Giải phóng mặt bằng là hoạt động không thể tránh khỏi trong việc thu hồi đất ở hầu hết các thành phố đang phát triển, đặc biệt là những nơi đông dân cư. Theo tôi, sẽ có lợi cho Việt Nam nếu khung pháp lý về thu hồi đất và tái định cư được sửa đổi, đồng thời hình thành một cơ quan liên ngành để nâng cao sự phối hợp giữa các cơ quan Chính phủ và người sử dụng đất.

Cơ quan này nên bao gồm các quan chức Chính phủ và đại diện từ khu vực tư nhân ở các ngành khác nhau; thực hiện thẩm định độc lập để đảm bảo công thức bồi thường đất tại mỗi dự án là công bằng và minh bạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, đề án trên đúng ra cần được xây dựng sớm hơn. Hiệp hội cũng đã nhiều lần kiến nghị thực hiện nội dung này nhằm giảm áp lực cho ngân sách, đem lại công bằng cho những người dân phải di dời, tạo cho đô thị một bộ mặt văn minh, hiện đại.

Có thể nói, việc thu hồi thêm đất kế bên công trình hạ tầng để tái định cư và mang ra đấu giá công khai, minh bạch sẽ mang lại rất nhiều lợi ích, tạo dựng được nguồn quỹ đất sạch cho doanh nghiệp làm ăn tử tế.

Hầu hết doanh nghiệp và chuyên gia đều cho rằng, nếu áp dụng cách làm theo Đề án, thực hiện công khai, công bằng, thì sẽ không thất thoát tài sản nhà nước, tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá và sẽ hạn chế việc khiếu kiện.

Đối với quỹ đất dôi dư khi xây dựng xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Nhấn mạnh cụm từ “doanh nghiệp tử tế” là bởi, khi điểm lại một số vụ đại án tham nhũng ở TP.HCM thời gian qua, dường như đều có liên quan tới đất đai và những doanh nghiệp “sân sau”.

Bài toán “đất sạch” cho các doanh nghiệp địa ốc có cơ hội tìm ra lời giải, khi mới đây, Đề án Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP.HCM được chính thức phê duyệt.

Theo đó, TP.HCM sẽ tiến hành thu hồi đất kế bên công trình hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, người có đất trong phạm vi công trình và người có đất kề bên công trình hạ tầng. Phần đất dôi dư sẽ được mang ra bán đấu giá.

Khi đó TP.HCM dự kiến quỹ đất sạch sẽ được chủ động điều phối, điều tiết giá trị gia tăng từ đất do quy hoạch bằng biện pháp tổ chức đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Từng bước giảm bớt phương thức giao đất, cho thuê đất theo ranh giới đất nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng với người sử dụng đất để tránh tình trạng phát triển tự phát.

Thực tế, TP.HCM đã từng áp dụng thành công mô hình thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá khi mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ.

Mô hình thu hồi đất hai bên đường để bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng là cách mà hầu hết các quốc gia phát triển áp dụng. TP.HCM đang sở hữu nguồn đất rất lớn, nhưng chưa tận dụng hiệu quả, bởi việc chỉ làm đường, giải tỏa theo lộ giới mà không có quy hoạch không chỉ khiến Nhà nước thất thu, mà còn tạo tiền đề cho việc phát triển những ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo.

Dù chậm, nhưng vẫn tốt hơn là không làm, vì trong bối cảnh sắp tới, TP.HCM cần hàng chục, hàng trăm tỷ USD để phát triển hạ tầng.

Với doanh nghiệp bất động sản, tạo lập quỹ đất luôn được xác định là một trong những chiến lược trọng tâm, thậm chí là vấn đề sống còn. Để triển khai một dự án, khâu đầu tiên mà các doanh nghiệp phải làm là thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu hồi đất làm đường đã khó, thu hồi thêm đất bên đường làm dự án sẽ khó hơn. Đặc biệt, khi giá bất động sản vẫn chưa minh bạch thì phương thức đền bù, xác định được giá trị đất để đền bù thỏa đáng…

TP.HCM sẽ phải lên dự án, quy hoạch cụ thể tất cả các khu vực lân cận rồi mới đem đất đi đấu giá, bán lại cho các chủ đầu tư có nhu cầu. Giá đất sau khi đem đấu giá mới đúng nghĩa là giá thị trường.