Vênh nhau

Theo báo cáo thị trường bất động sản bất động sản quý 1/2020 của CBRE Việt Nam, có 3.606 căn hộ được chào bán tại 11 dự án, giảm 21% theo quý và 18% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.936 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước.

Số lượng căn hộ chào bán trong quý 1 giữa các báo cáo thị trường chênh lệch khá nhiều.

Mức giá tăng này đến từ các dự án mới mở bán tại phân khúc trung cấp có mức giá cao hơn mặt bằng khu vực từ 15-30%. Về lượng căn hộ tiêu thụ được, CBRE Việt Nam đưa ra con số 3.757 căn, giảm 32% so với quý trước và 37% so với năm trước.

Còn một công ty chuyên về môi giới bất động sản là DKRA Việt Nam nói rằng, toàn thị trường có 7 dự án được mở bán trong quý 1, cung ứng 1.547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 74% (1.146 căn), giảm đến 74% so với quý trước.

DKRA Việt Nam báo cáo, mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư đối với phân khúc hạng B dao động từ 32-40 triệu/m2, đối với căn hộ hạng A từ 53-58 triệu/m2, còn phân khúc hạng C không có sản phẩm nào.

Còn báo cáo của JLL Việt Nam cung cấp thông tin, lượng căn hộ bán trong quý 1/2020 đạt 1.980 căn, thấp hơn một nửa so với số liệu ghi nhận vào thời điểm quý 4/2019. Giá bán căn hộ trung bình đạt USD 2.452/m2, giảm 15% theo quý.

Liệu có làm giá?

Theo chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, thanh khoản của thị trường bất động sản quý 1/2020 vẫn là ẩn số nhưng mỗi công ty nghiên cứu thị trường đưa ra một con số, mức độ sai lệch lớn tác động không nhỏ đến nhà đầu tư.

“Mỗi công ty có những phương pháp khác nhau nhằm tiếp cận nguồn dữ liệu giao dịch. Việc sai lệch trong thống kê số liệu là điều rất bình thường, tuy nhiên mức sai lệch chỉ có thể được chấp nhận nếu không vượt quá khoảng 2-3%, còn sai lệch trên 5% là đã có sự thiếu chính xác về thông tin”, ông Hoàng nói.

Vừa bán hàng vừa nghiên cứu thị trường bất động sản dẫn đến việc làm báo cáo chỉ là công cụ để làm giá, hay phục vụ cho những dự án mình đã ký hợp đồng quản lý và phân phối.

Chuyên gia này nói thêm, trong khi số liệu do các công ty bất động sản tự công bố có sự khác biệt lớn thì các cơ quan quản lý Nhà nước lại chưa có bất kỳ thống kê chính thức nào. Đáng nói, các doanh nghiệp này không đơn thuần chỉ làm nghiên cứu thị trường mà có cả tư vấn, quản lý, môi giới, phân phối… dự án. Điều này dẫn đến việc làm báo cáo chỉ là công cụ để làm giá, hay phục vụ cho những dự án mình đã ký hợp đồng quản lý và phân phối.

“Cùng một thị trường nhưng số liệu vênh nhau quá lớn sẽ gây nhiễu loạn thông tin. Đằng sau những báo cáo này liệu có hiện tượng chủ dự án bắt tay với công ty nghiên cứu thị trường để “bơm thổi” thị trường, tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh”, ông Hoàng đặt vấn đề.

Đứng ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Minh Trí Sinh, Đoàn Luật sư TPHCM nói rằng, Luật kinh doanh bất động sản không quy định đơn vị nào được báo cáo, nên doanh nghiệp nào cũng tham gia và báo cáo theo hướng có lợi cho mình.

“Luật cấm thông tin sai lệch về một dự án cụ thể, nhưng không cấm báo cáo cả thị trường. Đây là lỗ hổng lớn để doanh nghiệp lách luật, tung hỏa mù thông tin. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những báo cáo mang tính chủ quan được cung cấp bởi các đơn vị vừa tham gia nghiên cứu, vừa bán hàng”, ông Sinh nói.