Từ đầu quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu “bất động trên đỉnh giá”, mà một trong những nguyên nhân chính được chỉ ra là do tắc vốn. Tâm lý thị trường đang xuống thấp, người mua nhà tỏ ra dè dặt nên các dự án khó bán hàng.

Hầu hết chủ đầu tư hay người mua trước khi khai dự án hoặc ra quyết định mua nhà đều lên kế hoạch chuẩn bị nguồn vốn, mà chủ yếu là vốn vay ngân hàng với các cam kết cho vay. Tuy nhiên, khi đến hạn giải ngân, phía ngân hàng đột ngột thông báo không cho vay hoặc kéo dài thủ tục, khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà rơi vào tình thế tiến không được, lùi cũng không xong.

Nhiều ngân hàng đã tạm ngừng cho vay đầu tư, kinh doanh địa ốc một phần do chủ trương kiểm soát chặt dòng tín dụng vào lĩnh vực này của cơ quan quản lý, phần khác do hết hạn mức cho vay (room), những ngân hàng còn room cũng hạn chế cấp tín dụng bất động sản. Trước đó, một kênh huy động vốn quan trọng khác đối với các doanh nghiệp địa ốc là phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đã bị siết chặt. Hiện nay, ngân hàng không hoàn toàn “đóng cửa” cho vay bất động sản, với những dự án pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực vẫn được giải ngân.

Theo các chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản Trung Quốc thời gian qua là câu chuyện cần lưu tâm, bởi có phần tương đồng với thị trường Việt Nam. Trung Quốc từng siết chặt tín dụng bất động sản khiến thị trường này “ngộp thở”. Hậu quả là giá nhà ở tăng vọt do nguồn cung nhà ở thiếu hụt đột ngột, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tăng theo tốc độ đô thị hóa cũng như quy mô dân số, chưa kể còn ảnh hưởng tới thị trường việc làm. Để hạn chế các tác động tiêu cực, nước này phải nới lỏng tín dụng từ cuối tháng 4/2022. Tiếp đó, 3 nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc được yêu cầu phát hành trái phiếu để thúc đẩy thị trường. Ngoài ra, các công ty chứng khoán sẽ phát hành đồng thời các hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (CDS) hoặc chứng quyền giảm thiểu rủi ro tín dụng (CRMW) để thu hút các nhà đầu tư mua trái phiếu, giúp các nhà phát triển bất động sản tư nhân thuận lợi huy động vốn.

TS. Trần Du Lịch, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) nhấn mạnh, tầm quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rõ ràng, thế nhưng đang có hàng trăm ngàn tỷ đồng vốn đầu tư đang bị mắc kẹt tại hàng trăm dự án trên cả nước do hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, cùng với động thái siết dòng vốn vào bất động sản càng khiến thị trường bị ngưng trệ. Do đó, cần sớm có giải pháp để tháo gỡ những nút thắt này, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với nhiều khó khăn, trong đó có câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp “rác” làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, tới đây, cần chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp để cởi trói cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh.

“Sức khoẻ của thị trường bất động sản phản ánh thực trạng của nền kinh tế, nếu bất động sản yếu thì nền kinh tế khó có thể mạnh. Làm sao để bất động sản như chim én báo hiệu mùa xuân, chứ không phải chim báo bão. Chính phủ cần định hướng dòng vốn một cách phù hợp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, chứ không phải lúc nóng sốt, lúc đóng băng như hiện nay”, ông Châu nhấn mạnh.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đang đầu tư một dự án tại Bình Phước cho hay, trước khi triển khai dự án, doanh nghiệp đã làm việc với một số ngân hàng về việc cấp tín dụng phục vụ dự án và được chấp thuận. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ vay vốn, có ngân hàng thông báo hết room tín dụng, phải chờ được cấp mới. Một số ngân hàng còn hạn mức cho vay nhưng yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý hoàn thiện của dự án đi kèm một loạt điều kiện khắt khe khác mới tính toán việc cho vay.

Việc một số ngân hàng hạn chế, thậm chí ngừng cho vay mua bất động sản vì dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này đã đến ngưỡng, cần phải hạn chế nhằm đảm bảo an toàn của hệ thống. Dù vậy, thời điểm này, các ngân hàng sẽ không hoàn toàn bỏ qua cho vay bất động sản vốn là lĩnh vực mang lại nhiều lợi nhuận nhờ nhu cầu thị trường lớn, lãi suất cho vay cao...Đặc biệt, các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất, pháp lý đầy đủ không nên quá lo lắng vì các ngân hàng luôn ưu tiên cho những chủ đầu tư này. Tuy nhiên, trong bối cảnh chung, việc các công ty địa ốc khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng sẽ khiến nguồn lực bị bó hẹp, từ đó khó tạo lập quỹ đất, chưa kể trong quá trình tạo lập còn phát sinh nhiều chi phí khác.

“Do dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý nên yêu cầu cung cấp hồ sơ hoàn chỉnh là không thể, nếu không vay được vốn thì dự án buộc phải dừng lại”, vị giám đốc này than thở.

Tổng Hợp