Trong buổi Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2020, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam dành nhiều thời gian để thảo luận về chủ đề căn hộ nhỏ . Ở đây, căn hộ nhỏ dùng để đề cập tới các căn hộ có diện tích từ 25-45m2 vừa được Bộ Xây dựng cho phép trong Thông tư 21/2019/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 1/7.

Không thể mua căn hộ dưới 1 tỷ đồng ở TP.HCM

Theo khảo sát của DKRA Việt Nam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình 22% - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hội officetel, condotel… có diện tích 25-50m2 đang tồn tại rất phổ biến. Điều này cho thấy nhu cầu của thị trường về chỗ ở có diện tích nhỏ vẫn rất đáng kể.

Trong bối cảnh này, DKRA cho biết, thị trường ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C. “Việc tìm được căn hộ dưới 1 tỷ đồng là rất khó ở TP.HCM!”, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam khẳng định. Ông cho rằng, căn hộ diện tích nhỏ là sản phẩm có đối tượng riêng và chiếm số lượng không nhỏ tại TP.HCM.

Theo một thống kê gần đây, số lượng người độc thân hiện nay trên cả nước là khoảng 3 triệu người. Còn theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mỗi năm thành phố đón thêm 50.000 cặp vợ chồng trẻ có nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, số lượng sinh viên mới ra trường và cán bộ công nhân viên có thu nhập trung bình cao tại các thành phố lớn không còn hiếm hoi. Đây sẽ là đối tượng tiêu thụ chính cho loại hình căn hộ nhỏ.

Trong buổi báo cáo, ông Lâm tâm sự: “Bản thân tôi từng ở trong các phòng trọ rất nhỏ, chỉ khoảng mưới mấy mét vuông thời sinh viên”. Vì thế khả năng thanh khoản của mẫu căn hộ này thật sự không hề nhỏ.

Báo cáo của đơn vị này cũng nêu rõ, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là các đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn.

Chưa kể tâm lý về diện tích sử dụng căn hộ của người Việt đã dần thay đổi. Khoảng 10 năm về trước, các căn hộ hai phòng ngủ thường phải từ 80m2 trở lên, căn hộ ba phòng ngủ phải từ 120m2 trở lên… mới được xem là “vừa mắt”. Thế nhưng, thị trường ngày càng chấp nhận sự thu hẹp về diện tích với các thiết kế tối ưu không gian hơn. Các căn hộ 50m2 có hai phòng ngủ không còn quá lạ trong thời gian gần đây và bán rất chạy.

Vì thế, việc Thông tư 21/2019/TT-BXD có hiệu lực được xem như khai thông chốt chặn cho phân khúc này. Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn. DKRA cho rằng, đây là một trong những cách để hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt toàn bộ thị trường bất động sản với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.

Căn hộ diện tích nhỏ hứa hẹn sẽ tạo sự sôi động cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ảnh: Tri Thức

Nguy cơ “khu ổ chuột cao tầng” ở vùng trung tâm?

Tuy nhiên, phía DKRA cho rằng, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Đơn vị này khảo sát được, thị trường đang lo lắng về việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến cho dân số trong một toà chung cư, khu dân cư tăng lên đáng kể. Dân số tăng thêm kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị và tạo thêm nhiều áp lực cho hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án,…

Về điểm này, ông Phạm Lâm nhấn mạnh: “Căn hộ nhỏ như thế mà đem vào các khu đã phát triển ổn định, hạ tầng không thay đổi được sẽ dễ dần tới việc bất ổn về áp lực hạ tầng, giao thông”. CEO DKRA nhấn mạnh, nếu quy hoạch căn hộ nhỏ không khéo, không chỉ hạ tầng mệt mỏi mà các chủ đầu tư chưa chắc bán được hàng.

Theo ông, ngày nay người mua nhà ở, căn hộ không chỉ hướng đến “các cục bê tông”, mà còn chú tâm đến môi trương sống sao cho xanh, sạch và đẹp.

Phía DKRA cho rằng, khu vực trung tâm TP.HCM nên cân nhắc hạn chế xây dựng các chung cư có căn hộ diện tích nhỏ. Ông Lâm cho rằng, mô hình này nên áp dụng cả vùng TP.HCM gồm các tỉnh giáp ranh. Các tỉnh này sẽ thuận tiện về quỹ đất hơn rất nhiều so với TP.HCM. Tại một số khu đô thị giáp ranh, khoảng cách đôi khi gần hơn cả các huyện thuộc TP.HCM về trung tâm thành phố.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, cho biết thêm, mỗi địa phương cần dựa theo quy hoạch của khu vực đó, để có những quy định riêng về căn hộ có diện tích nhỏ. “Thực tế, các căn hộ nhỏ vẫn chưa thành hình nên cần có thời gian nghiên cứu, đến giờ chúng ta cũng chưa thể kết luận được điều gì rõ ràng”, ông nói.

