Trước tình trạng sụt giảm nguồn cung nhà ở sơ cấp kéo dài trong nhiều năm tại TP.HCM, các thị trường khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai nổi lên với nguồn cung dồi dào và giá bán vừa túi tiền.
Với nguồn cung hạn chế, giá bán của các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM cũng neo ở mức cao trong giai đoạn cuối năm 2021. Riêng với dòng sản phẩm căn hộ, các dự án hạng C tại TP.HCM đang có giá bán lên đến 56,5 triệu VND/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm.
Một số dự án cũng đã tăng giá bán lên 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn hộ cuối tại các dự án có tiến độ xây dựng tốt. Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản liền thổ với giá bán trên 18 tỷ VND/căn ngày càng phổ biến trong 3 năm gần đây với cả nguồn cung và giá bán tăng. Riêng trong Q4/2021, các sản phẩm trên 18 tỷ VND chiếm đến 90% tổng lượng bán.
Trong bối cảnh cơn khát nguồn cung vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện tại TP.HCM, thị trường Bình Dương đang trở thành khu vực có nguồn căn hộ bình dân lý tưởng thay thế nhờ mức giá bán thấp và tốc độ đô thị hóa cao. Ở phân khúc căn hộ, mặc dù nhiều chủ đầu tư nhanh chóng tổ chức các hoạt động mở bán, kinh doanh trở lại trong quý Q4/2021 với mức tăng 160% theo quý với 7.820 căn nhưng giảm -31% theo năm.
Nhiều dự án nhà liền thổ tại TP.HCM, trong đó tập trung phần lớn ở TP.Thủ Đức được công bố gần đây có mức giá lên đến hàng triệu USD mỗi sản phẩm. Đơn cử, gần đây, Tập đoàn Trung Thủy công bố giá bán dự án biệt thự Lancaster Eden ở mức trên dưới 100 tỷ đồng/căn. Với tổng diện tích khu đất hơn 1 ha, Khu biệt thự Lancaster Eden gồm 13 biệt thự được xây dựng 1 hầm, 1 trệt và 2 lầu đã được bán hết trong thời gian ngắn. Tương tự, Tập đoàn Vạn Phúc mới công bố các căn biệt thự Van Phuc Mansion và Parkview Shop Villas nằm trong Khu đô thị Van Phuc City rộng khoảng 200 ha (TP. Thủ Đức, TP.HCM). Được biết, giá mỗi căn Van Phuc Mansion đơn lập lên đến 160 tỷ đồng và Parkview Shop Villas có giá bán từ 59 tỷ đồng/căn.
Nhìn về cả năm 2021, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt 11.700 căn, thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm -54% so với năm 2021. Tuy nhiên, với nhu cầu lớn từ người mua nhà, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm căn hộ vẫn đạt 81%, trong đó phân khúc hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung tại TP.HCM giảm đến -65% theo năm với 1.200 sản phẩm. Đây là mức thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay. Nhà phố thương mại cũng ghi nhận nguồn cung trong 3 tháng cuối năm 2021 chỉ đạt 200 căn, giảm -85% so với cùng kỳ năm trước.
Theo ghi nhận của Savills, không có dự án nhà phố/biệt thự mới nào được mở bán trong quý này nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của 3 dự án hiện hữu tại các quận ngoài trung tâm như quận 9 cũ, quận 12 và Gò Vấp... Nguồn cung sơ cấp chỉ gần 400 căn, giảm -23% theo quý và -58% theo năm.
Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy trong năm 2021, nguồn cung căn hộ sơ cấp của Bình Dương cao hơn TP.HCM 5% và lượng giao dịch nhiều hơn TP.HCM 42%. Nguồn cung căn hộ tương lai dự kiến đến năm 2024 tại Bình Dương ước tính lên đến 48.000 căn, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm đến 83% thị phần.
Giá bán căn hộ trung bình ở Thuận An hiện đạt 40,8 triệu VND/m2 thông thủy và con số này ở Dĩ An là 37 triệu VND/m2 thông thủy. Đây là mức giá thấp hơn so với giá bán trung bình của căn hộ hạng C tại TP Thủ Đức (TP.HCM) với 41,8 triệu VND/m2 thông thủy. Tại Đồng Nai, giá thành căn hộ hiện chỉ bằng 1/2 so với phân khúc căn hộ hạng C tại TP.HCM.
Ở phân khúc nhà liền thổ, chuyên gia Savills đánh giá người mua dòng sản phẩm này ngày càng quan tâm đến các địa điểm đầu tư lân cận TP.HCM như Đồng Nai và Bình Dương. Hai thị trường này đều đang thu hút các chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, Nam Long, CapitaLand.
Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực nhà phố tại TP.Thủ Đức cho biết, cách đây chừng 3 tháng, giá nhà đất mặt tiền các trục đường thuộc TP.Thủ Đức đã tăng 10-15%. Cụ thể, khu vực phường An Phú - An Khánh như đường Song Hành, Trần Não, Vành Đai Tây, Nguyễn Hoàng, Lương Định Của có mức giá giao dịch trung bình 200 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 240-300 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, trục đường như Lương Định Của liền kề với cầu Thủ Thiêm có mức giá lên tới 350-400 triệu đồng/m2. Khu vực đường Đỗ Xuân Hợp, đường Liên Phường (khu vực quận 9 cũ, gần với dự án The Global City) có giá giao dịch tăng từ 140-160 triệu đồng/m2 lên 150-200 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia bất động sản, việc khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất TP.HCM cao chót vót. Trong khi đó, nhu cầu chỗ ở của người dân, nhà đầu tư tăng cao. Một bộ phận có nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tăng nhanh khi kinh tế mở cửa trở lại, người có điều kiện kinh tế vì e ngại lạm phát tăng cũng đổ mạnh vốn vào bất động sản… đã khiến xuất hiện tình trạng lệch pha.
Trong năm 2021, thị trường bất động sản TP.HCM phát triển chậm hơn so với cùng kỳ do bị ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giãn cách xã hội nên không có biến động lớn về lượng nhà ở trên diện rộng; nguồn cung các dự án rất hạn chế. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ về pháp luật xây dựng, đầu tư, quy hoạch, thuế… dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án. Nguồn cung nhà ở năm 2021 so với năm 2020 về tổng dự án nhà ở đưa ra thị trường giảm 35,48%, tổng số căn nhà giảm 14,51%.
Tổng Hợp
