Dự án Narra Residences chưa đủ điều kiện mở bán

Giữa lúc thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, những dự án cao cấp tại các khu vực "vàng" như Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ người mua nhà lẫn giới đầu tư.

Trong số đó, dự án Narra Residences – thuộc khu đô thị Empire City, được giới thiệu là sản phẩm căn hộ cao cấp mang dấu ấn hợp tác giữa những “ông lớn” như Keppel Land, Gaw Capital, Trần Thái và Tiến Phước – đang gây chú ý nhờ vị trí đắc địa và thiết kế hiện đại. Tuy nhiên, đằng sau sức hút của dự án này là những cảnh báo đáng lưu tâm mà người tiêu dùng không thể bỏ qua.

Dù mới chỉ dừng ở mức quảng bá, chưa hoàn thiện pháp lý, nhưng theo phản ánh, nhiều khách hàng đã ký thỏa thuận đặt cọc cho các căn hộ có mã N2 trong dự án Narra Residences. Điều này đặt ra nghi vấn về việc chủ đầu tư có đang “vượt rào” huy động vốn trái quy định hay không.

Theo thông tin chính thức từ Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến thời điểm hiện tại, dự án Narra Residences vẫn chưa được cấp phép xây dựng và chưa đủ điều kiện để huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là yếu tố pháp lý then chốt mà người mua cần đặc biệt lưu ý trước khi xuống tiền với bất kỳ dự án nào.

Tại buổi họp báo cung cấp thông tin về tình hình kinh tế – xã hội trên địa bàn TP.HCM gần đây, đại diện Sở Xây dựng đã nhấn mạnh rằng Narra Residences không có tên trong danh sách các dự án được xác nhận đủ điều kiện bán hàng theo quy định pháp luật. Điều này có nghĩa: bất kỳ hoạt động ký hợp đồng mua bán, đặt cọc hay thỏa thuận tài chính nào với dự án này ở thời điểm hiện tại đều tiềm ẩn rủi ro cao.

Dự án căn hộ Narra Residences hiện nay vẫn đang là bãi đất trống.

Không chỉ vậy, đại diện Sở cũng lưu ý rằng, dự án Narra Residences chưa được xác định là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài sở hữu. Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư cá nhân nước ngoài đang quan tâm đến các dự án tại khu Đông TP.HCM, việc thiếu rõ ràng về quyền sở hữu có thể là rào cản lớn nếu người mua không nắm rõ thông tin.

Thực tế, thời gian qua, không ít người mua nhà đã gặp phải các tình huống “tiền mất tật mang” vì đặt cọc cho những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, bị treo tiến độ hoặc vướng vào kiện tụng kéo dài. Việc các dự án quảng bá rầm rộ, đưa ra hình ảnh đẹp mắt, giá bán hấp dẫn nhưng lại chưa được cấp phép xây dựng là thực trạng không mới, và Narra Residences chỉ là một trong nhiều ví dụ gần đây khiến cơ quan chức năng phải lên tiếng cảnh báo.

Theo khuyến cáo của đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, người dân và nhà đầu tư khi có ý định giao dịch bất động sản nên chủ động tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, kiểm tra thông tin về chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, hợp đồng mẫu, và chỉ nên ký kết khi dự án đã được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Việc tham khảo thông tin từ các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, UBND TP.HCM, hoặc tra cứu trên các cổng thông tin chính thống là bước đi cần thiết để tự bảo vệ quyền lợi bản thân.

Thanh tra Sở cũng khẳng định sẽ theo dõi và xử lý nghiêm nếu phát hiện hành vi huy động vốn trái phép, đảm bảo tính minh bạch và ổn định cho thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh và phức tạp, tính cẩn trọng và hiểu biết pháp lý trở thành yếu tố then chốt để người tiêu dùng không rơi vào “bẫy” của những dự án chưa đủ điều kiện nhưng vẫn rao bán bằng các hình thức tinh vi.

Narra Residences có thể là một dự án tiềm năng trong tương lai, nhưng ở thời điểm hiện tại, người tiêu dùng nên kiên nhẫn chờ đợi dự án hoàn thiện pháp lý rõ ràng trước khi xuống tiền. Bởi sự hấp dẫn của một sản phẩm bất động sản không thể chỉ được đánh giá qua vị trí hay thiết kế – mà phải được bảo chứng bằng pháp lý vững chắc và sự minh bạch từ chủ đầu tư.

Người mua cần biết gì khi mua nhà ở hình thành trong tương lai để tránh rủi ro pháp lý?

Quyền sở hữu bất động sản để an cư hoặc đầu tư sinh lời là quyền đương nhiên, được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, khi quyết định "xuống tiền" vào các dự án nhà ở hình thành trong tương lai – tức là bất động sản chưa hoàn thiện – người mua cần hết sức cẩn trọng. Hai luật sư Lương Ngọc Đinh và Nguyễn Văn Lộc chỉ ra 10 vấn đề pháp lý then chốt mà người mua không thể bỏ qua nếu muốn hạn chế tối đa rủi ro tại Sổ tay pháp lý Bất động sản. 

