Siết chuyển nhượng nhà ở xã hội có thể khiến người mua chịu thiệt

Ngày 9/11, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có Văn bản số 147/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan liên quan, kiến nghị sửa đổi một số nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trọng tâm là quy định về bán lại, chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa ra nhiều cơ chế phù hợp nhằm phát triển nhà ở xã hội và hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, quy định tại điểm e khoản 1 Điều 68 về chuyển nhượng nhà ở xã hội trong và sau thời hạn 5 năm vẫn còn những bất cập, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để ngăn chặn những trường hợp mua nhà ở xã hội nhằm hưởng chênh lệch giá, nhưng vẫn bảo đảm quyền chuyển nhượng hợp pháp của người dân khi hoàn cảnh sống thay đổi.

Theo HoREA, không phải mọi trường hợp bán lại nhà ở xã hội đều xuất phát từ mục đích đầu cơ. Trên thực tế, người mua có thể phải chuyển nơi sinh sống, thay đổi địa bàn làm việc, gặp biến cố tài chính hoặc phát sinh những tình huống bất khả kháng khiến họ không còn khả năng tiếp tục sở hữu căn nhà.

Bên cạnh đó, sau nhiều năm làm việc, thu nhập của người lao động có thể được cải thiện, kéo theo nhu cầu chuyển sang căn nhà rộng hơn, có điều kiện sinh hoạt tốt hơn. Đây là những nhu cầu chính đáng cần được xem xét trong quá trình hoàn thiện chính sách.

HoREA cho rằng nếu chỉ tập trung hạn chế quyền chuyển nhượng mà chưa phân biệt rõ mục đích giao dịch, quy định có thể vô tình đặt người mua nhà ở xã hội vào tình thế bất lợi.

Một trong những vấn đề được Hiệp hội chỉ ra là cách xác định giá bán lại trong thời hạn 5 năm. Theo nội dung dự thảo được HoREA phân tích, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với mức giá tối đa bằng giá bán ghi trong hợp đồng ban đầu.

Trong khi đó, để sở hữu căn hộ, người mua đã phải bỏ ra khoản vốn ban đầu, trả lãi vay ngân hàng và thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Nếu buộc phải bán lại theo giá gốc, những khoản chi phí thực tế phát sinh trong quá trình sở hữu nhà có thể không được bù đắp.

HoREA muốn cho phép bán lại nhà ở xã hội trong 5 năm.

HoREA dẫn ví dụ, với khoản vay mua nhà 1 tỷ đồng và lãi suất 5,9%/năm, người vay phải trả khoảng 59 triệu đồng tiền lãi trong năm đầu tiên, tương đương gần 4,9 triệu đồng mỗi tháng, chưa bao gồm tiền trả nợ gốc.

Ngoài lãi vay, người mua còn phải chuẩn bị khoản thanh toán ban đầu, chi phí bảo trì và các khoản phí liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu. Vì vậy, việc bán lại bằng đúng giá mua ban đầu có thể khiến người dân chịu thiệt hại tài chính, ngay cả khi giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực tế.

Từ thực trạng này, HoREA đề xuất cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng ngay trong thời hạn 5 năm, kể cả trường hợp chưa thanh toán đủ tiền mua nhà, nhưng phải đáp ứng những điều kiện kiểm soát cụ thể.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng chỉ được là chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Giá chuyển nhượng tối đa được xác định trên cơ sở giá bán ban đầu cộng với những khoản chi phí hợp lệ, gồm lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và phần trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI).

Đối với chi phí vốn của khoản tiền ứng trước, Hiệp hội đề xuất tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của bốn ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước.

Cách tiếp cận này nhằm tạo cơ chế để người mua thu hồi một phần chi phí thực tế khi buộc phải chuyển nhượng nhà, đồng thời vẫn giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng và mức giá giao dịch nhằm tránh biến nhà ở xã hội thành sản phẩm đầu cơ.

Đáng chú ý, HoREA cảnh báo việc áp dụng giá bán lại quá cứng nhắc có thể làm phát sinh những giao dịch thiếu minh bạch. Khi giá ghi trên hợp đồng bị khống chế ở mức giá gốc nhưng các bên có nhu cầu giao dịch thực tế, nguy cơ xuất hiện khoản tiền chênh lệch ngoài hợp đồng là vấn đề cần tính đến.

Theo Hiệp hội, tình trạng này không chỉ làm giảm tính minh bạch của thị trường mà còn có thể gây thất thu thuế, khiến cơ quan quản lý khó kiểm soát giá trị giao dịch thực tế.

Đối với giai đoạn sau 5 năm kể từ khi người mua đã thanh toán đủ tiền, HoREA kiến nghị tiếp tục duy trì quyền bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường khi đáp ứng điều kiện pháp luật. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội cho người có nhu cầu.

HoREA cho rằng đây là chính sách đã được ghi nhận trong các quy định pháp luật về nhà ở trước đây, cần được xem xét kế thừa nhằm bảo đảm tính ổn định và khả năng dự báo của chính sách.

Không chỉ ảnh hưởng đến người mua, việc thay đổi quy định chuyển nhượng còn có thể tác động đến thanh khoản của các dự án nhà ở xã hội.

Theo văn bản kiến nghị, HoREA đã nhận được phản ánh từ một số doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội về tình trạng khách hàng rút đăng ký mua, thuê mua sau khi biết thông tin dự thảo có thể hạn chế quyền chuyển nhượng theo giá thị trường sau 5 năm.

