Do nóng vội, ham rẻ, không ít người xuống tiền đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng mua bán ngay thửa đất dính quy hoạch. Nếu gặp phải trường hợp này, đừng vội hốt hoảng mà hãy thực hiện 3 việc sau: Kiểm tra lại cam kết về đất quy hoạch trong nội dung Hợp đồng cọc, Hợp đồng mua bán; Xác định người bán có lừa dối hay không; Xử lý các tình huống xảy ra.

1.  Kiểm tra lại cam kết về đất quy hoạch trong nội dung Hợp đồng cọc, Hợp đồng mua bán (gọi chung là hợp đồng)

Thông thường, trong nội dung của hợp đồng sẽ có những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên… Do đó, nếu người mua gặp trường hợp mua phải đất dính quy hoạch thì cần kiểm tra nội dung cam kết về việc thửa đất đó không thuộc diện quy hoạch trong hợp đồng. 
Cụ thể như sau:
-   Nếu trong hợp đồng có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc diện quy hoạch thì người mua có quyền yêu cầu người bán trả lại tiền cọc, hoặc số tiền đã thanh toán cùng với khoản tiền bồi thường theo cam kết trong hợp đồng (nếu có). Trường hợp người bán không đồng ý trả lại tiền và bồi thường thì người mua có quyền khởi kiện.
  

Hình minh họa một phần thỏa thuận trong hợp đồng cọc/ hợp đồng mua bán.

-   Nếu trong hợp đồng không có cam kết như trên thì người mua sẽ không được hoàn trả tiền cọc hoặc số tiền đã thanh toán nếu muốn hủy hợp đồng.
Việc kiểm tra khoản cam kết về đất quy hoạch này nhằm đảm bảo người mua đủ chứng cứ pháp lý để yêu cầu người bán trả lại số tiền đã thanh toán và bồi thường theo cam kết trong hợp đồng (nếu có) hoặc tiến hành khởi kiện nếu người bán không thực hiện theo cam kết đã ký. 

2.  Xác định người bán có lừa dối hay không

Nếu người bán có mục đích lừa dối, không thông báo rõ ràng về quy hoạch, thì người mua có quyền kiện và hủy hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Điều 127 Luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa như sau: 
-   Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
-   Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
-   Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Như vậy, trong tình huống thửa đất bạn mua đã có quyết định thu hồi đất trước khi bạn thực hiện hợp đồng thì giao dịch chuyển nhượng này sẽ vô hiệu. Đồng thời, thửa đất đó cũng sẽ không được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy, bạn có thể khởi kiện và yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối. Kết quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là bên mua trả lại đất, bên bán trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên mua. 

3.  Xử lý các tình huống xảy ra

Khi mua phải đất dính quy hoạch, bạn cần bình tĩnh xem mình gặp các tình huống nào trong các tình huống sau để có hướng xử lý phù hợp:
-   Thửa đất bạn mua đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện: Lúc này, người sử dụng đất (tức người bán) được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, người bán không bị vi phạm pháp luật trong tình huống này nên người bán vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đó cho người mua khác (Căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013). 
Trường hợp này, bạn có quyền xây mới nhà ở trên thửa đất đó khi có nhu cầu và được thực hiện đầy đủ các quyền khác của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
-   Thửa đất bạn mua đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Lúc này, người bán vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng đất cho đến khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra. 
Tuy nhiên, ở trường hợp này, bạn không được xây dựng mới nhà ở, công trình; trồng cây lâu năm trên thửa đất đó. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. 
-   Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa công bố việc xóa quy hoạch treo: Nếu sau 3 năm mà thửa đất bạn mua chưa được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố việc xóa quy hoạch treo thì người sử dụng đất (tức là bạn, người đã mua thửa đất quy hoạch đó) hoàn toàn có quyền làm đơn khiếu nại. Sau khi khiếu nại, nhưng không được phản hồi thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013. Nghĩa là, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng quyền và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng, xây nhà, cho tặng… 

Đất đai là tài sản có giá trị lớn nên cần thận trọng trong việc tìm hiểu, kiểm chứng thông tin, đặc biệt là quy hoạch. Tuy nhiên, nếu đã lỡ mua đất dính quy hoạch, bạn đừng vội hốt hoảng. Hãy tham khảo các gợi ý trong bài để xem xét giao dịch này có thể đòi lại tiền được không, có bị vô hiệu không và cả cơ hội giải quyết vẫn còn đó với nhiều khả năng được đền bù hoặc tiếp tục sử dụng, thậm chí được xóa quy hoạch. 

* Ghi chú: Phạm vi áp dụng dành cho đất ở thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình.

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.

D.T