Thị trường bất động sản có biểu hiện không theo quy luật: Đợt khủng hoảng giai đoạn 2009-2010 thì thừa cung, nay thiếu nguồn cung; nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm 3 quý liên tiếp kể từ quý I/2021. Trả qua 4 lần trôi lăn trong đại dịch, Có nên đặt triển vọng ở thị trường địa ốc hậu COVID-19?

Thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn nhu cầu rất lớn nhất là tại khu vực đô thị, do hiện chúng ta mới có tỷ lệ đô thị hoá xấp xỉ 40%, trong khi các nước phát triển là trên 70%; xu hướng hộ gia đình 2 thế hệ trong 1 căn nhà là rất phỏ biến hiện nay. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 1,032 tỷ m2 nhà ở, mỗi năm khoảng 100 triệu m2.

Thị trường bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường bất động sản, kèm theo đó là nhu cầu về nhà ở công nhân gần khu công nghiệp đang là nhu cầu cấp bách sau hệ luỵ của đại dịch. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 13,7 triệu m2 nhà ở công nhân, mỗi năm khoảng 1,3 triệu m2.

Với chủ trương đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, phấn đấu đến năm 2025 thu hút ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu khách trong nước, tổng doanh thu từ khách du lịch đạt khoảng 80 tỷ Đô la Mỹ, với mức tăng trưởng bình quân 13-14%/năm, vì vậy, chắc chắn nhu cầu về bất động sản du lịch sẽ còn nhiều dư địa để phát triển. Đặc biệt tại thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam với việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 với mục tiêu xây dựng Thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, là thành phố du lịch, đô thị biển quốc tế ... thì khu vực này sẽ có nhiều cơ hội cho các phân khúc của thị trường bất động sản (nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp, logistic phát triển.

Có thể nói, nguyên nhân của sự sụt giảm mạnh thị trường bất động sản là do, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2019), thị trường bất động sản có xu hướng chững lại ở một số phân khúc. Tác động tiêu cực lịch sử của đại dịch COVID-19: Làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng; Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, do tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19; Dịch bệnh cũng làm tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển nhóm nợ thành nợ xấu. Số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm; số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể, phá sản tăng; Theo báo cáo thì có khoảng 80% số Sàn giao dịch bất động sản phải ngừng hoặc tạm ngừng hoạt động một phần.

Hiện hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 Luật khác nhau và hàng trăm Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có rất nhiều tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật. Làm tăng chi phí, thời gian để các Nhà đầu tư hoàn tất các thủ tục từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Thêm vào đó, còn thiếu các quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch).

Thị trường bất động sản có biểu hiện không theo quy luật: Đợt khủng hoảng giai đoạn 2009-2010 thì thừa cung, nay thiếu nguồn cung; nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm 3 quý liên tiếp kể từ quý I/2021. Thị trường bất động sản của nước ta về trung và dài hạn vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển. Thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn nhu cầu rất lớn nhất là tại khu vực đô thị, do hiện chúng ta mới có tỷ lệ đô thị hoá xấp xỉ 40%, trong khi các nước phát triển là trên 70%; xu hướng hộ gia đình 2 thế hệ trong 1 căn nhà là rất phỏ biến hiện nay. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 1,032 tỷ m2 nhà ở, mỗi năm khoảng 100 triệu m2.

Thị trường bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường bất động sản, kèm theo đó là nhu cầu về nhà ở công nhân gần khu công nghiệp đang là nhu cầu cấp bách sau hệ luỵ của đại dịch. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030 phấn đấu xây dựng 13,7 triệu m2 nhà ở công nhân, mỗi năm khoảng 1,3 triệu m2. Với chủ trương đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, phấn đấu đến năm 2025 thu hút ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu khách trong nước, tổng doanh thu từ khách du lịch đạt khoảng 80 tỷ Đô la Mỹ, với mức tăng trưởng bình quân 13-14%/năm, vì vậy, chắc chắn nhu cầu về bất động sản du lịch sẽ còn nhiều dư địa để phát triển.

Đặc biệt tại thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam với việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 với mục tiêu xây dựng Thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, là thành phố du lịch, đô thị biển quốc tế ... thì khu vực này sẽ có nhiều cơ hội cho các phân khúc của thị trường bất động sản (nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp, logistic phát triển.

Bấp bênh nhờ dịch bệnh

Qua theo dõi, tình hình thị trường bất động sản cả nước đang trong giai đoạn sụt giảm nghiêm trọng. Năm 2020 thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội chỉ có 45 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và 1.584 nhà thấp tầng, bằng 66,9% so với năm 2019; Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%. Tại thị trường nhà ở TP.HCM, có 31 Dự án đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng, đạt  59,7% so với năm 2018; tỷ lệ hấp thụ đạt 87%.

Tính chung thị trường cả nước thì lượng cung mới chào bán năm 2020 cả chỉ đạt 54,1% so với năm 2018 và 87,6% so với năm 2019. Lượng giao dịch chỉ đạt 30,3% so với năm 2018 và 46,6% so với năm 2019. Đối với thị trường bất động sản du lịch: Sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn với hơn 10.000 căn Condotel. Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường giao dịch Condotel gần như đóng băng. Quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch nhưng lượng giao dịch không đáng kể, cả năm giao dịch khoảng 120 sản phẩm.

Lượng cung biệt thự nghỉ dưỡng, Villas, shophouse năm 2020 đạt gần 15.000 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ xấp xỉ 8%. Thời điểm cuối năm, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, Villas, shophouse thực sự sôi động trở lại khi các Chủ đầu tư lớn bắt đầu tung sản phẩm ra thị trường. Chín tháng năm 2021: Tính chung thị trường bất động sản nhà ở cả nước đạt 165.740 sản phẩm, lương giao dịch đạt 61.766 sản phẩm đạt 37%; so với cùng kỳ năm 2020, thì lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 86,7%, tuy nhiên lượng giao dịch tăng nhẹ thì. Đối với thị trường bất động sản du lịch thì giao dịch chủ yếu đến từ các dự án bản chất là nhà ở nhưng được hoạt động theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng. Các dự án khác có ít giao dịch.

Cương Nguyễn

(Tổng Hợp)