Quy hoạch là cụm từ khá quen thuộc với những người mua bán, đầu tư bất động sản. Thế nhưng không phải ai cũng hiểu rõ Quy hoạch, Quy hoạch treo; Đất quy hoạch là gì; hoặc thế nào là Quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch xây dựng; Bản đồ quy hoạch; Bản đồ quy hoạch sử dụng đất? Tham khảo ngay bài viết dưới đây để có cái nhìn tổng quan về 7 khái niệm phổ biến được dùng trong quy hoạch nêu trên.

1.  Quy hoạch

Quy hoạch là việc phân bố, sắp xếp các hoạt động và các yếu tố sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một địa bàn lãnh thổ (quốc gia, vùng, tỉnh, huyện) cho một mục đích nhất định trong một thời kì trung hạn, dài hạn (có chia các giai đoạn) để cụ thể hoá chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trên lãnh thổ theo thời gian và là cơ sở để lập các kế hoạch phát triển.
Quy hoạch có nhiều loại, ở nhiều cấp độ, phạm vi và lĩnh vực khác nhau như quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội một vùng lãnh thổ, quy hoạch phát triển một ngành kinh tế - kĩ thuật, quy hoạch cán bộ, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp của một tỉnh...
Quy hoạch thường được xây dựng dựa trên chiến lược phát triển của một vùng lãnh thổ hay một ngành, một lĩnh vực theo thời gian và là cơ sở để xây dựng các kế hoạch phát triển ngắn hạn, trung hạn. Việc xây dựng quy hoạch phải dựa trên những chiến lược rõ ràng; sự tính toán khoa học, hợp lý những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố nguồn lực. Do vậy, chất lượng của quy hoạch phụ thuộc rất lớn vào tầm nhìn chiến lược của các cấp và những người có thẩm quyền, công tác điều tra cơ bản và khả năng dự báo về xu hướng phát triển trong tương lai.

2.  Đất quy hoạch

Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. 
Hiện tại, đất quy hoạch có rất nhiều loại như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông… Những người có đất nằm trong diện quy hoạch thường được đền bù nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hoặc chờ quy hoạch hết hạn để có toàn quyền sử dụng như ban đầu.
Muốn biết đất có bị “dính” quy hoạch không, ngoài việc kiểm tra nhanh phần ghi chú trên sổ đỏ/ sổ hồng hoặc các app/ website, bạn có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để hỏi thông tin đất quy hoạch một cách chính xác và rõ ràng nhất.

3.  Quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bố và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khi hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”. 
Như vậy có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất đó là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương cụ thể theo nhu cầu sử dụng và hiện trạng sử dụng đất, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

4.  Quy hoạch treo

Theo Luật đất đai 2013 thì đây là phần diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương và đã được công bố thu hồi để thực hiện các dự án khác hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo như kế hoạch đề ra. Tuy nhiên, sau thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch mà không thực hiện được hay có công bố sửa đổi (do chậm tiến độ, hoặc thiếu vốn, hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực, sai thiết kế…) thì phần đất trên được xếp vào quy hoạch treo.
Việc bồi thường cho đất quy hoạch treo sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và không phải bất kỳ một khu đất hay tài sản sản nằm trên khu đất quy hoạch treo nào cũng sẽ được địa phương bồi thường mà phải phụ thuộc vào thời điểm tồn tại và xây dựng nhà trên khu quy hoạch. Nếu quy hoạch không thực hiện, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Lúc này, người sử dụng đất hoàn toàn có thể mua bán hoặc chuyển nhượng cho người khác.

5.  Quy hoạch xây dựng

Căn cứ theo Khoản 30 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014, quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.

6.  Bản đồ quy hoạch

Căn cứ theo Luật Quy hoạch 2017, sơ đồ quy hoạch, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch. Nội dung quy hoạch bao gồm: nhiệm vụ quy hoạch chung, nhiệm vụ quy hoạch phân khu và nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
- Nhiệm vụ quy hoạch chung: Theo Điều 23 Luật Quy hoạch 2017, quy hoạch chung có nhiệm vụ xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.
- Nhiệm vụ quy hoạch phân khu: Quy hoạch này nhằm xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.
- Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết: Quy hoạch này nhằm xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.

7.  Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Theo Điều 3 Luật đất đai năm 2013, bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó. 
Như vậy, trong đồ án quy hoạch đã bao gồm bản vẽ quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy theo chức năng cũng như nhiệm vụ của từng đồ án quy hoạch mà các bản đồ được quy định tỷ lệ tương ứng với đặc trưng khu vực đó. 
Ví dụ như: Bản vẽ của đồ án “quy hoạch chung” thành phố trực thuộc Trung ương được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000; các thành phố thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000; thị trấn là 1/10.000.
Trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất, đất được chia thành 3 nhóm chính bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa được sử dụng. Trong đó lại được chia thành nhiều loại đất nhỏ, mỗi loại được thể hiện/ quy định bằng các ký hiệu và màu sắc khác nhau. Ví dụ như: Đất ở tại đô thị được ký hiệu là ODT, thể hiện màu hồng; Đất trồng cây lâu năm được ký hiệu CLN, thể hiện màu vàng cam.

Quy hoạch là khái niệm không còn xa lạ gì trong đời sống xã hội hiện nay, nhất là với những ai muốn mua bán, đầu tư bất động sản. Hãy ghi nhớ 7 khái niệm trên để có cái nhìn tổng quan về các khái niệm thường dùng trong quy hoạch bạn nhé!

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.

D.T