Theo quy định, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Cụ thể là phải có: hồ sơ dự án được duyệt, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các tài liệu này. Nếu các thông tin không rõ ràng hoặc có dấu hiệu mập mờ, cần cân nhắc kỹ trước khi ký kết hợp đồng.

Luật sư Lương Ngọc Đinh nhấn mạnh rằng: “Mua nhà hình thành trong tương lai có rủi ro cao hơn vì người mua không được thấy tài sản thực tế tại thời điểm ký hợp đồng.” Do đó, người mua nên đối chiếu thông tin từ chủ đầu tư và nhà môi giới, đồng thời kiểm tra pháp lý dự án qua các kênh chính thống như Sở Xây dựng hoặc hệ thống công khai thông tin dự án của địa phương.

Nhiều chủ đầu tư đưa ra “hợp đồng mẫu” và tuyên bố đó là dạng bắt buộc, không thể chỉnh sửa. Tuy nhiên, theo luật sư Lương Ngọc Đinh, đây là một “chiêu” để lờ đi quyền đàm phán của khách hàng.

Theo pháp luật, kinh doanh bất động sản là ngành nghề có điều kiện, các hợp đồng phải đúng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành. Việc sử dụng nhiều loại hợp đồng khác nhau, không điều chỉnh bởi luật, là hành vi tiềm ẩn rủi ro lớn.

Ngoài ra, pháp luật quy định ngân hàng thương mại có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư nếu không bàn giao nhà đúng tiến độ. Tuy nhiên, trách nhiệm này chỉ phát sinh khi bên mua có khiếu nại, còn chủ đầu tư không có khả năng giải quyết.

Điều quan trọng là người mua phải biết rõ ngân hàng nào bảo lãnh, điều kiện bảo lãnh cụ thể ra sao, chứ không chỉ nghe quảng cáo mơ hồ từ chủ đầu tư hoặc môi giới.

Theo Luật sư Đinh, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: bên mua không phải thanh toán quá 30% giá trị hợp đồng trước khi dự án đủ điều kiện huy động vốn, và tổng các đợt thanh toán trước bàn giao không vượt quá 70%. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư buộc khách thanh toán đến 95-100% khi nhà còn chưa xong. Việc này không chỉ trái luật mà còn đặt người mua vào thế rủi ro rất cao nếu dự án chậm tiến độ hoặc không bàn giao như cam kết.

Thêm lưu ý là Chủ đầu tư có thể thế chấp dự án để vay vốn, nhưng chỉ được ký hợp đồng bán nhà sau khi đã giải chấp phần tài sản liên quan. Người mua nên yêu cầu cung cấp văn bản chứng minh việc giải chấp, hoặc tra cứu thông tin tại các văn phòng đăng ký đất đai để xác thực thông tin này.

Ngoài ra, hầu hết người mua đều bị “thuyết phục” bởi căn nhà mẫu. Nhưng rất ít chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng như một phần cam kết rõ ràng. Điều này tạo ra khoảng trống pháp lý khi nhà thực tế bàn giao không đúng như mẫu – từ chất lượng vật liệu, không gian sinh hoạt, cho đến tiện ích kèm theo.

Việc bàn giao đúng tiến độ là nghĩa vụ của chủ đầu tư. Khi chậm trễ, chủ đầu tư thường viện lý do khách quan và kêu gọi sự thông cảm. Trong khi đó, người mua lại ít khi có điều khoản rõ ràng trong hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm hoặc phạt vi phạm.

Nếu rơi vào tình huống này, người mua cần gửi yêu cầu bằng văn bản, yêu cầu bồi thường nếu có thỏa thuận, và có quyền khởi kiện hoặc phản ánh với cơ quan chức năng nếu quyền lợi bị xâm hại.

Luật sư Đinh cho biết, khi xảy ra tranh chấp, nhiều cơ quan quản lý chỉ xem đây là giao dịch dân sự – nghĩa là tự các bên phải giải quyết với nhau, trừ khi có dấu hiệu chiếm đoạt vốn, lừa đảo hoặc vi phạm nghiêm trọng.

Do đó, người mua phải biết mình cần phản ánh đến đâu, trong phạm vi nào và bằng hình thức gì. Tránh tình trạng gửi đơn cầu cứu tràn lan nhưng không có giá trị pháp lý cụ thể.

Ngoài tiền mua nhà, còn nhiều chi phí khác như phí bảo trì, phí dịch vụ, quản lý, bãi xe… Các khoản này cần được quy định rõ trong hợp đồng. Luật sư Đinh cảnh báo: “Không ít dự án, phí phát sinh tăng đột biến sau khi nhận nhà, trong khi hợp đồng không đề cập hoặc chỉ ghi mơ hồ.”