Năm 1994 ông nội tôi có viết giấy bán cho đất cho nhà hàng xóm diện tích là 9m2 nhưng không có chữ ký của bà nội và các con và cũng không ra phường xác nhận thì giấy đấy có được công nhận là đúng không?
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời trên diễn đàn Luật Việt Nam như sau:
Điều 30 Luật Đất Đai năm 1993 quy định về các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 30. Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;
3- Đất đang có tranh chấp.”
Bên cạnh đó, Điều 31 của luật này cũng quy định: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Vì vụ việc xảy ra vào thời điểm năm 1994 nên sẽ áp dụng Luật Đất Đai 1993 theo quy định trên. Theo đó, người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện về chủ thể chuyển nhượng là hộ gia đình hay cá nhân phải có giấy tờ hợp pháp và đăng ký tại UBND cấp huyện, chỉ cần hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản có đủ nội dung theo quy định tại Điều 707 Bộ luật Dân sự 1995, cụ thể như sau:
“Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Ngoài ra, đối với trường hợp của bạn còn cần xét đến phần đất chuyển nhượng có phải là tài sản chung vợ chồng hay không.
Luật Hôn nhân gia đình năm 1986 tại Điều 15 có quy định: Tài sản chung được sử dụng để bảo đảm những nhu cầu chung của gia đình.
Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung. Việc mua bán, đổi, cho, vay, mượn, và những giao dịch khác có quan hệ đến tài sản mà có giá trị lớn thì phải được sự thoả thuận của vợ, chồng.
Theo quy định nêu trên, đối với tài sản là bất động sản là tài sản chung của hai vợ chồng thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của hai vợ chồng. Như vậy, khi thực hiện hợp đồng mua bán vào năm 1994 phải có chữ ký của bà bạn.
Đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của ông nội bạn thì cần đáp ứng điều kiện nêu trên, có nghĩa là ông nội bạn có thể chuyển nhượng 9m2 đất trên mà không cần có sự đồng ý của bà nội và các con tuy nhiên cần phải tuân thủ quy định về đăng ký đất đai.