Tiêu cực hơn, nhiều ý kiến lo ngại việc cấp phép cho căn hộ diện tích nhỏ, vô hình trung dựng nên những “tổ ong” quy hoạch hay những “khu ổ chuột” cao tầng. Tuy nhiên, CEO DKRA cho rằng nên nhìn nhận một cách công tâm và đầy đủ với mô hình và quy định mới.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam, cho rằng cần phát triển căn hộ 25m2 ở vùng ven và các tỉnh giáp ranh TP.HCM. Ảnh: Tất Đạt

Ông chỉ rõ, Thông tư 21/2019/TT-BXD quy định được phép xây dựng các căn hộ có diện tích từ 25-45m2, không phải chỉ xây dựng căn hộ 25m2. Do đó, các chủ đầu tư có thể thoải mái lựa chọn các diện tích như 30m2, 37m2,…

“Căn hộ nhỏ chỉ chiếm 1/4 tổng khu nên khó để trở thành ‘khu ổ chuột trên cao’. Tôi cho rằng, thông tư này rất khoa học và rất có cơ sở để phát triển”, ông Lâm đánh giá.

DKRA đề xuất, tuỳ vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45m2 với tỷ lệ 10% - 15% - 20% - 25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

Cần áp thuế để tránh đầu cơ căn hộ 25m2?

Ngoài lo ngại về vấn đề quy hoạch, thị trường cũng đang quan ngại về vấn đề đầu cơ và nguy cơ “bong bóng thị trường”. Liệu những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua căn hộ 25m2 để ở không. Quan trọng hơn, các căn hộ nhỏ như thế sẽ thích hợp phát triển ở các khu vực nào và đi kèm tiện ích ra sao cũng là vấn đề đáng suy ngẫm.

Rõ ràng, khi Thông tư 21/2019/TT-BXD có hiệu lực, các dự án sẽ dành công sức để phát triển mô hình căn hộ mới. Thị trường sẽ sôi động lên, thậm chí nhiều người ví von là sắp có một cuộc chạy đua mới trong bất động sản căn hộ.

Về vấn đề này, ông Phạm Lâm cho rằng: “Các chủ đầu tư sẽ dành công sức để phát triển loại hình căn hộ mới, vì luật cho phép, khả năng thanh khoản tốt, thị trường đang rất cần. Tôi cho rằng, đây là việc tốt, không có gì phải gọi là ‘chạy đua’ cả”.

Sự dung hoà của thị trường đối với loại hình căn hộ mới sẽ do chính thị trường quyết định. “Thị trường sẽ quyết định sự sống còn của căn hộ 25m2. Và chính các chủ đầu tư sẽ tự điều chỉnh để có được quyết sách phát triển phù hợp”, ông Nguyễn Hoàng nhận định.

CEO DKRA Việt Nam đề xuất đánh thuế những người có nhiều bất động sản để tránh việc đầu cơ căn hộ 25m2. Ảnh minh họa.

Về nguy cơ căn hộ 25m2 trở thành điểm đầu cơ mới cho các “dân nhà giàu”, những người có tiền nhiều sẽ thu mua số lượng lớn rồi cho thuê lại, DKRA cũng đã nghiên cứu. Đơn vị này đề xuất, trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội, chúng ta có thể đổi mới hoặc nâng cao thành các chương trình Nhà ở quốc gia. Chương trình này nên ưu tiên cho những đối tượng lần đầu mua nhà, mang tính lâu dài và quy hoạch bài bản, bền vững với quy trình thủ tục đơn giản những quản lý thông tin tốt hơn.

“Những ngươi lần đầu có nhà ở nên được ưu tiên đăng ký trong chương trình Nhà ở quốc gia, để hạn chế những người đầu tư đã có nhiều bất động sản, lại tiếp tục sở hữu căn hộ nhỏ để cho thuê”, ông Phạm Lâm nhấn mạnh.

Vị này còn cho rằng, các cấp quản lý nên cân nhắc áp dụng các chính sách khác như áp thuế cho người sở hữu nhiều nhà. Qua đó, mỗi người sẽ tự điều chỉnh số lượng bất động sản mà mình sở hữu. Về lâu dài, chính sách này không chỉ giúp hạn chế về đầu cơ căn hộ 25m2 mà còn phần nào giúp giá thành bất động sản đi xuống, ổn định.

Liên quan đến chương trình Nhà ở quốc gia, DKRA cho rằng, các nhà quản lý cần xem xét nâng cao quy mô và thực hiện nghiêm túc quy hoạch đô thị từ thời điểm trước mắt cho đến khoảng 50 năm sau, không chỉ dừng lại ở tầm nhìn năm 2030.

DKRA Việt Nam cũng tiết lộ, trong tương lai rất gần, Chính phủ sẽ cân nhắc đến mô hình “BOT căn hộ 25m2” hay “BOT chung cư giá rẻ” với các doanh nghiệp chất lượng và uy tín. Đây là mô hình mang tính xu hướng trên thế giới và rất phù hợp với tinh thần Chính phủ cầu tiến, đổi mới theo nhu cầu của thị trường bất động sản.