Bán cả đất cấm

Chánh thanh tra Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Diện vừa ký ban hành Kết luận thanh tra số 07/KL-TTR về việc chấp hành các quy định pháp luật đối với Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn (TP.HCM) và Văn phòng Công chứng Mỹ Phước (tỉnh Bình Dương) liên quan đến việc tổ chức bán đấu giá tài sản tại các dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4 và Khu dân cư Cầu Đò.

Khu dân cư Cầu Đò được Công ty Thuận Lợi mua lại và đổi tên thành Khu đô thị thương mại Mega City.

Theo nội dung kết luận thanh tra của Thanh Bộ Tư pháp, các phiên đấu giá trên đều diễn ra hành vi vi phạm quy định pháp luật của 4 bên liên quan, từ đơn vị tổ chức đấu giá là Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn cho đến Văn phòng công chứng Mỹ Phước thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, lẫn bên có tài sản đấu giá là Agribank Chợ Lớn và cả người mua trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thuận Lợi. Trong đó, việc tổ chức đấu giá tài sản thuộc trách nhiệm của Công ty Nam Sài Gòn đã vi phạm pháp luật nhiều nhất.

Đáng chú ý, Kết luận thanh tra số 07/KL-TTR chỉ ra, nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá của Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn dẫn đến việc thông báo bán đấu giá tài sản không được chuyển nhượng.

Hành vi này đã vi phạm Khoản 2 Điều 173 Luật đất đai năm 2013, bởi Điều khoản này quy định rõ: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”.

Cụ thể, dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4 có tổng diện tích 335.918,59m2, trong đó đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là 179.872,6m2. Còn Khu dân cư Cầu Đò có diện tích 465.620,4m2, diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là 178.359,5m2.

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn luật sư TPHCM cho biết, việc Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn đem cả đất không thu tiền sử dụng đất để định giá là sai sót nghiêm trọng, vi phạm Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai. Agribank Chợ Lớn không có quyền chuyển nhượng đất này, chỉ có UBND tỉnh Bình Dương mới có thẩm quyền cho phép chuyển giao đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn đem cả đất không thu tiền sử dụng đất để định giá là sai sót nghiêm trọng.

“Hành vi này đã vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, vi phạm Khoản 2 Điều 118, Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai 2013. Đây là một trong những dấu hiệu vi phạm pháp luật đặc biệt nghiêm trọng”, ông Quyền nói.

Làm giảm diện tích

Kết luận thanh tra số 07/KL-TTR cũng chỉ ra, diện tích quyền sử dụng đất giữa chứng thư thẩm định giá và kết quả bán đấu giá không thống nhất. Theo chứng thư thẩm định của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Quốc Tế tổng diện tích quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 là 358.740m2. Tuy nhiên, theo hợp đồng đấu giá diện chỉ có 355.918m2 (chênh lệch giảm 2.821m2).

Cụ thể, theo thông báo đấu giá thì tổng diện tích đất dự án (khu B Mỹ Phước 4) được đấu diện tích là 221.351,3 m2 giá khởi điểm là 77 tỷ đồng, tuy nhiên, hợp đồng mua bán tài sản thì diện tích chỉ còn 218.529,5 m2 (chênh lệch 2.821,8 m2).

Còn sau khi điều chỉnh lại các tài sản bán đấu giá (bán riêng khu B1, B2 và bán gộp khu A dự án Mỹ Phước 4 với dự án Cầu Đò) thì diện tích khu B1 và B2 dự án Mỹ Phước 4 lại không thống nhất. Theo chứng thư, khu B có diện tích 221.351 m2, trong đó khu B1 có diện tích 45.854,4 m2; khu B2 có diện tích 175.496,9 m2. Tuy nhiên, hợp đồng đấu giá giữa Công ty Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn khu B1 chỉ còn 45.351,4 m2 (chênh lệch giảm 501 m2).

Giải trình của Công ty Nam Sài Gòn cho rằng, sự chênh lệch diện tích trên là do Văn phòng công chứng Mỹ Phước và Agribank Chợ Lớn yêu cầu ghi đúng với diện tích trong các hợp đồng thế chấp và 51 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hồ sơ đấu giá không có tài liệu nào chứng minh, giải thích cho sự chênh lệch diện tích làm căn cứ xác định giá khởi điểm với kết quả bán đấu giá thực tế được ghi nhận tại biên bản đấu giá.

Khu dân cư Mỹ Phước 4 có 179.872,6m2 đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất bị đem ra mua bán công khai.

Đáng nói, Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn điều chỉnh lại diện tích phù hợp với chứng thư thẩm định giá nhưng Công ty Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn không thực hiện điều chỉnh lại hợp đồng dịch vụ đấu giá.

Do đó, Thanh tra Bộ Tư pháp yêu cầu, Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn tổ chức rút kinh nghiệm đối với những sai sót mà Kết luận thanh tra đã nêu trong việc tổ chức bán đấu giá tài sản. Báo cáo kết quả thực hiện về Thanh tra Bộ Tư pháp trước ngày 8/5/2020.