1. Đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án: Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung và có quy định về thời hạn.

Theo đề xuất, thời hạn sở hữu gồm bốn hướng. Hướng một là sở hữu trong 70 năm. Hướng hai là nếu xây trên đất thuê thì thời hạn sở hữu bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Hướng ba là sở hữu dài hạn. Hướng bốn là quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vào Giấy chứng nhận, khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này không tương thích với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

"Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn là không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Quy định này dẫn đến sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở giữa nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Theo đó, nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận "sở hữu không xác định thời hạn", trong khi nhà chung cư chỉ được công nhận "sở hữu có thời hạn". Điều này có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị".

2. Bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm

Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12. Thời điểm đó, Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất với số tiền 24.500 tỷ đồng, hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây cũng là mức giá đất cao nhất tại TP.HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, ngày 11/1/2022, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có tâm thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất đã trúng thầu trước đó với giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm.

Ngoài Tân Hoàng Minh, ba doanh nghiệp khác cũng trúng đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm. Trong đó, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009 m2 với giá 5.026 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500 m2 với mức 4.000 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446 m2 với mức 3.820 tỷ đồng.

Sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc, cả ba doanh nghiệp kể trên đều bỏ cọc mặc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Sau khi 4 doanh nghiệp bỏ cọc thì các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM quản lý. Trong thời gian tới, đơn vị này sẽ tổ chức đấu giá lại các lô đất tùy thuộc vào quyết định của UBND TP.HCM.

Được biết bốn doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm trong phiên ngày 10/12/2021 mất cọc hơn 1.051 tỷ đồng, trong đó Sheen Mega tiền đặt cọc hơn 203,75 tỷ đồng, Dream Republic mất cọc 115,6 tỷ đồng, Ngôi Sao Việt mất cọc hơn 588 tỷ đồng và Bình Minh mất cọc hơn 145 tỷ đồng.

3. Vụ án Vạn Thịnh Phát

Đầu tháng 10/2022, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an (C03) đã khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư An Đông và các tổ chức, đơn vị có liên quan. Đồng thời, C03 khởi tố vụ án, bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

C03 cũng khởi tố, bắt tạm giam các bị can Trương Huệ Vân, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn quản lý bất động sản Windsor; Hồ Bửu Phương, cựu Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Chứng khoán Tân Việt, kiêm Phó tổng giám đốc phụ trách tài chính Công ty Cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát…

Kết quả điều tra ban đầu xác định các bị can đã có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu trái quy định của pháp luật để chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng của người dân trong thời gian 2018 - 2019.

Liên quan đến vụ Vạn Thịnh Phát, cơ quan công an đã khởi tố hai vụ án với tổng cộng 27 bị can. Hiện lực lượng chức năng đang tập trung xem xét, xử lý triệt để vụ án, trên tinh thần thượng tôn pháp luật, không có ngoại lệ, không vùng cấm, thu hồi tài sản triệt để, đảm bảo quyền lợi cho các bị hại và người liên quan.

4. Siết tín dụng bất động sản

Năm 2022, dù dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nóng một cách bất hợp lý. Chính vì vậy, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%. Đến tháng 7/2022, tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng 14,69% so với cuối năm 2021, chiếm 20,81% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Trên thực tế, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản với lý do hết hạn mức (room) tín dụng. Việc kiểm soát tín dụng đã cho thấy rõ tác động lên thị trường bất động sản khi thanh khoản của thị trường bị tắc.

5. Trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.

Những chính sách mới, quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 11 nội dung. Thứ nhất, quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai. Thứ hai, hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất. Thứ ba, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ tư, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ sáu, về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa nhà nước - thị trường - xã hội. Thứ bảy, về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất.

Thứ tám, về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường. Thứ chín, quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích. Thứ mười, quy định về chuyển đổi số và cải cách hành chính. Mười một là thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

6. Doanh nghiệp bất động sản lao đao

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), pháp lý là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, thị trường bất động sản có thể rơi vào suy thoái, kéo nền kinh tế đi xuống, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để tồn tại và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới. Trong đó, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn, ảnh hưởng đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.

Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

7. Xét xử vụ án Alibaba

Ngày 8/12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền, xảy ra tại Công ty CP địa ốc Alibaba (gọi tắt Công ty Alibaba) đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc điều hành Công ty Alibaba) và 22 đồng phạm.

Thời gian xét xử dự kiến diễn ra từ ngày 8/12 - 6/1/2023, do thẩm phán Trần Minh Châu làm chủ tọa. Đại diện Viện KSND TP.HCM (VKS) có 3 kiểm sát viên gồm bà Lê Thị Đông, ông Phạm Văn Hiền và ông Châu Hoàng Sơn.

Đây là phiên tòa có nhiều bị hại nhất với 4.500 người, các bị hại phân bố đều ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước và tất cả các quận huyện của TP.HCM; hồ sơ vụ án có hơn 1 triệu bút lục và để thực hiện xét xử kéo dài, TAND TP.HCM đã phải chi ra hàng tỉ đồng cho công tác tổ chức.

Vụ án Alibaba có 23 bị cáo bị đưa ra xét xử về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "rửa tiền" với hơn 4.500 bị hại và số tiền bị chiếm đoạt gần 2.400 tỉ đồng, liên quan 58 dự án trên địa bàn ba tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Cáo trạng xác định bị cáo Nguyễn Thái Luyện là người chỉ đạo xuyên suốt toàn bộ quá trình hoạt động của Công ty Alibaba và 22 pháp nhân trực thuộc. Luyện chỉ đạo các nhân viên dưới quyền đi mua đất nông nghiệp, sau đó chỉ đạo bộ phận thiết kế vẽ đồ họa, chia thửa đất thành nhiều lô và bán cho khách hàng.

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân về Luật đất đai cũng như các quy định pháp luật khác, Luyện đã bán cho khách hàng các lô đất trên cơ sở các thửa đất nông nghiệp (trên giấy) chứ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật. Có những thửa đất nông nghiệp Luyện chưa mua được nhưng vẫn phân lô bán cho khách hàng.

8. Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản

Ngày 17/11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại TP. Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Theo đó, tổ công tác sẽ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh là tổ phó.

Tổ công tác có nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, đồng thời tổng hợp, báo cáo Thủ tướng chỉ đạo, giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án với nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Đồng thời tổng hợp, tham mưu Thủ tướng báo cáo cấp có thẩm quyền giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án bất động sản đối với các nội dung vượt thẩm quyền của Thủ tướng.

9. Vingroup ra mắt công ty VMI JSC chia nhỏ bất động sản

Ngày 6/10/2022, Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) do ông Phạm Nhật Vượng là cổ đông chính đã được thành lập. VMI JSC được thành lập với mục tiêu hỗ trợ các nhà đầu tư vốn nhỏ có cơ hội đầu tư bất động sản, quản lý các bất động sản và phát triển thị trường thứ cấp nhằm tăng thanh khoản và giá trị cho các bất động sản của Vinhomes.

Cụ thể, VMI JSC sẽ đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản đươc chia thành 50 hoặc 200 phần và các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.

Trong thời gian hợp tác kinh doanh, VMI JSC tính toán để đưa ra các chính sách hợp tác đầu tư linh hoạt dựa trên thực tế thị trường, đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận của các nhà đầu tư. 

Cụ thể là nhà đầu tư sẽ được hưởng toàn bộ lợi ích từ việc gia tăng giá trị của bất động sản trong thời gian đầu tư, đồng thời được VMI JSC cam kết mức lợi nhuận tối thiểu hàng năm để đảm bảo nhà đầu tư vẫn có thu nhập cố định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi. Các chính sách hợp tác đầu tư sẽ được VMI JSC công bố công khai trên nền tảng thông tin bất động sản trực tuyến.

10. Doanh nghiệp bất động sản chạy đua mua trái phiếu trước hạn

Thời điểm cuối năm, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản chạy đua để mua lại các lô trái phiếu đã phát hành dù nhiều đợt phát hành vừa được thực hiện.

Công ty cổ phần Sunshine Homes vừa thông báo mua lại trái phiếu trước hạn với quy mô 500 tỉ đồng. Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị hơn 1.150 tỉ đồng.

Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land cũng bắt đầu mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu đã phát hành. Dự kiến trong 30 ngày, Hưng Thịnh Land sẽ hoàn thành mua lại các lô trái phiếu có giá trị 400 tỉ đồng này.

Từ cuối tháng 10 đến nay, Công ty bất động sản Phát Đạt cũng đã mua lại trước hạn 338,7 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Hiện số dư nợ trái phiếu của Phát Đạt đã giảm xuống còn 2.500 tỉ đồng.

FiinRating cho biết trong bối cảnh phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng trong tháng 10. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15.800 tỉ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 và 10.230 tỉ đồng.

(Tổng hợp)