khởi (quận 1) sẽ có giá thương lượng bồi thường năm 2022 cao nhất ở mức 810 triệu đồng/m2, thay vì mức 729 triệu đồng/m2 của năm 2021. Đây cũng là mức giá cao nhất đối với đất ở tại TP.HCM.

Tại một số khu vực khác như trên đường Chu Mạnh Trinh (quận 1), theo hệ số K năm 2021 là 237 triệu đồng/m2, thì nay cao nhất ở mức 264 triệu đồng/m2; đất ở đô thị trên đường Cách Mạng Tháng Tám (đoạn qua quận 1), sẽ có giá thương lượng đền bù cao nhất 330 triệu đồng/m2, thay vì giá 297 triệu đồng/m2 năm 2021.

Biến động nhiều nhất phải kể đến các quận 10, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi và Hóc Môn. Chẳng hạn như đường Ngô Gia Tự (đoạn từ Ngã 7 Lý Thái Tổ đến Ngã 6), nếu như năm 2021, đoạn đường này chỉ có giá bồi thường khoảng 145,2 triệu đồng/m2, thì áp hệ số K vừa ban hành sẽ có giá từ 121 - 266,2 triệu đồng/m2. Hay tại đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè - đoạn từ cầu Rạch Đĩa 2 đến cầu Bà Chiêm) sẽ có giá bồi thường từ 64 - 96 triệu đồng/m2, thay vì cao nhất là 64 triệu đồng/m2 như năm 2021.

Nếu như trước đây, để xây dựng biểu giá đất thu hồi (giá T1), Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ phải chọn đơn vị thẩm định giá độc lập, sau đó tổ chức thẩm định giá đất xây dựng để lấy ý kiến của dân. Nếu người dân đồng ý thì T1 thành giá đền bù, nếu dân không đồng ý sẽ thẩm định giá lần 2, xây dựng giá T2 là giá bồi thường. Thời gian thu hồi đất theo quy định khoảng 200 ngày, nhưng trên thực tế kéo dài trung bình từ 4 năm, có dự án kéo dài hơn 10 năm chưa xong do giá đất áp dụng thời điểm bồi thường vênh rất lớn với giá thị trường.

Theo phân tích của các chuyên gia, khi áp dụng hệ số K lần này sẽ rút ngắn được thời gian lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các dự án. Ngoài việc bảng giá đất đã sát hơn với giá thị trường, thời gian còn được rút ngắn bởi các địa phương sẽ sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất này để xây dựng dự thảo phương án bồi thường, đưa ra lấy ý kiến của người dân, không phải thẩm định giá cho từng dự án cụ thể.

Không chỉ với các dự án đầu tư công, nhiều dự án của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng “treo” lơ lửng vì không thể thỏa thuận với người dân, có thể kể đến nỗi bức xúc của Công ty S.S.G 2. Theo cam kết với Thành phố, doanh nghiệp này đã tự bỏ vốn đầu tư xây dựng cầu bộ hành nối ga metro Thảo Điền (ga số 6) thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên với Dự án chung cư Thảo Điền Pearl (phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức). Tuy nhiên, tính đến nay đã 8 năm trôi qua, Công ty S.S.G 2 không thể tự thương lượng được với 3 hộ dân có quyền sử dụng 230 m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn, khiến dự án bị đình trệ.

Với dự án này, dù UBND TP.HCM đã có Văn bản số 60/TB-VP ngày 12/2/2019 chỉ đạo giao UBND quận 2 cũ rà soát pháp lý quy hoạch của cầu bộ hành kết nối Dự án Thảo Điền Pearl với ga Thảo Điền. Đồng thời, khẩn trương xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành để di dời các hộ dân, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện dự án như cam kết, nhưng mọi việc vẫn giậm chân tại chỗ.

Tổng Hợp