Phân khúc căn hộ được dự báo sẽ chịu những tác động nghiêm trọng khi các yêu cầu về giãn cách xã hội được áp dụng một cách nghiêm ngặt hơn kéo dài đến hết tháng 9, thậm chí có thể bước qua tháng 10.

Trong khảo sát thị trường 6 tháng đầu năm 2021, tỷ suất cho thuê giảm xuống chỉ còn 2,5 - 4% tại TP HCM. Lý do, chủ nhà phải giảm giá cho thuê, nhiều người nước ngoài đã về nước,... Vì vậy, theo tôi việc mua căn hộ để cho thuê chắc chắn sẽ giảm, nhóm này chỉ chiếm 10 - 20%, còn lại là những người mua để ở thực.

Bên cạnh những nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời thì cũng có rất nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê, đặc biệt là tại TP HCM. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện này, lợi suất cho thuê ở cả hai thị trường lớn đều chứng kiến sự sụt giảm tương đối mạnh. Vào thời kỳ cao điểm, lợi suất cho thuê căn hộ cao cấp tại TP HCM ghi nhận khoảng 7 - 8%, thậm chí là 9%. Tuy nhiên, khi đại dịch bắt đầu diễn ra, từ đầu năm 2020, lợi suất cho thuê giảm xuống còn 4 - 6,5%.

Đến quý II/2021, con số này giảm xuống chỉ còn 4%. Nguyên nhân chính là khách thuê, đặc biệt là nhóm chuyên gia và người nước ngoài đã về nước hoặc không sang được Việt Nam. Do đó, thị trường căn hộ cho thuê hiện đang trong tình trạng thừa cung thiếu cầu.

Nếu việc giãn cách xã hội kéo dài đến cuối năm 2021, số căn hộ chào bán tại TP HCM trong năm 2021 chỉ còn 8.000 căn và tại Hà Nội là 14.000 căn, chỉ bằng 1/4 - 1/5 so với thời kỳ cao điểm. Người dân có xu hướng đổ về quê khoảng  3 - 6 tháng nên đầu tư căn hộ cho thuê chưa chắc đã cho thuê được. Hiện nay, các căn hộ đều phải giảm giá cho thuê, ít cũng 10%, nhiều có thể lên đến 30 - 50%. Khi dịch COVID-19 xảy ra, tỷ lệ lây lan trong căn hộ cũng khá nhiều so với nhà phố. Do đó, khả năng ưu tiên lựa chọn căn hộ để đầu tư sau dịch sẽ rất khó

Ngay cả khi được mở cửa dần vào tháng 10 năm nay, những sự kiện tập trung đông người vẫn chưa được phép triển khai. Với mức độ tập trung ít, những chủ đầu tư có dự án quy mô lớn muốn chào bán phải bán theo giai đoạn, với số lượng vừa và nhỏ. Mặc dù nhu cầu của người dân khá lạc quan, như nếu nhìn vào ba tháng vừa rồi, họ sẽ phải suy nghĩ rất thận trọng, kể cả là mua để ở hay mua để đầu tư.

Trong khi nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là tại TP HCM thì nguồn cầu vẫn khả quan, nhiều người vẫn có nhu cầu mua để đầu tư và an cư. Đây chính là nguyên nhân khiến giá bán căn hộ sơ cấp vẫn ghi nhận tăng trong 6 tháng đầu năm 2021. Cụ thể, TP HCM tăng 16% và Hà Nội tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh đó, giá đất tại hầu hết các địa phương có xu hướng tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng, chi phí lưu thông hàng hóa tăng và thậm chí là chi phí xây dựng (nhân công) cũng tăng,... là nguyên nhân đẩy giá căn hộ lên cao.

Nguyên nhân một phần là do nguồn cung tại thị trường TP HCM đã bị khan hiếm trong một thời gian dài và nguồn tiền đầu tư tại thị trường này vẫn còn khá dồi dào, khiến cho cả mức giá sơ cấp và thứ cấp đều cao. Giá bán tại nhiều dự án ở TP HCM trong 6 tháng đầu năm cũng ghi nhận tăng cao hơn so với cùng kỳ. Riêng với căn hộ cao cấp, tốc độ tăng giá lên đến 30%, căn hộ trung cấp khoảng 5 - 10%.

Cương Nguyễn

(Tổng Hợp)