Nhà chung cư ngày càng được ưa chuộng, đặc biệt là ở các thành phố lớn, do các tiện ích vượt trội mà nó mang lại. Tuy nhiên, nhiều người cũng lo sợ sau khi hết niên hạn sử dụng, họ có “mất trắng” nhà chung cư không. Phần 1 sau đây sẽ giúp bạn có thông tin về Thời hạn sử dụng nhà chung cư; và Cách xử lý khi nhà chung cư sắp hết niên hạn sử dụng.

1.    Thời hạn sử dụng nhà chung cư là gì?

Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Theo đó, UBND cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở (như chiều cao, số tầng, tổng diện tích sàn, nhịp kết cấu lớn nhất, độ sâu ngầm, số tầng ngầm…) 

Niên hạn sử dụng nhà chung cư:
-    Mỗi loại công trình được chia thành năm cấp, bao gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV.
-    Cấp công trình phải phù hợp với yêu cầu về độ bền vững của công trình:
 

-    Quy định về phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu tòa nhà (nhà chung cư; tòa nhà văn phòng; tòa nhà hỗn hợp thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ) được hướng dẫn như bảng dưới đây: 

2.    Cách xử lý khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng

Theo khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định. 
Căn cứ theo kết quả kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, sẽ có 2 trường hợp: 

-    Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng
Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ 02 trường hợp sau:
   •    Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
   •    Nhà chung cư không thuộc diện phải phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

-    Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng
Nếu nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.  
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới, hoặc bàn giao cho Cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định. 

Cụ thể, căn cứ theo khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quy định như sau:
   •    Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.
   •    Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
   •    Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.
Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định nhà nước. (Xem Phần 2)
   •    Trường hợp phá dỡ để xây dụng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai (Xem Phần 2).

Mời xem tiếp Phần 2 tại đây!

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.

D.T