Thông tin doanh nghiệp

Sức mua bất động sản có phần “hạ nhiệt”

21-01-2022 12:17

Thị trường khu vực miền Nam, các điểm "nóng" về giao dịch nhà đất vẫn thuộc về vùng lân cận Sài Gòn như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu…. Trong khi tại Tp.HCM có phần "lặng sóng". Một phần do nguồn cung mới khan hiếm những năm qua, phần vì giá đất nền Tp.HCM đã thiết lập mặt bằng giá cao.

Theo DKRA Vietnam, khi quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm, mặt bằng giá bán tại Tp. HCM tăng cao, thúc đẩy các chủ đầu tư dịch chuyển sang các tỉnh giáp ranh để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Giữa tình hình dịch bệnh còn nhiều diễn biến phức tạp, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, bất động sản đất nền vẫn là kênh đầu tư có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trung và dài hạn. Đặc biệt các dự án kết nối thuận lợi về giao thông, nằm trong khu dân cư hiện hữu, vùng địa phương có quy hoạch hạ tầng phát triển mạnh mẽ, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư trong việc chỉnh trang tiện ích cũng như đảm bảo tiến độ ra sổ cho khách hàng.

Theo VnDirect, xu hướng "di cư" đến các tỉnh lân cận TP HCM và Hà Nội vẫn là xu hướng chung dễ nhìn thấy, chủ yếu do giá bán tại các khu vực này vẫn ở mức thấp hơn, tương đương giá bán tại các khu vực trung tâm 4-5 năm trước đây. Do đó, khu vực này hứa hẹn một tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư mua đất ở đây có chi phí thấp hơn các khu trung tâm.

Thực tế cho thấy, từ đầu năm 2021 đến nay, cơn sốt BĐS đang lan rộng ở nhiều tỉnh thành. Nếu không vì dịch bệnh, có lẽ cơn sốt này còn "bùng" lên mạnh mẽ. Có thể thấy, giá rao bán nhiều nơi được "thổi" lên chóng mặt. Chính điều này cũng tạo ra thế khó cho thị trường khi người muốn mua không mua được, người định bán lại… ngập ngừng rồi "hét giá". Cung - cầu khó gặp nhau. Theo báo cáo thị trường quý 4/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý cuối năm là giá BĐS liên tục tăng bất chấp Covid-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao. Thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án. Tuy nhiên, theo đơn vị này, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Ngoài ra, những dấu hiệu tích cực về hoạt động đầu tư công đặc biệt là việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng có khả năng kích cầu bất động sản vùng ven. Đặc biệt, tại Tp.HCM, việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây ven biển với biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như Bến Lức – Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết đã nâng giá đất tại một số khu vực như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Phan Thiết, Bình Thuận và Đồng Nai lên 50-100% trong vòng một năm. Do đó, bất động sản tại nhiều tỉnh lân cận Tp.HCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục hưởng lợi từ phát triển cơ sở hạ tầng.

Vào thời điểm cận Tết, nhiều nhóm đầu tư vẫn đổ về tỉnh lân cận Tp.HCM để "săn đất" thì tại khu ven của TP như Q.9 (cũ), huyện Bình Chánh, Nhà Bè…đất nền dường như im ắng. Hoạt động mua bán đầu tư "lặng sóng" so với thời điểm tháng 10 và tháng 11/2021. Thời điểm này khi Tp.HCM vừa nới giãn cách, nhà đầu tư đi xem đất khu ven Tp.HCM khá nhộn nhịp, các nền đất thứ cấp được mua bán, và tăng giá nhanh. Tuy nhiên, người mua đa phần là ở thực, còn nhà đầu tư có phần e dè vì giá cao nên biên lợi nhuận không như kì vọng.

Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam chỉ ra, phân khúc đất nền trong năm 2021 tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6,220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,697 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm. Đơn cử, Long An và Đồng Nai là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường với khoảng 68% tổng nguồn cung mới.

Riêng tháng 11/2021, đất nền tại Tp.HCM không ghi nhận nguồn cung mới, bị lấn lướt bởi các tỉnh vùng ven. Trong tháng này, DKRA Vietnam chỉ ra, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại thị trường tỉnh Long An, Bình Dương và BR-VT. Sức cầu chung toàn thị trường có sự gia tăng đáng kể so với tháng trước và cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ mới trong tháng tập trung chủ yếu tại tỉnh Long An, Bình Dương và BR-VT. Tại 2 khu vực Đồng Nai và Tây Ninh lượng tiêu thụ khá khiêm tốn. Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình.

Trong khi đó, tháng 10 (thời điểm Tp.HCM nới giãn cách), Tp.HCM có 1 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường 26 nền. Đây cũng là lần đầu xuất hiện nguồn cung mới tại thị trường Tp.HCM sau chuỗi thời gian dài thiếu vắng dự án. Sức cầu chung trên thị trường ở mức khá thấp, mặt bằng giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Còn 8 dự án mới tiếp tục đến từ các tỉnh vệ tinh như An – Đồng Nai và BR-VT. Riêng tỉnh Long An dẫn đầu thị trường với 3 dự án mở bán (1 dự án mới – 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 353 sản phẩm, chiếm 54% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tỉnh BR-VT có 2 dự án mở bán cung cấp ra thị trường 140 sản phẩm – chiếm 22% tổng nguồn cung mới . Trong đó 89% lượng nguồn cung của tỉnh tập trung tại dự án ở huyện Châu Đức. Mặt bằng giá sơ cấp trong tháng tăng, mức tăng trung bình dao động 15% - 30% so với đợt mở bán trước đó.

Hầu hết các chuyên gia tỏ ra lo ngại về nguy cơ bong bóng. Tuy chưa thể hiện rõ nét ở thời điểm này nhưng mặt bằng giá BĐS liên tục tăng cao, trong khi thanh khoản không tương xứng khiến lo ngại là có căn cứ.

Tổng Hợp