Chắc hẳn nhiều người nhận thấy, thông qua bản đồ quy hoạch, chúng ta có thể biết được các thông tin quan trọng của khu đất, nhờ đó quyết định được có nên mua hay không, giữ hay bán một khu đất, một căn nhà hoặc đơn giản là chờ thời điểm phù hợp để tối ưu hóa việc sử dụng khu đất, căn nhà đó. Tuy nhiên, mỗi bản đồ với các tỷ lệ quy hoạch khác nhau sẽ có ý nghĩa khác nhau. Trong bài viết hôm nay, TopenLand sẽ giúp bạn tìm hiểu ý nghĩa của 6 loại bản đồ quy hoạch phổ biến sau, giúp bạn yên tâm trong việc sử dụng, xây sửa, mua bán, đầu tư BĐS: Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/50.000; Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/25.000, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/10.000, bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/5.000, bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. 

1.  Khái niệm sơ đồ, bản đồ quy hoạch

Theo quy định tại Khoản 14 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017 (có hiệu lực từ 01/01/2019) thì sơ đồ, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch. Nhờ đó mà người xem có thể biết được những khu đất nào được quy hoạch sử dụng cho lợi ích chung của khu vực như quy hoạch làm công viên, quy hoạch làm khu dân cư, quy hoạch mở đường... 
Trong đó, nội dung quy hoạch bao gồm: nhiệm vụ quy hoạch chung, nhiệm vụ quy hoạch phân khu và nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. 

-   Nhiệm vụ quy hoạch chung: Xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.
-   Nhiệm vụ quy hoạch phân khu: Phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung.
-   Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết: Phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

2.  Tại sao quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ?

Mỗi bản đồ có một ý nghĩa, nhiệm vụ riêng và được sử dụng tùy thuộc vào từng giai đoạn. Bên cạnh đó nó còn mang giá trị pháp lý cao, là căn cứ để đưa ra quyết định khi có các phát sinh tranh chấp, xảy ra kiện tụng.

Theo quy định của pháp luật, quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ. Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị. Do đó, bản đồ quy hoạch là một trong các yếu tố bắt buộc phải có trong đồ án quy hoạch.

3.  Ý nghĩa của 06 loại bản đồ quy hoạch hiện nay

Tùy theo chức năng, nhiệm vụ của từng đồ án quy hoạch như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết mà các bản đồ được quy định tỷ lệ tương ứng.

Theo đó, tỷ lệ quy hoạch được hiểu là tỷ lệ giữa khoảng cách đo trên bản đồ và khoảng cách ngoài thực tế. Trên bản đồ sẽ thể hiện rõ tỷ lệ của khoảng cách đã được đo trong thực tế để bạn có thể dễ dàng hình dung được đất chỗ đó to hay bé, rộng hay hẹp. Tỷ lệ bản đồ càng lớn thì mức chính xác và cụ thể trên bản đồ càng thấp và ngược lại. 

Theo Mục IV, Chương 2 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, có 6 loại bản đồ quy hoạch đô thị là bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/50.000, 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500.

-   Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/50.000 và 1/25.000 
Căn cứ theo Khoản 2 điều 25 Luật quy hoạch đô thị quy định, bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc Trung ương sẽ được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. 
Bản đồ này thường được sử dụng để xác định không gian phát triển, kế hoạch phát triển tổng thể của một thành phố trực thuộc Trung ương như TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… 

-   Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/10.000 
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 26 Luật quy hoạch đô thị, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000 được sử dụng để xác định quy hoạch chung của thành phố thuộc tỉnh, thị xã như Thủ Dầu Một, Tân An...

-   Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/5.000
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 27 Luật quy hoạch đô thị, bản đồ này nhằm xác định các khu vực chức năng và định hướng giao thông; là cơ sở xác định các mốc giới*, phân chia rõ ràng ranh giới các phần đất phục vụ cho việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, khu dân cư, cây xanh, hồ nước… Loại bản đồ quy hoạch này là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…

-   Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000
Quy hoạch 1/2.000 là bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng, với mục đích cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.

Quy hoạch này giúp xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá môi trường chiến lược.

-   Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
Quy hoạch 1/500 còn được gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Bản đồ quy hoạch 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. 
Một cách nói khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng; là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
Một bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ bao gồm các thông tin về quy hoạch chung, quy hoạch vùng, quy hoạch chi tiết. Do đó, quy hoạch 1/500 được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu của các dự án bất động sản vì: 
   •   Một dự án đã có quyết định 1/500 thì dự án đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan thẩm quyền phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng cho dự án. Sau này, cơ quan thẩm quyền sẽ căn cứ vào đó để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án.
   •   Một dự án chưa có quy hoạch 1/500 hoặc có nhưng chưa được duyệt thì việc ra sổ cho dự án sẽ gặp nhiều khó khăn, gây rủi ro cho người mua dự án đó.

Chú thích:
(*) Mốc giới: Mốc giới hay còn được gọi là mốc lộ giới dùng để chỉ ranh giới quy hoạch mở đường hoặc mở hẻm. Mốc lộ giới có ý nghĩa đánh dấu rằng phần đất đó sau này có thể mở rộng hẻm, đường và người dân không được xây dựng các công trình kiên cố trên phần đất đó.

Như vậy, mỗi loại bản đồ không chỉ khác nhau ở tỷ lệ mà còn khác nhau ở nội dung, ý nghĩa và giai đoạn áp dụng. Tùy thuộc nhu cầu của mình, bạn hãy ghi nhớ loại bản đồ quy hoạch phù hợp với bạn nhé. 

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.

D.T