Thiết kế phải xuất phát từ người sử dụng

Tại Hội nghị trải nghiệm tôn vinh Kiến tạo chất lượng sống do Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư tổ chức, các diễn giả tiếp cận bất động sản chăm sóc sức khỏe từ những vấn đề cụ thể: thiết kế có giúp người dân vận động thường xuyên, môi trường sống có đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, và sản phẩm có phù hợp với văn hóa, khả năng chi trả tại Việt Nam?

Trong đó, góc nhìn của bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, đặt trọng tâm vào cách phát triển sản phẩm, từ thay đổi kỳ vọng của người mua đến lựa chọn mô hình nhà ở cho người cao tuổi. Các ý kiến về thói quen vận động, kết nối cộng đồng và nhu cầu sống nhiều thế hệ bổ sung những yêu cầu đối với thiết kế, khai thác dự án.

Theo bà Trang Lê, thu nhập, cơ cấu dân số và kỳ vọng của người mua đang tạo điều kiện cho bất động sản chăm sóc sức khỏe phát triển. Khi có khả năng chi trả tốt hơn, người dân quan tâm nhiều hơn đến những giá trị nơi ở mang lại. Già hóa dân số cũng đặt ra yêu cầu chuẩn bị không gian phù hợp với sức khỏe và sinh hoạt của cư dân.

Từ nghiên cứu thị trường, JLL nhận thấy đến năm 2025, bất động sản Việt Nam xuất hiện rõ hơn những dấu hiệu chuyển sang giai đoạn phát triển mới. Cả người mua và nhà phát triển đều chú ý hơn đến giá trị thực của sản phẩm.

Ở giai đoạn trước, thị trường thường tập trung vào yếu tố hữu hình, dễ quan sát như thiết kế, cảnh quan, cách phân bổ không gian xanh. Khi các yếu tố này được cải thiện, yêu cầu tiếp theo là chất lượng trải nghiệm: cư dân cảm thấy thế nào khi sinh sống, sử dụng không gian ra sao và gắn kết với cộng đồng đến đâu.

Các diễn giả chia sẻ tại chương trình. Ảnh: Cẩm Viên.

Sự chuyển dịch này đòi hỏi doanh nghiệp nghiên cứu kỹ cách khách hàng sử dụng nơi ở. Với bất động sản chăm sóc sức khỏe, việc bố trí cảnh quan hay tiện ích phải gắn với khả năng phục vụ sinh hoạt thực tế.

Bà Trang Lê cho rằng thiết kế là điểm khởi đầu có thể triển khai ngay. Nhiều chủ đầu tư đã quan tâm đến không gian xanh, song vẫn còn dư địa cải thiện thông qua cách tổ chức đường đi và kết nối các hạng mục.

Bà dẫn ví dụ những tuyến đường nhiều cây xanh có thể tạo điều kiện để cư dân đi bộ, chạy bộ thường xuyên hơn. Đường đi dễ tiếp cận, có bóng mát và kết nối thuận tiện sẽ giúp việc vận động trở thành một phần trong sinh hoạt.

Theo cách tiếp cận này, không gian xanh cần được đánh giá cùng khả năng sử dụng. Chủ đầu tư phải tính đến việc cư dân di chuyển từ đâu, tiếp cận các khu chức năng thế nào và điều gì khiến họ muốn dành thời gian ngoài căn hộ.

Bà Trang Lê nhìn nhận quan hệ giữa doanh nghiệp và người mua có tính tương tác. Doanh nghiệp phát triển sản phẩm theo nhu cầu khách hàng, đồng thời có thể góp phần hình thành phong cách sống thông qua thiết kế và tổ chức không gian.

Tuy nhiên, vận dụng kinh nghiệm quốc tế phải cân nhắc văn hóa bản địa, nhu cầu thị trường và khả năng chi trả. Một mô hình được triển khai ở nước ngoài cần được xem xét trong điều kiện kinh tế, cách sống và giai đoạn phát triển của Việt Nam trước khi áp dụng.

Yêu cầu này thể hiện rõ ở bất động sản dành cho người cao tuổi. Theo bà, tâm lý lo ngại sự cô lập là vấn đề cần tính đến, trong khi nhu cầu của người lớn tuổi rất khác nhau tùy sức khỏe và mức độ độc lập.

Bà cho biết các sản phẩm có thể chia thành năm loại hình, trải từ phục vụ người hưu trí năng động đến cơ sở chăm sóc y tế chuyên sâu. Ở nhóm còn khỏe mạnh, trọng tâm là môi trường sống phù hợp, giúp duy trì sinh hoạt chủ động. Với nhóm cần chăm sóc chuyên sâu, năng lực chuyên môn, kỹ thuật và dịch vụ trở thành yếu tố quyết định.

Theo nhận định của JLL được bà chia sẻ, Việt Nam có thể bắt đầu từ mô hình hưu trí năng động. Bà dự báo mô hình này có thể phổ biến hơn trong khoảng 10–15 năm tới, trước khi thị trường từng bước phát triển những loại hình có mức độ hỗ trợ cao hơn.

Bà cũng đề cập kinh nghiệm bố trí không gian cho người lớn tuổi gần trường học, tạo cơ hội để các thế hệ gặp gỡ, chia sẻ. Điều đáng xem xét là cách duy trì sự kết nối, đồng thời lựa chọn mô hình phù hợp với văn hóa Việt Nam.

