Tôi nhận ra điều này vào năm 2003, khi tôi có đứa con đầu lòng và mua ngôi nhà mơ ước của mình ở Los Angeles. Nhưng thời gian trôi qua, tôi thấy khoản đầu tư vào ngôi nhà của mình không hề sinh lời. Vì vậy, tôi đã bán nó và sử dụng vốn để mua một vài bất động sản cho thuê. Gia đình tôi lại trở thành người đi thuê nhà.

Đừng hiểu sai ý tôi: Tôi vẫn ủng hộ quyền sở hữu nhà. Ngày nay, tôi sở hữu ba ngôi nhà, hai trong số đó tôi cho thuê, và căn thứ ba là nơi ở chính của tôi. Nhưng rốt cuộc, nhiều người vẫn cố gắng kiếm tiền và chi toàn bộ vào việc sở hữu một ngôi nhà.

Đây là lý do tại sao tôi tin rằng mua nhà không phải là một khoản đầu tư khôn ngoan, đặc biệt là ngay bây giờ khi lạm phát gia tăng và giá nhà cao.

1. Chi phí ăn mòn lợi nhuận

Giả sử bạn mua một ngôi nhà trả góp với giá 100.000 USD và trả trước 5.000 USD. 10 năm sau, bạn bán căn nhà với giá 200.000 USD.

Có vẻ như bạn đã lời to: Bạn đã biến 5.000 USD thành 100.000 USD, sau khi trừ ra số tiền trả góp của mình. Nhưng bạn quên tính toán chi phí phát sinh để sở hữu căn nhà đó:

- 10 năm lãi suất với 6% mỗi năm: 60.000 USD.

- 10 năm thuế bất động sản với mức 2% mỗi năm: 20.000 USD.

- Phí bất động sản 6%: 6.000 USD.

Tổng chi phí trước khi bảo trì: 86.000 USD.

Điều đó khiến bạn có lợi nhuận ròng là 14.000 USD (hoặc 14%) trong số vốn trị giá 100.000 USD. Trong hơn 10 năm, khoản đầu tư của bạn đã hoàn lại 1,4% mỗi năm và thậm chí còn chưa tính đến chi phí sửa chữa mái nhà, hệ thống ống nước, sơn và các khoản phí bảo trì khác.

Một nguyên tắc chung cần ghi nhớ là bạn sẽ dành khoảng 1% giá mua căn nhà của mình để bảo trì mỗi năm, nhưng những khoản phí đó có thể đắt hơn trong thời kỳ lạm phát cao.

Lời khuyên: Đừng mua một ngôi nhà với mong đợi tạo ra lợi nhuận thực sự. Thay vào đó, chỉ mua khi bạn có đủ thu nhập, dù là thụ động hay chủ động, để trang trải chi phí vay ngân hàng, thuế tài sản và bảo trì.

2. Không có dòng tiền khiến bạn phụ thuộc vào thị trường

Đầu tư bất động sản thực sự mang lại cho bạn thu nhập thụ động hàng tháng, hoặc dòng tiền, sau tất cả các khoản thanh toán lãi vay, thuế tài sản và bảo trì.

Khi ngôi nhà của bạn không cung cấp dòng tiền hàng tháng, có nghĩa là giá trị của nó gắn liền với điều kiện tài chính của bạn. Bạn trả tiền để sống trong đó trong khi chờ đợi nó sinh ra lợi nhuận.

Ở thời điểm kinh tế khó khăn, bất động sản cho thuê thường có giá trị hơn, đồng thời dễ kiếm khách hàng hơn. Khi tôi đi bán bất động sản cho thuê, tôi chỉ cần tìm một người có nhu cầu kiếm lời, và điều đó không khó để thực hiện.

Mẹo: Chỉ mua bất động sản khi bạn tìm thấy một sản phẩm đang bán dưới giá trị của nó, có đủ khả năng thanh toán bằng tiền mặt và chắc chắn 99% rằng ở khu vực đó có môi trường tốt để có thể cho thuê.

3. Lợi ích về thuế cho với bất động sản thương mại

Ví dụ bạn bị giới hạn số tiền lãi khi bán căn nhà của mình và chỉ được phép miễn thuế cho căn nhà trị giá 250.000 USD (hai năm một lần) khi bán một căn nhà cho một gia đình. Nhưng khi bạn chuyển từ đầu tư vào ngôi nhà của mình sang đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập, lợi ích về thuế sẽ tăng vọt.

Trong khi thu nhập cho thuê bị đánh thuế, nhưng bạn có thể khấu trừ một số chi phí nhất định trên tờ khai thuế của mình, bao gồm lãi vay ngân hàng, thuế tài sản, chi phí hoạt động, khấu hao và sửa chữa".

Mẹo: Để tạo thu nhập thụ động từ bất động sản, hãy đầu tư vào bất động sản cho thuê với các tính toán cẩn thận về thuế.

Vậy nên mua nhà vào thời điểm nào?

Ý kiến của tôi: Đừng mua nhà, trừ khi bạn có đủ khả năng và chủ động về tài chính.

Tốt nhất, nhà là nơi có thể mang lại sự ổn định cho bạn. Nhưng nếu mục tiêu của bạn là tạo ra sự giàu có, thì có rất nhiều lựa chọn khác, chẳng hạn như đầu tư vào thị trường chứng khoán hoặc bất động sản thương mại.

Tôi cũng không tin rằng sở hữu một ngôi nhà nên được coi là "Giấc mơ Mỹ". Đối với hầu hết các tình huống, nó chỉ đơn giản là một nơi để sống và luôn có các chi phí kèm theo.

(Nguồn: CNBC)