Ngân hàng cho vay còn kiểm soát dòng tiền nhưng trái phiếu doanh nghiệp thì không. Việc đưa ra các quy định này sẽ siết  được tình trạng ngân hàng tham gia mua trái phiếu có tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu, tránh hiện tượng thâu tóm doanh nghiệp, dự án bất động sản. Bên cạnh đó việc khó khăn về thủ tục pháp lý dự án làm doanh nghiệp gần như kiệt quệ.

Tính chung 9 tháng 2021, các DN BĐS phát hành 201.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm, giảm 0,3% so với bình quân năm 2020. Kỳ hạn bình quân trái phiếu ở mức 3,8 năm. Nhìn chung, kỳ hạn bình quân của trái phiếu BĐS trong 2 năm gần đây là khoảng 3,5 - 4 năm, do vậy áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 - 2025.

Tuy nhiên, tỷ lệ các DN BĐS chưa niêm yết tham gia hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu là tương đối cao so với các ngành khác. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành của các DN BĐS niêm yết chỉ khoảng 58.000 tỷ đồng, tức chiếm khoảng 27%, trong khi tỷ lệ đó là 70% cho các ngành còn lại. Đáng nói, có tới hơn 80% giá trị thuộc về các DN chưa niêm yết. Trong khi đó, sức khỏe tài chính của các DN này ở mức yếu nên rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các DN niêm yết chỉ là 2,5 lần. Ngoài ra, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính DN phát hành.

Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước quy định, các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp (DN) trong một số trường hợp sau: Trái phiếu DN phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ của chính DN phát hành; Trái phiếu DN phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại DN khác; Trái phiếu DN phát hành có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động. Thông tư này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/1/2022. Thông tư này được đánh giá là sẽ tác động mạnh đến các DN bất động sản (BĐS), nhóm đang chiếm tỷ lệ hàng đầu trên thị trường trái phiếu DN. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu VN, ngân hàng là đơn vị phát hành trái phiếu DN lớn nhất trên thị trường, đứng thứ 2 là BĐS. Cụ thể, trong quý 3, lượng trái phiếu DN phát hành 159.670 tỷ đồng thì nhóm các DN BĐS chiếm 56.551 tỷ đồng. Các tổ chức tín dụng và công ty chứng khoán vẫn là những nhà đầu tư chính đối với trái phiếu BĐS và có xu hướng tăng tỷ trọng trong 2 quý gần đây.

Tại một hội thảo gần đây, TS Vũ Đình Ánh đề xuất giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phục hồi sau dịch bệnh. Theo đó, quan trọng nhất là củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu.

Khơi thông chính sách pháp lý để ổn định cung - cầu

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, đến thời điểm hiện tại, nguồn cung mới ra thị trường chỉ bằng một nửa so với năm ngoái. Nguyên nhân của vấn đề này, ngoài yếu tố Covid-19 gần đây, nguồn gốc sâu xa đến từ việc các chính sách, pháp luật của thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để. Hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này. Chính vì vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao. Bộ Xây dựng có đánh giá về tiêu chuẩn kỹ thuật đấu thầu, về đầu tư bất động sản, ngành kinh doanh chịu sự tác động của 12 Luật khác nhau nên gây chậm tiến độ cho các dự án, kéo theo chậm tiến độ xây dựng, gây ảnh hưởng số đầu việc cho các nhà thầu.

Nghị định 30 hướng dẫn đúng nhưng đã bỏ sót những trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở. Trong 5 năm qua, quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không thể triển khai thực hiện.  Nay chỉ cho phép thêm trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có đất ở hợp pháp và các loại đất khác, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu: 100% đất nông nghiệp, 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, nguồn cung bất động sản mới trên cả nước chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, riêng đối với dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành.  Cụ thể, tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép, 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành. Tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép, 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành. Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép, 35 dự án với 1.540 căn hoàn thành.

Có thể thấy, tình trạng mất cân đối cung - cầu đang rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Tình trạng mất cân đối cung - cầu đang rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM. Trong khi đó, nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Nhật Hạ

(Tổng Hợp)