Có nhiều cách khác nhau để giải thích các dấu hiệu gần đây cho thấy thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất trên thị trường nhà ở châu Á đã qua. Một số nhà phân tích đã nhanh chóng gọi đây là đáy. Điều này rất dễ xảy ra với trường hợp của Hồng Kông, nơi giá cả bắt đầu tăng ngay khi Bắc Kinh từ bỏ chính sách "Zero-COVID" và tăng 7% kể từ giữa tháng 12 sau khi giảm 16% trong 16 tháng trước đó.

Ở Úc, bức tranh ít rõ ràng hơn. Giá trị nhà trên toàn quốc đã tăng 0,5% trong tháng 4, mức tăng hàng tháng thứ hai liên tiếp. Ở Sydney, họ tăng 1,3%. Tuy nhiên, tại một số thành phố thủ đô khác, bao gồm Hobart và Canberra, giá đã tiếp tục giảm trong ba tháng qua, theo dữ liệu từ CoreLogic.

Hơn nữa, điều tốt nhất có thể nói về New Zealand và Hàn Quốc, hai trong số những thị trường dễ bị tổn thương nhất, do tỷ lệ giá trên thu nhập quá cao và lãi suất tăng mạnh - là tốc độ giảm giá và doanh số bán hàng là điều độ. Tại Hàn Quốc, giá giảm 1,1% trong tháng 2 so với gần 2% trong tháng 12.

Một cách khác để xem xét sự cải thiện trong hoạt động của thị trường nhà ở châu Á là xem xét sự suy thoái. Tại New Zealand , giá vẫn cao hơn 30% so với khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Ở Úc, giá trị nhà cao hơn 15%, và ở Adelaide là 41%, theo CoreLogic.

Ở Singapore, không có bất kỳ sự chậm lại nào. Kể từ khi bắt đầu đại dịch, giá bất động sản tư nhân đã tăng mạnh, tăng 3,3% trên cơ sở hàng quý trong quý trước, mức tăng hàng quý thứ 12 liên tiếp. Thị trường sôi động đến mức chính phủ buộc phải đưa ra các biện pháp hạ nhiệt bổ sung.

Singapore trở thành quốc gia đánh thuế bất động sản đối với người mua nước ngoài cao nhất thế giới, sau khi nước này chính thức tăng gấp đôi mức thuế từ ngày 27/4.

Theo tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản Savills, mức thuế bổ sung 60% người nước ngoài phải trả khi mua một căn nhà ở Singapore, sẽ vượt xa mức thuế bất động sản tại các thành phố đắt đỏ khác trên thế giới như Hong Kong (Trung Quốc), London hay New York.

Để mua một căn nhà trị giá 5 triệu USD ở Singapore, một người mua nước ngoài sẽ phải trả 60% tiền thuế, tương đương 3 triệu USD. Trong khi đó, theo dữ liệu của Savills, mức thuế này cao hơn gấp đôi so với Hong Kong (Trung Quốc), gấp 4 lần so với London và gấp 15 lần so với New York.

Cách thứ ba để giải thích sự ổn định trong thị trường nhà ở trên khắp châu Á là nó cung cấp một số cứu trợ cho các ngân hàng trung ương. Các nhà hoạch định chính sách ngày càng lo ngại về sự chậm lại do chính sách gây ra mạnh hơn bất chấp áp lực giữ lãi suất cao và có thể tăng thêm nữa do lạm phát tăng cao.

Nếu giá nhà và doanh số bán nhà bắt đầu phục hồi khi đối mặt với lãi suất cao như vậy, kỳ vọng của thị trường tài chính rằng chi phí đi vay sẽ sớm giảm – cao nhất ở Úc và Hàn Quốc do các chiến dịch thắt chặt chính sách của cả hai ngân hàng trung ương gần đây đều bị tạm dừng, có thể xảy ra.

