Hai đợt dịch bệnh Covid 19 vừa qua đã, đang tác động tiêu cực đến toàn bộ hệ thống của thị trường bất động sản Việt Nam; trong đó nghiêm trọng nhất phải kể đến ngành bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng.

Nhìn tổng quát về các doanh nghiệp đã báo cáo tình hình kinh doanh quí 3-2020 thì kết quả lạc quan chỉ xuất hiện ở một vài doanh nghiệp may mắn được chuyển tiếp các dự án mở bán trước khi dịch bệnh xuất hiện. Còn lại đa số đều phải dựa vào các nghiệp vụ khác hoặc các công ty liên kết để duy trì tăng trưởng. Trong khi đó, hàng tồn kho ở các doanh nghiệp cũng tăng cao với nhiều dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý cũng trở thành nỗi băn khoăn lớn.

Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao do áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Tuy nhiên, dù trong phần lớn thời gian của giai đoạn đầu năm, cả nước phải gồng mình chống dịch Covid, phải giãn cách và ngừng các hoạt động kinh doanh nhưng thị trường hàng hóa bất động sản Việt Nam càng về cuối năm càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Khi Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh Covid-19, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường bất động sản nóng ấm, phục hồi trở lại.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang trên đà hồi phục sau đại dịch, thị trường bất động sản trong nước bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Theo báo cáo từ CBRE, giá bán bất động sản trung bình trong năm nay được dự đoán là sẽ tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể tại Hà Nội, số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ ra rằng giá căn hộ và nhà ở riêng lẻ có thể tăng tới 1,02% và 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.

Tại các quận và vùng ven thành phố như Tp.HCM hiện cũng không còn căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng như cách đây một vài năm. Khung giá đất tăng và quy chuẩn chất lượng nhà ở ngày càng khắt khe khiến chủ đầu tư phải tiêu tốn nhiều chi phí hơn trước, kéo theo giá căn hộ tăng, lên tới 1,4 - 1,7 tỷ đồng mỗi căn cho phân khúc nhà bình dân.

Nghiên cứu thị trường địa ốc trong hơn 2 thập kỷ qua, chuyên gia bất động sản Trần Trọng Hoan nhận định, xu hướng tăng giá nhà tại thị trường Việt Nam là đặc thù do thiếu hụt nguồn cung.

Trong khi đó, Việt Nam được đánh giá là đang ở thời kì vàng, dẫn tới nhu cầu an cư của các gia đình trẻ đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Cuối năm 2020, Hà Nội và khu vực phía Bắc là ngôi sao của thị trường bất động sản. Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thị trường miền Bắc cao hơn miền Trung và Nam, đặc biệt mức quan tâm đối với Hà Nội tăng 5%.

Hiện nay, sản phẩm tồn khó bán trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao, không ở vị trí đắc địa, không nằm trong lõi trung tâm thành phố; biệt thự có tổng giá trị lớn; dự án xây dựng giá bán không hợp lý, cao hơn giá trị của thị trường; dự án không đảm bảo chất lượng (hạ tầng giao thông – xã hội – dịch vụ), cảnh quan, môi trường...

Nhiều doanh nghiệp đã phải tạm dừng hoặc huỷ bỏ tổ chức sự kiện quan trọng trong hoạt động kinh doanh như khởi công, mở bán, quảng bá, tiếp thị dự án... Khách hàng cũng không đến các sàn giao dịch bất động sản để tìm hiểu thông tin về dự án. Với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh thì tình hình vẫn trong tầm kiểm soát. Nhưng các doanh nghiệp có quy mô nhỏ (chiếm đa số hiện nay), nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng sẽ gặp nhiều khó khăn.

Trước mắt, dịch bệnh đã tác động trực tiếp, làm giảm thu nhập của đại bộ phận nhân dân. Do đó người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc để đầu tư.

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cho thấy, tại một số phân khúc, Covid-19 có ảnh hưởng rõ rệt khi định hình lại thị trường, tạo ra các xu hướng mới, hoặc tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt giữa các bên.

Trong vòng 3 năm qua, rất hiếm dự án được cấp phép mới, nhất là dự án nhà giá rẻ và nhà xã hội. Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 càng làm tăng thêm khó khăn cho thị trường. Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội sàng lọc, định vị lại các doanh nghiệp trong ngành bất động sản một cách rõ nét.

Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường. Thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu đây là bán thành phẩm. Trong đó những dự án vướng pháp lý chưa thể triển khai sẽ gây sức ép lớn cho chi phí hoặc lãi vay của doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản đã đi qua 2/3 chặng đường của năm 2020 với rất nhiều biến động, ảnh hưởng lớn đến nhà phát triển, nhà đầu tư và khách hàng. Dù bắt đầu có tín hiệu phục hồi nhưng phần lớn doanh nghiệp vẫn chưa cho thấy sự chắc chắn khi tăng trưởng không đến từ hoạt động cốt lõi và hàng tồn kho đang ngổn ngang.