Mới đây, một loạt địa phương như Thái Nguyên, Quảng Ninh, Yên Bái, Khánh Hòa... chính thức hoặc “đánh tiếng” sẽ ra quyết định thu hồi một số dự án bất động sản lớn trước đó được giao đất mà chưa qua quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.

Thực tế, trong những năm qua, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhiều lần kiến nghị cần thúc đẩy trở lại hoạt động “đấu thầu” thay vì “đấu giá” với dự án sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội. Là một trong 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án được quy định tại Luật Đầu tư, song hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất bị “tắc nghẽn” từ nhiều năm nay bởi Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức này (dù trước đó từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003).

Hiện nay, trên cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch nhưng không thể giao đất. Lý do bởi Điều 118 - Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại.

Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận khái niệm đấu thầu dự án sử dụng đất và không quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Như vậy, dù nhà đầu tư trúng thầu đã ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng nhưng vẫn phải đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất.

sự cố đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã phơi bày hệ lụy của cơ chế đấu giá đất hiện hành. Sai lầm ở đây là các địa phương cứ dồn dập tổ chức đấu giá đất mà chưa quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tế, đa số các cuộc đấu giá đất luôn có giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, điều này tạo ra một môi trường đầu tư với giá đất được neo ở mức rất cao, khiến giá hàng hóa bị đẩy lên cao tương ứng, từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai cũng đã nhấn mạnh tới việc rà soát lại các quy trình trong các thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất... Bởi vậy, việc lãnh đạo các địa phương cũng như doanh nghiệp không dám “cố đấm ăn xôi” để tránh rủi ro pháp lý sau này.

Bản thân các doanh nghiệp có dự án bị thu hồi cũng chia sẻ, họ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai khi phải “chạy” theo quy định hiện hành, đặc biệt là các quy trình giao đất và đấu giá đất theo Luật Đất đai 2013.

Với quan điểm “tài sản hóa”, tức là làm sao để thu được giá trị bằng tiền nhiều nhất từ đất đai, Điều 118 - Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đấu giá đất, bao gồm sử dụng đất thương mại, dịch vụ, xây nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua. Trên cơ sở của luật này, các nghị định và thông tư quy định cụ thể điều kiện, quy trình và thủ tục tổ chức đấu giá đất mà các cơ quan địa phương như cơ quan phát triển quỹ đất của UBND phải tuân theo. Một khi đã đấu giá trực tiếp và công khai, nguyên tắc cơ bản được áp dụng là quyền sử dụng của từng khu đất sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng là một trong trong những nguyên nhân chính khiến hàng chục dự án bất động sản nhà ở trên địa bàn Thành phố bị tắc nghẽn, hậu quả là nguồn cung nhà ở càng trở nên khan hiếm, từ đó đẩy giá nhà liên tục tăng cao, vượt quá thu nhập của đại bộ phận người dân.

“Nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá thì quây tôn khu đất đắc địa nhiều năm rồi bỏ hoang, vừa gây lãng phí tài nguyên đất đai, vừa mất mỹ quan đô thị. Vì vậy, việc đấu giá đất cần phải đi đôi với quy hoạch, nghĩa là doanh nghiệp trúng đấu giá phải thực hiện dự án theo quy hoạch, không phải cứ bỏ nhiều tiền là trúng”, ông Châu nhấn mạnh.

Dự kiến sắp tới sẽ có thêm nhiều chủ đầu tư nằm trong diện bị thu hồi dự án, Chủ yếu xuất phát từ việc lãnh đạo nhiều địa phương chủ động vận động các doanh nghiệp có phương án đề xuất chấm dứt triển khai dự án nhằm đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai hiện hành.

Tổng Hợp