Vẫn còn sự không chắc chắn đáng kể về mức độ nghiêm trọng của tác động của việc tăng lãi suất đối với những người vay thế chấp, do chính sách tiền tệ vận hành với độ trễ. "Sáu tháng trước, chúng tôi không ngờ giá nhà sẽ chạm mức sàn sớm như hiện nay. Tim Lawless, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại CoreLogic ở Sydney cho biết: "Thật bất ngờ".

Triển vọng về lãi suất thế chấp trên toàn khu vực vẫn chưa rõ ràng. Tại Hồng Kông, lãi suất chào bán liên ngân hàng Hồng Kông kỳ hạn một tháng, tham chiếu chính cho lãi suất thế chấp , đã tăng hơn một điểm phần trăm kể từ đầu tháng 2 lên 3,3%.

Con số này vẫn thấp hơn so với tháng 12/2022. Tuy nhiên, sự sụt giảm thanh khoản liên ngân hàng gần đây do Hồng Kông bảo vệ việc neo tỷ giá đồng đô la của mình khiến lãi suất tài trợ có thể sẽ tăng hơn nữa, đặc biệt là khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ khó có thể sớm nới lỏng chính sách.

Cách thứ tư để xem xét các dấu hiệu thị trường nhà ở châu Á đang chạm đáy là sự ổn định về giá chủ yếu là do sự mất cân bằng cung và cầu kinh niên vốn là cốt lõi của sự suy giảm nghiêm trọng về khả năng chi trả.

Điều này đặc biệt rõ ràng trong thị trường cho thuê cực kỳ chặt chẽ của Úc. Theo dữ liệu của CoreLogic, trong khi mức tăng trưởng hàng năm về giá trị cho thuê trung bình trên toàn quốc là 2% trong thập kỷ trước, thì giá thuê ở các thành phố thủ phủ đã tăng 23% một cách đáng kinh ngạc kể từ khi bắt đầu đại dịch.

Vào tháng 3, danh sách cho thuê trên toàn quốc giảm 17,3% so với cùng kỳ năm ngoái và thấp hơn 36,3% so với mức trung bình 5 năm trước đó. Với tình trạng di cư ròng ra nước ngoài ở mức kỷ lục – một phần do sinh viên Trung Quốc quay trở lại, sự mất cân bằng cung-cầu đã trở nên nghiêm trọng đến mức "một số người thuê nhà đang hy sinh phòng trống hoặc văn phòng tại nhà và hình thành lại những ngôi nhà chung đã tan rã trong suốt thời kỳ COVID để chia sẻ gánh nặng tiền thuê", CoreLogic lưu ý.

Tuy nhiên, ít nhất họ không tự kết liễu đời mình. Ở Hàn Quốc, một hệ thống thanh toán tiền thuê cổ xưa được gọi là jeonse, người thuê nhà trả cho chủ nhà một khoản tiền đặt cọc ít nhất bằng một nửa giá trị của tài sản, cho phép họ sống miễn phí trong hai năm và cho phép chủ nhà đầu tư số tiền đó theo ý muốn đã khiến nhiều người thuê trọ bị lừa đảo, dẫn đến nhiều trường hợp tự tử.

Tỷ giá tăng cũng khiến chương trình này ít phổ biến hơn, buộc một số chủ nhà phải bán tài sản với giá chiết khấu cao, do đó làm tăng rủi ro trong thị trường nhà ở dễ bị tổn thương của Hàn Quốc.

Cho dù một người có thế chấp hay sở hữu hoàn toàn bất động sản, cho dù một người là người mua lần đầu tiềm năng, một chủ nhà, người thuê nhà hay chủ nhà, các dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở châu Á đang ổn định đã trở thành phép thử Rorschach. Nếu có bất kỳ sự đồng thuận nào, thì đó là triển vọng cho lĩnh vực bất động sản của khu vực vẫn còn nhiều thách thức.

(Nguồn: SCMP)