Từng được ví như "gà đẻ trứng vàng" nhưng khoảng hai năm trở lại đây, thị trường căn hộ cho thuê khiến không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính vỡ mộng. Đặc biệt là từ khi dịch COVID-19 bùng phát, tình trạng ế ẩm ngày càng trầm trọng.

Bên cạnh những nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời thì cũng có rất nhiều nhà đầu tư mua để cho thuê, đặc biệt là tại TP HCM. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện này, lợi suất cho thuê ở cả hai thị trường lớn đều chứng kiến sự sụt giảm tương đối mạnh.

Đơn cử, vào thời kỳ cao điểm, lợi suất cho thuê căn hộ cao cấp tại TP HCM ghi nhận khoảng 7 - 8%, thậm chí là 9%. Tuy nhiên, khi đại dịch bắt đầu diễn ra, từ đầu năm 2020, lợi suất cho thuê giảm xuống còn 4 - 6,5%. Đến quý II/2021, con số này giảm xuống chỉ còn 4%. Nguyên nhân chính là khách thuê, đặc biệt là nhóm chuyên gia và người nước ngoài đã về nước hoặc không sang được Việt Nam. Do đó, thị trường căn hộ cho thuê hiện đang trong tình trạng thừa cung thiếu cầu.

Báo cáo quý II của Batdongsan.com.vn của chỉ ra rằng, tỷ suất sinh lời của bất động sản cho thuê ở cả Hà Nội và TP HCM đang giảm dần đều và xuống thấp kể từ năm 2019. Trong đó, TP HCM giảm 1,2% xuống còn 4% và Hà Nội giảm 0,4% xuống còn 4,6%.

Xét về cấp với suất đầu tư lớn nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 3,7%, thấp hơn tỷ suất sinh lời bình quân của thị trường chung cư. Trong khi đó, căn hộ trung cấp có tỷ suất lợi nhuận cho thuê xấp xỉ 4,1%, còn căn hộ bình ghi nhận khoảng 4,5 - 4,8%. Còn tại Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở cả ba phân khúc xấp xỉ trong khoảng 4,3 - 4,5%. Không chỉ căn hộ, dù có giá bán cao gấp 2 - 3 lần căn hộ, song tỷ suất sinh lời của nhà phố cho thuê tại nhiều khu vực tại TP HCM  thậm chí đã giảm xuống dưới 2% (quận 2). Tại Hà Nội, tỷ suất sinh lời của nhà phố cho thuê cũng chỉ rơi vào khoảng 2,3 - 2,8% tùy khu vực.

Giá căn hộ tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM những năm gần đây ghi nhận tăng nhanh, ngay cả trong giai đoạn thị trường chịu những ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh. Chia sẻ tại tọa đàm trực tuyến "Sàn giao dịch và môi giới bất động sản vượt khó do ảnh hưởng COVID-1 - giải pháp và kiến nghị" diễn ra mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, tình trạng lệch pha cung cầu đang diễn ra ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản.

Trong khi nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là tại TP HCM thì nguồn cầu vẫn khả quan, nhiều người vẫn có nhu cầu mua để đầu tư và an cư. Đây chính là nguyên nhân khiến giá bán căn hộ sơ cấp vẫn ghi nhận tăng trong 6 tháng đầu năm 2021. Cụ thể, TP HCM tăng 16% và Hà Nội tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh đó, theo bà Dung, giá đất tại hầu hết các địa phương có xu hướng tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng, chi phí lưu thông hàng hóa tăng và thậm chí là chi phí xây dựng (nhân công) cũng tăng,... là nguyên nhân đẩy giá căn hộ lên cao.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại nhiều dự án ở TP HCM trong 6 tháng đầu năm cũng ghi nhận tăng cao hơn so với cùng kỳ. Riêng với căn hộ cao cấp, tốc độ tăng giá lên đến 30%, căn hộ trung cấp khoảng 5 - 10%. "Tuy vậy, biên lợi nhuận của các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp sẽ thấp hơn so với kỳ vọng ban đầu do ảnh hưởng của đại dịch", bà Dung nói.

Còn tại Hà Nội, các nhà đầu tư vẫn kiếm được lợi nhuận nhờ mua đi bán lại nhưng tốc độ tăng giá thấp hơn so với TP HCM, khoảng 4 - 8%. Nguyên nhân một phần là do nguồn cung tại thị trường TP HCM đã bị khan hiếm trong một thời gian dài và nguồn tiền đầu tư tại thị trường này vẫn còn khá dồi dào, khiến cho cả mức giá sơ cấp và thứ cấp đều cao.

Nhật Hạ