Với doanh nghiệp, xác định nhóm người sử dụng và mức độ chăm sóc là cơ sở lựa chọn sản phẩm. Thiết kế nhà ở cho người hưu trí còn chủ động và tổ chức một cơ sở chăm sóc chuyên sâu đòi hỏi những nguồn lực khác nhau, cần được làm rõ ngay trong phương án đầu tư.

Có tiện ích phải đi cùng khả năng hình thành thói quen

Từ góc độ thiết kế và phát triển dự án, bà Lưu Bảo Hương, Chủ tịch GG Corporation, đặt vấn đề về khoảng cách giữa việc có tiện ích và thực sự sử dụng tiện ích. Một nơi ở có hồ bơi, phòng tập hay spa vẫn cần giải quyết câu hỏi làm thế nào để cư dân sử dụng thường xuyên.

Bà dẫn trải nghiệm bản thân khi sống tại nơi có hồ bơi đẹp nhưng ít xuống bơi. Sau giờ làm việc, cảm giác mệt mỏi khiến việc tập luyện bị trì hoãn; buổi sáng lại khó duy trì thói quen dậy sớm.

Trải nghiệm này cho thấy tiện ích cần được đặt trong nhịp sinh hoạt của người ở. Theo bà Hương, thiết kế phải tính đến hành trình di chuyển, giúp cư dân dễ tiếp cận, thường xuyên nhìn thấy và có động lực sử dụng các khu vực vận động, thư giãn.

Không gian chung cũng cần đủ hấp dẫn để người dân muốn bước ra khỏi căn hộ. Một đường dạo dễ chịu, nơi nghỉ chân hay khu vực gặp gỡ có thể tạo thêm lý do để cư dân dành thời gian ngoài trời.

Bà đặc biệt nhấn mạnh đi bộ, bởi nhu cầu và khả năng vận động của mỗi người khác nhau. Có người phù hợp với phòng tập, người khác cần hình thức nhẹ nhàng hơn. Việc tổ chức không gian nên tạo nhiều lựa chọn, đưa vận động vào những hoạt động thường ngày.

Đề cập các vùng sống thọ thường được gọi là Blue Zones, bà Hương chú ý đến khả năng đi bộ và sự kết nối xã hội. Bà liên hệ với quan hệ láng giềng ở nhiều vùng quê Việt Nam, nơi mọi người thăm hỏi, chia sẻ thức ăn, giúp đỡ nhau khi đau ốm.

Từ góc nhìn đó, đường đi, khu sinh hoạt chung và nơi nghỉ chân còn có vai trò tạo cơ hội giao tiếp. Thiết kế phục vụ sức khỏe cần quan tâm cả hoạt động thể chất lẫn điều kiện để cư dân gặp nhau, hình thành quan hệ và hỗ trợ trong đời sống.

Nơi ở phải đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi của nhiều thế hệ

Ở góc độ nhu cầu người mua, nhà báo Trần Trọng Tú, Chủ tịch Điều hành Galaxy Media & Wellness, cho rằng mong muốn sống khỏe bắt đầu từ những điều gần gũi: ánh sáng tự nhiên, không khí thông thoáng, cây xanh, âm thanh và hương dễ chịu.

Sau thời gian làm việc, di chuyển, tiếp xúc với khói bụi, người dân muốn trở về một nơi yên tĩnh, thoáng đãng. Theo ông, đây là những yếu tố người mua có thể cảm nhận mỗi ngày khi đánh giá chất lượng nơi ở.

Ông nhấn mạnh giá trị của ánh sáng tự nhiên, khả năng đi bộ, tiếp xúc với cây xanh, nghe tiếng chim buổi sáng và cảm nhận sự tĩnh lặng ban đêm. Bên cạnh các phương pháp đánh giá chuyên môn, những câu hỏi về độ sáng, độ thoáng hay sự yên tĩnh giúp người mua hình dung cụ thể hơn về bất động sản chăm sóc sức khỏe.

Với bà Bảo Hương, nhu cầu nghỉ ngơi, phục hồi đang có vai trò rõ hơn trong lựa chọn nhà ở cao cấp. Ngoài vị trí, người mua cân nhắc diện tích, tầm nhìn, ánh sáng, gió và cảm giác khoáng đạt.

Theo quan sát của bà, những người chịu áp lực công việc tìm kiếm không gian riêng tư, yên tĩnh để nghỉ ngơi, ngủ tốt và tái tạo năng lượng. Vì vậy, doanh nghiệp cần làm rõ sản phẩm đáp ứng được nhu cầu nào trong đời sống cư dân.

Bài toán còn phức tạp hơn khi quyết định mua nhà có sự tham gia của nhiều thế hệ. Người trẻ chủ động tìm kiếm, đối chiếu thông tin và có kỳ vọng riêng; người lớn tuổi lại cần môi trường phù hợp với tuổi tác và những thói quen quen thuộc.

Theo bà Bảo Hương, căn hộ diện tích lớn đang góp phần đáp ứng nhu cầu sống chung nhiều thế hệ. Tuy nhiên, sự rộng rãi cần đi cùng cây xanh và điều kiện sinh hoạt dễ chịu để người cao tuổi sẵn sàng thay đổi nơi ở.

Một sản phẩm vì thế phải dung hòa nhu cầu nghỉ ngơi, tính độc lập và không gian giao tiếp. Đây là những yêu cầu doanh nghiệp cần xác định khi nghiên cứu khách hàng, trước khi chuyển thành diện tích, cách bố trí và các chức năng cụ thể của dự án.