Chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản năm 2009 tưởng chừng như đã suy thoái nhưng bất ngờ quay đầu tăng và vượt qua giai đoạn 2009 - 2010, sau đó mới "chịu phép" vào năm 2011.

Đến năm 2017, khi giá đất tăng mạnh ở nhiều phân khúc, đặc biệt ở vùng ven và các đặc khu kinh tế, một kịch bản thị trường bất động sản lao dốc đã được dự báo, một số nhà đầu tư có kinh nghiệm đã nhanh chóng bán bất động sản để thoát hàng.

Thế nhưng, thị trường năm 2018 một lần nữa tạo cú bất ngờ khi giá đất lại bật lên một mức giá mới. Trong đó, quận 9 (TP HCM) hay Long Thành (Đồng Nai) là những khu vực có giá đất tăng mạnh nhất. Điều này đã tạo cảm hứng cho những nơi khác vượt qua hết năm 2018.

Còn thực tế hiện nay, theo chuyên gia "giá đất đã và đang âm thầm giảm khá mạnh, có nơi giảm đến 30% chứ không phải vẫn tăng như thông tin trên thị trường.

Vấn đề khó khăn nhất ở thị trường Việt Nam là tình trạng nhà đầu tư bị kẹt tài sản, muốn bán nhưng không được. Hiện tượng này trước đây được gọi là ‘đóng băng’ và bây giờ đang xuất hiện khái niệm ‘đất ngộp’".

Chuyên gia BĐS cho rằng, đất nền cuối năm 2020 tiếp tục giao dịch chậm, giá không giảm mà có thể sẽ tăng 5%. Trong tương lai, các khu vực càng xa trung tâm lại càng có giá bởi đất trung tâm đã quá cao.

Trong khi đó, 10 tháng năm 2020 đã trôi qua, hoạt động kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc khi đa phần các công ty niêm yết trên sàn phải báo lỗ, lợi nhuận giảm và ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh.

Chuyên gia cho rằng, bất động sản là một mặt hàng rất lạ. Khi thị trường đang "nóng" thì bán rất dễ, vừa bán xong đã tăng giá.

Ngược lại, khi thị trường "lạnh", làm cách nào cũng không có người mua. Thậm chí, khi hai bên đã gần như đến giai đoạn chốt cọc, người mua vẫn có thể lấy cớ để không quay lại giao dịch.

Do vậy, chuyên gia đánh giá thị trường 2020 đang trong tình trạng này và đây cũng là giai đoạn để những người có nhiều tiền xuất hiện thâu tóm bất động sản.

"Nhà đầu tư lớn ôm đất lớn, nhỏ đầu tư nhỏ ôm nhỏ, từ loại hình căn hộ cho đến những khu đất đẹp ở quận 2, quận 9 hay cả đất vùng ven, vùng đô thị xa. Nếu người mua có tiềm lực tài chính thực tâm muốn mua và chịu khó săn lùng thì có thể mua được đất đẹp với giá giảm 30% so với giá đang được rao bán", TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ.

Thực tế cho thấy, tổng lợi nhuận trước thuế của 40 doanh nghiệp vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2020 đạt 168.600 tỷ đồng, tuy vẫn giảm tới 14% so với cùng kỳ năm trước song đã có sự phục hồi nhất định khi tổng lợi nhuận riêng trong quý 3 chỉ còn giảm 9,2% so với cùng kỳ năm 2019.

Số liệu lợi nhuận trước thuế trong 9 tháng năm 2020 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán ghi nhận có doanh nghiệp thua lỗ 62 tỷ đồng hay khoản lợi nhuận không đáng kể của doanh nghiệp khác vỏn vẹn có 8 tỷ đồng so với con số 1.698 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Danh sách doanh nghiệp bất động sản có quy mô lợi nhuận sụt giảm so với cùng kỳ 9 tháng năm 2019 còn có CEN Land, Hải Phát Invest, Nam Long, Tân Tạo,…

Ở chiều ngược lại, trong danh sách doanh nghiệp niêm yết có lợi nhuận tăng cao ngoài những ngân hàng như VPBank, Techcombank, Vietinbank, HDBank và TPBank có tăng trưởng lợi nhuận trên 20% còn có những doanh nghiệp bất động sản, điển hình như Novaland với quy mô lợi nhuận tăng gấp đôi từ 1.900 lên 3.800 tỷ đồng hay mặc dù chỉ tăng 10% so với cùng kỳ năm trước song Vinhomes vẫn dẫn đầu về quy mô lợi nhuận với 23.100 tỷ đồng.

kinh tế toàn cầu và thương mại quốc tế đều tăng trưởng âm, thậm chí suy giảm hàng chục phần trăm ở một số quốc gia đi đôi với tỷ lệ thất nghiệp tăng mạnh và hàng trăm triệu người đối mặt nguy cơ sụt giảm thu nhập nghiêm trọng và lâm vào cảnh nghèo đói. Chính phủ nhiều nước buộc phải tung ra hàng loạt gói cứu trợ trị giá hàng chục, hàng trăm tỷ USD khiến cho ngân sách lâm vào tình trạng thâm hụt nặng nề, gia tăng gánh nặng nợ công.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam trở thành điểm sáng hiếm hoi không chỉ trong khu vực mà còn trên toàn cầu khi đồng thời xử lý tốt lựa chọn đối nghịch giữa duy trì tăng trưởng kinh tế và kiềm chế dịch bệnh.

Một mặt, Việt Nam thành công trong kiểm soát hai đợt bùng phát của Covid-19 trong một thời gian ngắn, hạn chế đến mức thấp nhất số ca lây nhiễm và số ca tử vong vì Covid-19, tạo ra kỳ tích khiến nhiều nước ngưỡng mộ pha chút ghen tỵ. Mặt khác, sau khi tăng trưởng kinh tế xuống đáy 0,39% vào quý II/2020 thì sang quý III/2020 đã phục hồi lên mức 2,62% và dự kiến đạt khoảng 3% cả năm 2020.

Khó khăn hiện hữu là các doanh nghiệp đối mặt với tình trạng mất thanh khoản và khả năng phá sản rất cao khi không giải quyết được bài toán tồn kho, tức nhà đầu tư giữ tài sản là đất lớn nhưng rất khó khăn trong việc chuyển thành tiền.

Theo số liệu Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố mới đây cho biết, 12,7 tỉ USD dư nợ tín dụng bất động sản tại TP HCM trong 10 tháng đầu năm nay, tăng gần 6% so với cuối năm 2019. Trong đó, nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vừa có những chuyển động do tác động trực tiếp của Covid-19 vừa tiếp tục những xu hướng đã hình thành từ trước khi xảy ra đại dịch đồng thời được thúc đẩy nhanh hơn do đại dịch hoặc ngược lại.