Hơn 10 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoREA ) đã kiên trì đề xuất với UBND TP.HCM, Bộ Xây dựng và Chính phủ cho phép thực hiện dự án chung cư nhà ở thương mại, có các “ căn hộ nhỏ ” diện tích dưới 45m2, để đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng.

Ngày 31/12/2019, Bộ Xây dựng có Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” (QCVN 04:2019/BXD), cho phép xây dựng các “căn hộ nhỏ” trong nhà chung cư có diện tích dưới 45m2, diện tích tối thiểu là 25m2 và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) là mảng ghép quy phạm pháp luật cần thiết để thực hiện Luật Nhà ở 2014. Bởi lẽ, Khoản 1 Điều 24 Luật Nhà ở 2014 quy định: “1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” thì phù hợp hơn.

Vừa qua, có một số ý kiến quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ” có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao.

Từ thực tiễn của TP.HCM, nhất là về dân số, cấu trúc hộ gia đình và nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư, Hiệp hội ủng hộ xây dựng “căn hộ nhỏ” trong chung cư nhà ở thương mại theo QCVN 04:2019/BXD.

Bởi lẽ, “căn hộ nhỏ” đáp ứng nhu cầu thực của một bộ phận cư dân TP.HCM. Dân số chính thức của TP.HCM ngày 1/4/2019 là 8.993.082 người, tăng 1.830.218 người so với 10 năm trước, tăng bình quân gần 1 triệu người trong mỗi 5 năm, trung bình mỗi năm tăng gần 200.000 người.

Nếu tính cả người tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai thì dân số thành phố hiện nay lên đến gần 13 triệu người. Tốc độ tăng dân số 10 năm gần đây cao hơn rất nhiều so với 3 thập niên trước đó. Cụ thể, năm 1979 khoảng 3,41 triệu, năm 1989 khoảng 3,98 triệu, năm 1999 khoảng 5,03 triệu người.

Kết quả điều tra dân số 2019 của TP.HCM cho thấy, trong độ tuổi từ 15 tuổi trở lên có 7.173.141 người. Trong đó, có 34,3% tương đương 2.460.387 người chưa có vợ/chồng. Có 6,4% tương đương 459.081 người, hoặc đã ly hôn chiếm 2,1%, hoặc ly thân chiếm 0,3%, hoặc góa vợ/chồng chiếm 4%.

Tổng số hộ năm 2019 là 2.558.914 hộ, tăng đến 40,23% so với năm 2009. Quy mô hộ gia đình (tính theo số người trong hộ) thuộc khu vực đô thị, như sau: Số hộ 1 người chiếm 12,64%, tương đương 323.446 hộ. Số hộ 2 người chiếm 19,73%, tương đương 504.873 hộ. Số hộ 3 người chiếm 21,86%, tương đương 122.178 hộ. Số hộ 4 người chiếm 24,64%, tương đương 630.516 hộ. Số hộ 5 người (trở lên) chiếm 21,12%, tương đương 540.443 hộ. Số người bình quân hộ là 3,52 người.

Căn hộ 25m2 giúp giải quyết nhu cầu an cư của người nghèo.

Kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 cho thấy rõ xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua. Hộ gia đình hạt nhân 02 thế hệ là chủ đạo; Hộ gia đình có 03 thế hệ giảm dần và cũng cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi… Tỷ lệ hộ có từ 1-4 người chiếm đa số, lên đến 78,88% tổng số hộ gia đình. Trong đó, có 828.320 hộ có từ 1-2 người chiếm đến 32,37% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm, thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có khoảng 60.000 bé chào đời.

Kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 về nhà ở cho thấy, diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP.HCM chỉ đạt 19,4m2, thấp hơn mức bình quân của cả nước (23,2m2/người). Đáng lưu ý, có đến 188.815 hộ dân (tương ứng với khoảng 663.000 người, chiếm 7,37% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6m2/người. Có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ thuê/mượn/ở nhờ, chưa có nhà ở riêng.

Nhu cầu nhà ở, nhất là “căn hộ nhỏ” của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại TP.HCM là rất lớn.

Thể hiện qua các số liệu, có đến 34,3% dân số tương đương 2.460.387 người chưa có vợ/chồng. Có 6,4% tương đương 459.081 người, hoặc đã ly hôn chiếm 2,1%, hoặc ly thân chiếm 0,3%, hoặc góa vợ/chồng chiếm 4%. Trong đó, nhiều người có nhu cầu “căn hộ nhỏ”. Có đến 828.320 hộ có từ 1-2 người chiếm đến 32,37% tổng số hộ. Trong đó, nhiều người có nhu cầu “căn hộ nhỏ”.

Có đến 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm. Trong đó, nhiều người có nhu cầu “căn hộ nhỏ”. Có đến 188.815 hộ dân (tương ứng với khoảng 663.000 người, chiếm 7,37% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6m2/người. Trong đó, nhiều người có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là “căn hộ nhỏ”, hoặc nhà ở xã hội.

Có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ thuê/mượn/ở nhờ, chưa có nhà ở riêng. Trong đó, nhiều người có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là “căn hộ nhỏ”.

Phần lớn trong số hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang thành phố, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, công nhân, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là “căn hộ nhỏ”, hoặc nhà ở xã hội.

Trong số hơn 400.000 công nhân lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố, thì có đến 63%, tương đương 250.000 người là người nhập cư, mà phần lớn đang ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, thiếu dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh, nhiều người có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là “căn hộ nhỏ”, hoặc nhà ở xã hội.

Căn hộ 25m2 chỉ chiếm 25% dự án nên không xảy ra tình trạng tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Trong khoảng gần 3 triệu người nhập cư, phần lớn là công nhân lao động, nhiều người có nhu cầu “căn hộ nhỏ”, hoặc nhà ở xã hội. Trong số khoảng 150.000 người nước ngoài đang sống và làm việc tại thành phố, thì đã có hơn 100.000 người Hàn Quốc (riêng quận 7 có khoảng 20.000 người nước ngoài sinh sống), nhiều người có nhu cầu “căn hộ nhỏ”.

“Căn hộ nhỏ” của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có “giá bán nhỏ nhất” so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Ví dụ: (i) Căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m2, nhưng với “căn hộ nhỏ” cao cấp, có diện tích 30m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng. Các bạn trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp này; (ii) Căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m2, nhưng với “căn hộ nhỏ” bình dân, cũng có diện tích 30m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Tôi rất đồng tình với các quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ” có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao.

Hiệp hội nhận thấy Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả này, nên đã quy định “căn hộ nhỏ” trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m2 (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m2) và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Hiệp hội nhận thấy các tòa nhà chung cư có căn hộ nhỏ dưới 45m2 cơ bản hội đủ các nhân tố quy hoạch, thiết kế căn hộ, quản lý vận hành và ý thức của người sử dụng nhà chung cư, nên đã không xảy ra tình trạng đáng quan ngại về tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

*Tác giả là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM