Chung cư hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu còn lại gì - Phần 2

15/12/2022 02:53

Khi bỏ một số tiền lớn để mua chung cư không ai muốn “mất trắng” khi chung cư hết niên hạn sử dụng và/ hoặc buộc phải tháo dỡ.

Khi bỏ một số tiền lớn để mua chung cư không ai muốn “mất trắng” khi chung cư hết niên hạn sử dụng và/ hoặc buộc phải tháo dỡ. Vậy chủ sở hữu căn hộ sẽ đi về đâu và được hỗ trợ những gì trong trường hợp này? Tiếp nối phần 1, mời các bạn tiếp tục tìm hiểu thêm Thời hạn quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư; Phương án bố trí chỗ ở tái định cư; Phương án hỗ trợ chỗ ở tạm thời.

1. Thời hạn quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư

- Tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.”

Như vậy, từ quy định trên, có thể hiểu đối với thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì người mua căn hộ chung cư được sử dụng đất ổn định lâu dài đối với phần đất xây dựng nhà chung cư.

Theo đó, chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Đồng thời, điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định thêm: “Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 49 Nghị định này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.”

Mặc dù chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng tòa nhà chung cư nhưng là quyền sử dụng chung và không thể phân chia diện tích đất đó cho từng chủ sở hữu căn hộ. Đồng thời, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của từng chủ sở hữu căn hộ có thể không bằng nhau vì diện tích căn hộ khác nhau.

2. Phương án bố trí nhà ở tái định cư

Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 116 Luật Nhà ở 2014, Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được bố trí nhà ở tái định cư trong các trường hợp sau:

Nếu Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Lưu ý: Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng.

Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư; hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt. Đối với nhà ở xã hội thì cần phải xét có thuộc nhóm đối tượng được mua/ thuê mua/ thuê nhà ở xã hội và có đủ điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội hay không.

3. Phương án hỗ trợ chỗ ở tạm thời

Căn cứ theo khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ sẽ được hỗ trợ chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để tự lo chỗ ở được thực hiện như sau:

Mua căn hộ chung cư không chỉ đơn thuần mua một chỗ ở mà còn là nơi an cư lâu dài. Do đó, bạn cần ghi nhớ trường hợp xử lý khi nhà chung cư còn hoặc không còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng, trường hợp nào bị buộc phải tháo dở, xây dựng lại hoặc các phương án bố trí nhà ở tạm, nhà ở tái định cư cũng như các quyền lợi khác nhằm đảm bảo những quyền lợi hợp pháp và có những quyết định phù hợp cho bản thân.

Chú thích:
(*) Theo khoản 2 Điều 86 Luật Đất đại 2013, có thể hiểu “Tái định cư tại chỗ” như sau: Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
Nhà ở phục vụ tái định cư: là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật (khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

(**) Thuê mua nhà ở: là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.