Hiệp hội nhận định nếu người mua lo ngại tài sản bị hạn chế khả năng chuyển nhượng trong thời gian dài, sức hấp dẫn của nhà ở xã hội có thể suy giảm. Khi sức mua giảm, doanh nghiệp cũng đối mặt với áp lực dòng tiền và khả năng thu hồi vốn đầu tư.

Đây là vấn đề đáng quan tâm khi nhà ở xã hội không chỉ cần được phát triển về số lượng mà còn phải có cơ chế tiêu thụ phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Chống trục lợi phải bắt đầu từ khâu xét duyệt người mua

Bên cạnh việc đề xuất mở rộng quyền chuyển nhượng, HoREA nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt đối tượng được hưởng chính sách ngay từ đầu vào.

Theo Hiệp hội, tình trạng trục lợi nhà ở xã hội chủ yếu phát sinh khi những người không có nhu cầu ở thực vẫn tìm cách đáp ứng điều kiện để được mua nhà, sau đó cho thuê lại, chuyển nhượng không đúng quy định hoặc chờ hưởng chênh lệch giá.

Vì vậy, thay vì chỉ tăng cường hạn chế giao dịch sau khi người dân đã mua nhà, HoREA đề nghị bổ sung điều kiện cư trú vào khoản 3 Điều 59 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cụ thể, người đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Trường hợp chưa có thường trú, người mua phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương này.

Sau khi mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, HoREA đề xuất người được hưởng chính sách phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà đó.

Theo Hiệp hội, điều kiện cư trú sẽ góp phần sàng lọc những trường hợp không có nhu cầu nhà ở thực tế tại địa phương, hạn chế việc lợi dụng chính sách để mua nhà tại những khu vực không gắn với nơi sinh sống, làm việc.

HoREA cũng kiến nghị giao Công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú, đồng thời tăng cường kết nối dữ liệu về đất đai, nhà ở và định danh cá nhân để kiểm soát việc một người chỉ được hưởng chính sách mua, thuê mua nhà ở xã hội một lần.

Tuy nhiên, đề xuất bổ sung điều kiện cư trú cũng đặt ra yêu cầu phải đánh giá kỹ tác động đối với người lao động nhập cư, những người thường xuyên thay đổi nơi làm việc hoặc chưa có điều kiện đăng ký thường trú. Nếu tiêu chí cư trú được áp dụng thiếu linh hoạt, chính nhóm người có nhu cầu nhà ở lớn có thể gặp thêm rào cản khi tiếp cận chính sách.

Do đó, bài toán quản lý không chỉ là bổ sung điều kiện xét duyệt mà còn phải bảo đảm các tiêu chí có khả năng xác minh, phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và không tạo thêm thủ tục không cần thiết.

Đối với những trường hợp cố tình khai báo gian dối, hợp thức hóa hồ sơ để mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, HoREA đề nghị xử lý nghiêm. Nếu có đủ chứng cứ xác định người mua không thuộc diện được hưởng chính sách, cơ quan chức năng cần thực hiện thu hồi nhà theo quy định, kể cả áp dụng biện pháp cưỡng chế khi đủ điều kiện pháp luật.

Một nội dung khác được HoREA đặt ra là nghĩa vụ tài chính khi bán lại nhà ở xã hội. Hiệp hội cho rằng cần xem xét sự công bằng giữa người bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư và người bán nhà ở xã hội riêng lẻ, đặc biệt đối với nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Theo lập luận của Hiệp hội, cơ chế tài chính cần được thiết kế theo hướng hài hòa lợi ích giữa người được hưởng chính sách và nguồn lực dành cho phát triển nhà ở xã hội trong tương lai.

Tuy nhiên, việc bổ sung nghĩa vụ tài chính cũng cần được tính toán thận trọng để tránh tạo thêm gánh nặng cho những người có thu nhập thấp khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng chính đáng.

Ở góc độ thị trường, kiến nghị của HoREA cho thấy một vấn đề lớn hơn trong chính sách nhà ở xã hội: làm sao bảo đảm tài sản được hình thành từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước phục vụ đúng đối tượng, nhưng không khiến người mua bị hạn chế quá mức khả năng thích ứng với những thay đổi trong cuộc sống.

Nếu quyền chuyển nhượng bị siết quá chặt, người dân có thể e ngại khi quyết định mua nhà, còn doanh nghiệp đối mặt với rủi ro về sức mua và dòng tiền. Ngược lại, nếu mở rộng giao dịch nhưng thiếu cơ chế kiểm soát, nhà ở xã hội có nguy cơ bị thương mại hóa, làm giảm cơ hội tiếp cận của những người thực sự cần nhà.

Vì vậy, trọng tâm của việc sửa đổi chính sách không chỉ nằm ở mốc thời gian 5 năm, mà còn ở cách xác định đúng đối tượng thụ hưởng, kiểm soát giá chuyển nhượng trong giai đoạn hạn chế và bảo đảm tính minh bạch của các giao dịch.

Theo HoREA, chính sách nhà ở xã hội cần vừa ngăn chặn đầu cơ, trục lợi, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua. Một cơ chế chuyển nhượng hợp lý, đi cùng hệ thống xét duyệt và giám sát hiệu quả, sẽ góp phần duy trì sức mua, tạo sự ổn định cho doanh nghiệp và bảo đảm nguồn lực phát triển nhà ở xã hội trong dài hạn.