Lãi suất cho vay thế chấp nhà ở Mỹ đã vượt qua mốc 7% và doanh số bán nhà ở nước này trong tháng 3 giảm mạnh nhất trong hơn 1 năm trở lại đây. Ngoài áp lực từ lãi suất cao ngất ngưởng, thị trường bất động sản Mỹ còn đang đối mặt với sự bấp bênh đến từ thay đổi quy định về hoa hồng môi giới.

Theo số liệu do công ty tài chính cho vay thế chấp nhà Freddie Mac công bố vào hôm thứ Năm tuần trước cho thấy lãi suất bình quân của các khoản vay thế chấp nhà kỳ hạn 30 năm có lãi suất cố định ở Mỹ đã tăng lên mức 7,1%. Đây là mức lãi suất cao nhất của các khoản vay như vậy kể từ cuối năm 2023. 

Song song với đà leo thang của lãi suất cho vay thế chấp nhà là sự tụt dốc của doanh số bán nhà. So với tháng 2, lượng nhà bán được ở Mỹ trong tháng 3 giảm 4,3%, đánh dấu tháng giảm mạnh nhất kể từ tháng 11/2022 - theo dữ liệu do Hiệp hội Quốc gia Các nhà môi giới bất động sản Mỹ (NAR) công bố hôm thứ Năm.

Thị trường bất động sản Mỹ đang biến động sau khi có sự khởi đầu khả quan cho năm 2024. Doanh số bán nhà ở nước này trong năm 2023 giảm xuống mức thấp nhất gần 30 năm, sau đó đã tăng trong 2 tháng đầu năm nay khi nhiều người mua tranh thủ lãi suất cho vay thế chấp nhà hạ nhiệt để đi mua nhà.

Nhưng từ tháng 2, lãi suất của các khoản vay thế chấp nhà bắt đầu tăng trở lại, gây áp lực giảm lên doanh số bán nhà tháng 3. Sự gia tăng của lãi suất có thể khiến cho mức độ đắt đỏ của giá nhà ở Mỹ so với thu nhập quay trở lại mức cao lịch sử thiết lập vào năm ngoái. 

Giá nhà tuyệt đối ở Mỹ cũng đang ở gần mức cao kỷ lục. Ngoài lãi suất, các chi phí khác cho việc sở hữu một căn nhà, như tiền bảo hiểm, tiền thuế, tiền bảo trì… cũng đều tăng mạnh.

Chưa kể, người mua nhà còn đang băn khoăn về những thay đổi sắp tới đối với các quy định về tiền hoa hồng cho nhân viên môi giới, và liệu những thay đổi đó có thể khiến tổng chi phí của việc mua nhà tăng hay giảm. 

Theo dự kiến, các quy định mới sẽ tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người mua nhà đàm phán mức hoa hồng với nhân viên môi giới. Hiện chưa rõ các quy định mới sẽ như thế nào, nên người mua nhà và bán nhà ở Mỹ có thể tạm dừng cho tới khi quy định mới được chính thức triển khai vào tháng 7.

Nhiều nhà kinh tế học dự báo Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ giảm lãi suất trong năm nay. Tuy nhiên, việc nền kinh tế giữ nhịp tăng trưởng và lạm phát giảm chậm khiến giới chuyên gia cho rằng Fed sẽ trì hoãn việc giảm lãi suất. Sự dịch chuyển trong kỳ vọng về lãi suất khiến lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm tăng, kéo lãi suất các khoản vay thế chấp nhà tăng theo.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở mức thấp cũng là một lý do quan trọng đẩy giá nhà ở Mỹ tăng dù doanh số ảm đạm. Số lượng nhà được rao bán ở Mỹ đã tăng trong tháng 3 nhưng vẫn thấp hơn 37,9% so với mức trước đại dịch. 

Trong tháng 3, giá trung bình của một căn nhà đã qua sử dụng ở Mỹ tăng 4,8% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 393.500 USD. So với cùng kỳ năm ngoái, doanh số bán nhà đã qua sử dụng ở Mỹ - bộ phận chiếm phần lớn thị trường địa ốc nước này, giảm 3,7% trong tháng 3.

Trong mấy tuần trở lại đây, việc mua nhà ngày càng trở nên đắt đỏ hơn trong tương quan so sánh với thu nhập hộ gia đình ở Mỹ. Trong kỳ 4 tuần kết thúc vào ngày 14/4, số tiền trung bình phải trả hàng tháng đối với người mua nhà thế chấp ở Mỹ là 2.775 USD, tăng 10,6% so với cùng kỳ năm trước. 

Giá nhà ở Mỹ cũng đang tăng nhanh hơn so với giá thuê nhà, khiến cho việc đi thuê nhà trở nên rẻ hơn tương đối so với mua nhà. Theo một phân tích của công ty tư vấn và môi giới bất động sản, số tiền bình quân phải trả hàng tháng nếu mua nhà bằng khoản vay thế chấp đang cao hơn 38% so với giá thuê căn hộ bình quân. Chênh lệch này đã duy trì ở mức hai con số trong 2 năm qua.