Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm 2022. Bên cạnh các chỉ tiêu liên quan tới doanh thu, lợi nhuận, tỷ lệ nợ trên vốn… hàng tồn kho cũng là khoản mục được quan tâm.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý II cũng cho thấy lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Ngoài ra, các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp cũng chiếm lượng lớn hàng tồn kho.

Việc chậm triển khai dự án cũng khiến bất động sản "chình ình" trong hàng tồn kho. Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá doanh nghiệp bất động sản Việt đã yếu vốn, tín dụng lại đang "phanh", làm nhiều dự án không có tiền triển khai tiếp.

Để nhìn rõ hơn về khoản mục này thì cần đặt vào quy mô tổng tài sản. Hàng tồn kho của Novaland hiện chiếm tới 52% tổng tài sản. Một số khác có tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản lớn hơn 50% là Nam Long (55%), Phát Đạt (55,7%), Khang Điền (62,5%), Quốc Cường Gia Lai (73,4%)...

Một số đơn vị có tỷ lệ này thấp hơn là Becamex (43%), Đất Xanh (41%), An Gia (40%), Văn Phú (37,7%), Đô thị Kinh Bắc (37,6%), DIC Corp (33,4%), Tân Tạo (27,4%)...

Nhìn danh mục của top những đại gia bất động sản có danh mục tồn kho hàng đầu này có thể thấy chiếm phần lớn trong đó là loạt dự án bất động sản dở dang hoặc bất động sản để bán đang xây dựng.

Tỷ lệ các dự án bất động sản dở dang trên tổng hàng tồn kho của Đất Xanh là 80,6%, Becamex là 88,9%. Tỷ lệ này ở hầu hết các doanh nghiệp địa ốc còn lại đều trên 90%.

Tại Vinhomes, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm 95,5% hàng tồn kho, chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án khu đô thị sinh thái Dream City, khu đô thị Đại An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City...

Chiếm nhiều nhất trong hàng tồn kho của Becamex là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án. Trong đó, một số tài sản đầu tư xây dựng dở dang đã được thế chấp, đảm bảo cho các khoản vay ngắn hạn, dài hạn của các ngân hàng và các trái phiếu phát hành.

Ở Nam Long, bất động sản dở dang là 16.070 tỷ đồng, hàng loạt dự án có thể kể đến như Izumi, Waterpoint giai đoạn 1, Cần Thơ, Hoàng Nam, VSIP Hải Phòng, dự án Phước Long B - mở rộng, dự án Tân Thuận Đông…

Các dự án bất động sản tại Phát Đạt vẫn nằm trong danh mục hàng tồn kho gồm The EverRich 2, Bình Dương Tower, Phước Hải, Trần Phú Đà Nẵng, Nhơn Hội - Bình Định, Bắc Hà Thanh, Đoàn Ánh Dương, Bàu Cả - Quảng Ngãi…

Ở Đất Xanh, bất động sản dở dang chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Gem Sky World, Gem Riverside, Home Park City và các dự án khác. Ngoài ra, bất động sản thành phẩm cũng chiếm hơn 1.670 tỷ đồng trong tổng hàng tồn kho, gồm bất động sản để bán đã được xây dựng hoàn thành thuộc dự án Gem Sky World, St. Moritz…

Bất động sản xây dựng dở dang chiếm tới 99,9% trong tổng hàng tồn kho của Khang Điền, với loạt dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông, Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - An Dương Vương, Thủy Sinh - Phú Hữu, Khang Phúc - Lovera Vista…

Hàng tồn kho của Đô Thị Kinh Bắc lại gồm tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi phí phát sinh trong quá trình phát triển các khu công nghiệp và các dự án do Kinh Bắc phát triển để bán như dự án khu công nghiệp và Đô thị Tràng Cát, Khu công nghiệp Tân Phú Trung, khu đô thị Phúc Ninh, khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh, khu công nghiệp và đô thị Quang Châu, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh…

Tại Quốc Cường Gia Lai, các dự án chiếm phần lớn trong tổng giá trị hàng tồn kho gồm khu dân cư Phước Kiển, Lavida, Central Premium, Marina Đà Nẵng… Trong đó, một sổ đỏ và hồ sơ đền bù thuộc dự án khu dân cư Phước Kiển đang được lưu giữ bởi công ty cổ phần đầu tư Sunny Island.

Còn ở DIC Corp, bất động sản đang xây dựng chiếm 93,5% tổng giá trị hàng tồn kho, gồm chi phí đầu tư và phát triển các dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, khu du lịch đô thị sinh thái Đại Phước, khu dân cư Hiệp Phước, Nhơn Trạch, Block B Pullman, khu trung tâm Chí Linh Vũng Tàu, khu phức hợp Cap Saint Jacques…

Trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp địa ốc, chỉ tiêu hàng tồn kho thường gồm các sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở và chi phí sản phẩm dở dang như quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho dẫn đầu ngành địa ốc tính đến ngày 30/6 là Công ty cổ phần Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL), lên đến 125.506 tỷ đồng. Xếp sau là Vinhomes (mã: VHM) với 57.237 tỷ đồng hàng tồn kho. Vị trí thứ 3 thuộc về Becamex (mã: BCM) với 21.460 tỷ đồng.

Các vị trí tiếp theo có thể kể đến như Nam Long (mã: NLG) 16.026 tỷ đồng, Phát Đạt (mã: PDR) 13.106 tỷ đồng, Đất Xanh (mã: DXG) 12.622 tỷ đồng, Khang Điền (mã: KDH) 12.113 tỷ đồng, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) 11.698 tỷ đồng, Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG) 7.286 tỷ đồng, DIC Corp (mã: DIG) 5.370 tỷ đồng…

Tổng giá trị hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn nhất lên tới 282.424 tỷ đồng, tương ứng hơn 12 tỷ USD.

Nếu so giá trị tại thời điểm kết thúc quý II với đầu năm, sẽ thấy nhóm các doanh nghiệp địa ốc hàng đầu có xu hướng chung là hàng tồn kho tăng. Các đơn vị tăng ở mức thấp so với đầu năm là Becamex (2,5%), Nam Long (3,4%), Đô Thị Kinh Bắc (1,5%), Quốc Cường Gia Lai ghi nhận hàng tồn kho gần như đi ngang so với đầu năm.

Hàng tồn kho của Đất Xanh tăng 12,3%, Novaland là gần 14%, DIC Corp tăng 39%, Khang Điền 56%... Đáng chú ý nhất là Vinhomes khi tăng gần gấp đôi so với đầu năm.

Một số đơn vị vẫn ghi nhận tỷ lệ hàng tồn kho giảm, có thể kể đến như Tân Tạo, An Gia, Sonadezi Châu Đức…

Dịch Covid-19 làm tiến độ dự án chậm lại từ đầu năm 2020. Một số dự án do chủ đầu tư tài chính yếu kém buộc phải chuyển nhượng dự án cho một bên thứ 3 hoặc "thay máu" cổ đông để tiếp tục rót vốn cho dự án.

Tổng Hợp