Một sân bay được đầu tư lớn mở ra kỳ vọng thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy phát triển khu vực xung quanh. Nhưng từ năng lực vận chuyển đến giá trị kinh tế địa phương là một quá trình cần được tổ chức bằng quy hoạch, đầu tư và khai thác. Trong đó, bất động sản là một phần của chiến lược vận hành dài hạn.

Báo cáo mới của Cushman & Wakefield về khai thác giá trị hạ tầng giao thông đặt vấn đề phát triển sân bay trong mối liên hệ giữa hoạt động hàng không, thương mại và bất động sản. Theo đơn vị tư vấn, quy hoạch tích hợp có thể giúp sân bay đa dạng hóa nguồn thu, thu hút đầu tư và hỗ trợ tăng trưởng khu vực.

Điểm đáng chú ý của cách tiếp cận này là giá trị không chỉ nằm ở diện tích đất có thể đưa vào kinh doanh. Hiệu quả còn phụ thuộc vào chức năng được lựa chọn, thời điểm triển khai và mức độ phù hợp với nhu cầu vận hành, điều kiện thị trường địa phương.

Khai thác quỹ đất phải đi cùng nhu cầu vận hành

Báo cáo phân tích ba nhóm hoạt động liên quan chặt chẽ: dịch vụ thương mại trong nhà ga; hạ tầng trong khu bay phục vụ hàng không, vận tải hàng hóa và bảo dưỡng; các dự án ngoài khu bay như logistics, văn phòng, khách sạn và tổ hợp đa chức năng. Mỗi nhóm có điều kiện khai thác khác nhau, đòi hỏi cách tổ chức không gian và đầu tư tương ứng.

Trong nhà ga, lưu lượng hành khách và thời gian lưu lại ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả bán lẻ, ẩm thực, phòng chờ. Vì vậy, phát triển diện tích thương mại cần gắn với hành vi sử dụng dịch vụ của hành khách. Một mặt bằng có vị trí thuận lợi về vận hành chưa chắc đã phù hợp với mọi loại hình kinh doanh.

Theo Cushman & Wakefield, ứng dụng dữ liệu trong thiết kế không gian và sử dụng các hình thức cho thuê linh hoạt có thể giúp cải thiện hiệu suất bán lẻ, trải nghiệm hành khách và giá trị khai thác. Điều này cho thấy doanh thu thương mại cần được tính toán từ khâu thiết kế, đồng thời tiếp tục điều chỉnh trong quá trình vận hành.

Hạ tầng sân bay mở cơ hội phát triển bất động sản và kinh tế vùng.

Với quỹ đất trong khu bay, yêu cầu thận trọng lớn hơn bởi diện tích có hạn và khó chuyển đổi mục đích sau khi đã quy hoạch. Các hạng mục hàng hóa, bảo dưỡng kỹ thuật hay công trình phục vụ hàng không cần được cân nhắc trên nhu cầu tương lai, thay đổi công nghệ và kế hoạch bảo trì dài hạn.

Từ góc độ phát triển bất động sản, đây là bài toán phân bổ nguồn lực giữa khai thác hiện tại và khả năng đáp ứng nhu cầu về sau. Quyết định sử dụng đất cần đặt trong tổng thể hoạt động sân bay. Hiệu quả của một hạng mục riêng lẻ chưa đủ để phản ánh hiệu quả của toàn bộ quỹ đất.

Ngoài khu bay, lựa chọn phát triển rộng hơn, từ logistics, thương mại đến khách sạn, văn phòng và tổ hợp đa chức năng. Tuy nhiên, báo cáo nhấn mạnh hiệu quả phụ thuộc vào vai trò từng sân bay, nhu cầu thị trường, năng lực hạ tầng và ưu tiên của các bên liên quan.

Như vậy, danh mục bất động sản tiềm năng không đồng nghĩa với danh mục cần triển khai ngay. Phát triển theo từng giai đoạn cho phép việc sử dụng đất và giải ngân vốn bám sát nhu cầu hơn. Cách làm này cũng đặt ra yêu cầu xác định thứ tự ưu tiên giữa các chức năng, thay vì cùng lúc theo đuổi nhiều dự án chỉ vì còn quỹ đất.

Kết nối vùng quyết định sức hút đầu tư

Nếu bên trong sân bay, trọng tâm là phối hợp giữa vận hành và thương mại, thì bên ngoài, vấn đề mở rộng sang hạ tầng kết nối và định hướng phát triển địa phương. Sân bay có thể tạo điều kiện thu hút đầu tư, nhưng khả năng chuyển hóa thành hoạt động kinh doanh còn phụ thuộc vào những điều kiện cụ thể của khu vực.

Theo báo cáo, các khu chức năng phát triển theo giai đoạn có thể tạo việc làm, thu hút vốn và góp phần hình thành cực tăng trưởng mới. Từ đó, một yêu cầu đặt ra cho quy hoạch là kết nối dự án bất động sản với hệ thống hạ tầng và vai trò kinh tế của sân bay, bảo đảm các chức năng hỗ trợ được cho nhau.

Với Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định giai đoạn phát triển mới của hạ tầng hàng không là cơ hội nhìn nhận sân bay như một động lực kinh tế khu vực. Theo bà, giá trị vượt ra ngoài chức năng vận tải có thể hình thành khi sân bay được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kết nối, hoạt động thương mại và định hướng phát triển xung quanh.

bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.

Nhận định này đặt trọng tâm vào chất lượng phối hợp quy hoạch. Đối với nhà đầu tư, triển vọng bất động sản cần được xem xét cùng nhu cầu sử dụng thực tế, khả năng tiếp cận và tiến độ hạ tầng. Khoảng cách địa lý đến sân bay chỉ là một yếu tố trong quá trình đánh giá.

Bền vững cũng được báo cáo xác định là yếu tố chiến lược. Các hướng triển khai gồm đầu tư hạ tầng, tối ưu sử dụng năng lượng và cải thiện vận hành mặt đất. Theo đơn vị tư vấn, những giải pháp này có thể hỗ trợ hiệu quả khai thác, khả năng thích ứng và sức hấp dẫn dài hạn của tài sản.

Đặt trong chiến lược bất động sản, yêu cầu môi trường vì vậy liên quan trực tiếp đến cách đầu tư và quản lý công trình. Cùng với phân tích thị trường, đây là nội dung cần được xem xét trong lộ trình phát triển, thay vì chỉ bổ sung sau khi các chức năng chính đã được xác lập.

Thông điệp xuyên suốt của báo cáo là xem sân bay như một hệ thống có tính kết nối lâu dài. Với các dự án bất động sản, cơ sở ra quyết định phải là tầm nhìn rõ ràng, phân tích thị trường và phân kỳ phù hợp. Khi đó, quỹ đất mới có điều kiện chuyển thành nguồn thu và hoạt động kinh tế phục vụ cả sân bay lẫn khu vực xung quanh.