Lý giải cho việc dịch chuyển của dòng tiền và sự sôi động ở nhiều địa phương, các chuyên gia cho rằng Việt Nam bắt đầu mở cửa kinh tế, du lịch sau thời gian dài ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Theo các chuyên gia, đất tỉnh là những thị trường nhiều nhà đầu cơ, ít người mua ở thực. Thế nên, sốt đất mới dễ hình thành. Và hệ luỵ của cơn sốt đất đi qua chính là tình cảnh mất cọc của những nhà đầu tư tay ngang, hay môi giới muốn "đổi đời" mạnh dạn xuống tiền kiếm lời. Người xác định phải mất cọc vì khó bán lại cọc. Người chấp nhận đã bỏ bạc tỷ mua đất nhưng sẽ phải đợi 5-10 năm mới có thể thanh khoản.

Theo lãnh đạo công ty phát triển khu đô thị tại các tỉnh thành, sau cơn sốt đất thường xảy ra khu đô thị hoang hoá. Bản chất là bởi đó là khu vực mà môi giới, nhà đầu tư quan tâm tới việc ra hàng, làm sóng, đẩy thị trường. Họ không quan tâm có bao nhiêu nhà đầu cơ và có bao nhiêu người tiêu dùng thật. Họ cũng không có một concept sản phẩm thực thụ hướng đến giá trị sử dụng, hướng đến khách hàng tiêu dùng cuối cùng. Vị này cho rằng, các dự án đó thiếu các tiện ích dành cho cuộc sống, đa phần nằm ở các vị trí không thuận lợi, không có kết nối vùng tốt với cơ sở hạ tầng trường, trạm trên địa bàn.

Đáng chú ý, những dự án đó đa phần là nhà đầu cơ vào. Một số dự án có quá nhiều nhà đầu cơ dẫn đến giá bị đẩy lên cao, thị trường sau đó bị down, ít khách hàng thật mua khiến dự án bán hết mà không có một ai xây. Một số dự án vì nhà đầu cơ vào đợt đầu ồ ạt nhưng sau không vào thêm tiền, chủ đầu tư không thu được tiền để thực hiện dự án…

Các khu du lịch và khu công nghiệp tỉnh phát triển, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tại địa phương. Cùng với đó, nhiều tỉnh thành đón nhận các thông tin hạ tầng, dự án tích cực. Ngoài ra, một phần dòng tiền nhàn rỗi của người dân vẫn tìm đến bất động sản như một kênh "trú ẩn" khá an toàn trước các thông tin về lạm phát.

Khoảng cách địa lý cũng khiến việc tìm kiếm các mảnh đất đẹp và quản lý tài sản thêm khó khăn. Đa số người tìm kiếm bất động sản tỉnh chỉ có thể tìm hiểu thông qua các chuyến tìm hiểu nhanh và môi giới địa phương. Môi giới địa phương có ưu điểm nắm bắt thông tin sớm và nhiều quan hệ trong khu vực giúp việc mua bán diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên vẫn có một số môi giới thiếu chuyên nghiệp, đưa tin sai lệch, thao túng người mua nhằm trục lợi nên khi mua bán cần kiểm tra thông tin kỹ lưỡng và tự tìm hiểu trước.

Tâm lý người mua bất động sản cũng có nhiều thay đổi, góp phần không nhỏ vào sự biến động của thị trường. Xu hướng bỏ phố về quê, sở hữu ngôi nhà thứ hai ở vùng ven, cùng với việc giá bất động sản ở khu vực nội thành đã tăng cao cũng là nguyên nhân khiến người mua bất động sản dành nhiều sự quan tâm hơn đến những địa phương có mặt bằng giá chưa vượt quá sức mua, còn nhiều dư địa phát triển về kinh tế lẫn du lịch.

Nguồn cung bất động sản tại các thị trường tỉnh dồi dào, giá tốt đã tạo môi trường thuận lợi để người dân đến tìm kiếm các cơ hội. Song việc mua bán bất động sản ở tỉnh cũng tiềm ẩn rủi ro và khó khăn khi có nét khác biệt với thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM.

Khó khăn đầu tiên khi rót tiền vào nhà đất ở tỉnh chính là khả năng thanh khoản. Dù nguồn cung bất động sản của các tỉnh khá nhiều nhưng số lượng nhà đất có tính thanh khoản cao không quá lớn.

Thời gian gần đây sau khi cơ quan thuế siết việc "xác định giá đúng", nhiều trường hợp bên mua - bán bắt tay nhau làm theo cách này, nhất là những trường hợp chỉ dự định mua lướt vài tháng sau bán chốt lời vì họ cho rằng ít khả năng xảy ra rủi ro (như trường hợp người ủy quyền qua đời, xuất cảnh hoặc không chịu ký ủy quyền tiếp...).

Ngoài ra, theo một số môi giới, bên bán đã tính thêm khoản này vào trong giá bán và đẩy giá bán tăng tương ứng hoặc thỏa thuận chuyển nghĩa vụ này sang cho người mua.

Lãnh đạo một chi cục thuế tại TP.HCM cho hay gần đây lượng hồ sơ cho, tặng bất động sản tăng sau khi cơ quan thuế siết thuế chuyển nhượng bất động sản.

Cơ quan thuế đặt nghi vấn có thể đây là hình thức lách thuế mới vì theo quy định hiện nay nếu người nhận bất động sản thuộc dạng cho, tặng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành.

Hiện bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10 - 15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn, do vậy có khả năng họ lách theo cách này vì thấy có lợi hơn so với nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng thực tế.

Tổng Hợp