Thực tế, chủ trương kiểm soát tín dụng chảy vào thị trường bất động sản hiện nay cũng là một trong những nguyên nhân đẩy lãi vay mua nhà tăng cao. Định hướng của các ngân hàng là tiếp tục hạn chế cho vay bất động sản,...

Thực tế, chủ trương kiểm soát tín dụng chảy vào thị trường bất động sản hiện nay cũng là một trong những nguyên nhân đẩy lãi vay mua nhà tăng cao. Dữ liệu mới công bố từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021 và chiếm tỷ lệ 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2% và chiếm tỷ lệ 19,9%).

Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19% và chiếm tỷ lệ 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực này; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm tỷ lệ 67%. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản vào khoảng 36.400 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).

Ngân hàng Nhà nước nhận định, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng hơn 14% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước. Hay nói cách khác, tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Mặt khác, nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian vay vốn dài, hiện chiếm khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản trung - dài hạn (từ 10-30 năm), còn nguồn huy động của tiết kiệm chủ yếu là ngắn hạn. Trong khi đó, kể từ đầu tháng 10/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các ngân hàng sẽ phải giảm từ 37% xuống 34% theo quy định của Thông tư 08/2020/TT-NHNN. Điều này gây áp lực lớn lên hoạt động huy động vốn trung - dài hạn của các ngân hàng.

Theo Ngân hàng Nhà nước, chủ trương điều hành tín dụng là không chặn dòng vốn chảy vào bất động sản, nhưng cần phải cẩn trọng và có cơ cấu danh mục đầu tư tín dụng hợp lý để hạn chế rủi ro, đặc biệt trong điều kiện áp lực tăng tín dụng rất lớn như hiện nay.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đánh giá, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, nhưng ngành này vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Số liệu thống kê cho thấy, giá trị trái phiếu địa ốc phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt khoảng 280.641 tỷ đồng.

Theo ông Hiển, vốn ngân hàng hiện chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Ngoài ra, hơn 70% nhà đầu tư trên thị trường bất động sản nhằm mục đích “lướt sóng” ngắn hạn, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy, khi nguồn vốn vay bị chặn lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tới việc thu hồi vốn của ngân hàng. Từ thực tế này, ông Hiển cho rằng, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư dự án bất động sản cần có giải pháp huy động vốn bền vững, thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng như hiện nay.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, trong phần dư địa cho vay được tăng thêm mới đây, có khoảng 15 - 20% dự kiến được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản, nhất là 2 phân khúc bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, nên việc đa dạng hóa nguồn vốn ngoài kênh tín dụng ngân hàng là rất cần thiết.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, trong ngắn hạn, ngành bất động sản còn gặp khó khăn. Khả năng lãi suất đầu vào - đầu ra tiếp tục tăng và việc tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn 2022 - 2023.

Tại Sacombank (mã SCB), tuy room tín dụng được nới nhiều nhất ở mức 4%, nâng tổng hạn mức tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 lên 11%, song tính trên tổng quy mô dư nợ hơn 400.000 tỷ đồng vào cuối quý II/2022, nhà băng này còn dư địa cho vay hơn 15.000 tỷ đồng đến hết năm nay.

Với việc được Ngân hàng Nhà nước nới hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng thêm 3,2% mới đây, tương đương tăng thêm 12.000 tỷ đồng, lãnh đạo MBBank (mã MBB) cho hay, trong 1 tháng tới, số tiền này sẽ được phân bổ vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ như nông nghiệp - nông thôn, xuất khẩu... Với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, kinh doanh bất động sản… sẽ tiếp tục hạn chế, nếu có cũng chỉ ưu tiên cho những hợp đồng cam kết cấp tín dụng từ trước.

Vietcombank (VCB) được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận cho tăng thêm 2,7% dư nợ tín dụng tối đa đến ngày 31/12/2022. Tính đến hết tháng 8/2022, tăng trưởng tín dụng của Vietcombank đạt 14,7% so với đầu năm 2022, do đó Ngân hàng còn dư địa cho vay mới tối đa khoảng 32.000 tỷ đồng trong 4 tháng còn lại của năm. Như vậy, trong năm 2022, Vietcombank được tăng tín dụng lên mức tối đa 17,4%.

Với VIB, ngân hàng này được nới room tín dụng thêm 3% và ông Hàn Ngọc Vũ, Tổng giám đốc Ngân hàng cho biết, VIB sẽ tập trung cho vay mảng ngân hàng bán lẻ, tăng trưởng mảng thẻ tín dụng. Ngoài ra, VIB cũng sẽ quan tâm đến tín dụng dành cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp xuất nhập khẩu, logistics…

Được biết, vào ngày 7/9/2022, Ngân hàng Nhà nước đã cấp thêm room tín dụng cho 15 ngân hàng thương mại, nhưng hạn mức cấp thêm không nhiều, từ 4% trở xuống. Bởi vậy, dư địa cho vay của các ngân hàng những tháng cuối năm 2022 sẽ rất hạn chế, nhất là với lĩnh vực bất động sản vốn được xem là lĩnh vực rủi ro và bị kiểm soát chặt cho vay suốt thời gian qua.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Ngân hàng Nhà nước đã cấp hết 13,6% trong tổng số 14% room tín dụng năm 2022 và hiện chưa có chủ trương nới thêm.

Tổng Hợp